Qual REIT oferece retornos superiores: Realty Income vs NNN REIT como a sua melhor escolha de ação REIT

REITs de Retalho: Da Crise à Recuperação

Os receios em torno dos fundos de investimento imobiliário focados em retalho têm-se mostrado em grande medida exagerados. Embora estas propriedades tenham enfrentado dificuldades durante a pandemia de COVID-19 e os aumentos das taxas de juro em 2022-2023, o setor recuperou-se de forma notável. Nos primeiros nove meses de 2025, os REITs de propriedades de retalho proporcionaram um retorno médio de 6,9%, de acordo com dados da Nareit. Para investidores focados em rendimento, à procura de uma receita de dividendos consistente, os REITs continuam a ser opções atraentes devido à sua estrutura fiscal — que obriga a distribuir pelo menos 90% do rendimento tributável aos acionistas.

Compreender os Dois Líderes

Dois players estabelecidos dominam o panorama dos REITs de retalho: Realty Income (NYSE: O) e NNN REIT (NYSE: NNN). Ambos detêm milhares de propriedades de retalho e mantêm históricos impressionantes de dividendos. No entanto, as suas abordagens ao setor de retalho diferem de forma significativa, tornando a escolha entre eles não trivial para investidores a longo prazo.

Realty Income: Escala e Diversificação

Realty Income gere um portefólio vasto com mais de 15.540 propriedades, com aproximadamente 80% da receita de aluguer proveniente de ativos de retalho. A empresa diversifica estrategicamente entre supermercados (11% do portefólio), lojas de conveniência (10%), retalhistas de melhoramento doméstico e cadeias de lojas de um dólar. O restante da receita provém de instalações industriais, propriedades de jogos e outros setores.

Inquilinos importantes como Dollar General, Walgreens, Home Depot e Walmart ancoram o portefólio. A empresa atingiu uma taxa de ocupação de 98,7%, com renovações de contratos asseguradas a taxas de aluguer 3,5% superiores — demonstrando poder de fixação de preços.

Do ponto de vista financeiro, os fundos ajustados de exploração (AFFO) — a métrica que os REITs usam para medir o dinheiro disponível para distribuição — atingiram $1,09 por ação diluída, um aumento de 2,9% face ao ano anterior. A gestão projeta um AFFO de $4,25 a $4,27 por ação para o ano completo, cobrindo confortavelmente o dividendo anualizado de $3,23 por ação. O rendimento de dividendo atual situa-se nos 5,7%.

Notavelmente, a Realty Income aumentou os dividendos trimestralmente durante mais de três décadas desde a sua IPO em 1994, com distribuições mensais ajustadas várias vezes ao ano. A subida de outubro, de $0,269 para $0,2695 por ação, reflete este padrão consistente.

A troca? A sua escala massiva significa que são necessárias aquisições de propriedades significativas para mover o indicador de crescimento de forma relevante.

NNN REIT: Foco Concentrado e Potencial de Crescimento

NNN REIT gere aproximadamente 3.700 propriedades alugadas a retalhistas que abrangem lojas de conveniência, serviços automóveis, restaurantes e centros de entretenimento familiar. O tamanho mais reduzido do portefólio revela-se vantajoso — os investimentos em propriedades ainda podem impactar de forma significativa as métricas de crescimento.

A empresa mantém uma eficiência operacional, reportando uma taxa de ocupação de 97,5% no terceiro trimestre. Os AFFO trimestrais por ação subiram de $0,84 para $0,86, com a gestão a orientar-se para $3,41 a $3,45 para o ano completo. Nesta projeção, o dividendo permanece bem coberto.

O NNN REIT orgulha-se do seu próprio percurso de dividendos impressionante: 36 anos consecutivos de aumentos, com o aumento de 3,4% em agosto a elevar a distribuição para $0,60 por ação. O rendimento atual atinge 5,9% — igualando ou superando o Realty Income.

Comparação de Métricas Financeiras

Ambas as entidades demonstram resiliência na navegação pelos desafios do retalho através de uma seleção cuidadosa de inquilinos focada em negócios resistentes à recessão. Cada uma mantém rendimentos de dividendos semelhantes (5,7% vs 5,9%) e possui históricos de mais de três décadas de crescimento anual de pagamentos.

A principal diferença reside na composição do portefólio e na trajetória de crescimento. A Realty Income prioriza a diversificação entre tipos de propriedades e geografias, aceitando uma expansão mais lenta como custo de estabilidade. O NNN REIT aposta numa exposição concentrada ao retalho nos EUA, posicionando-se para captar ganhos mais substanciais a partir de aquisições direcionadas.

Como Fazer a Sua Escolha de REIT

Para o investidor à procura de rendimento, esta decisão depende do seu apetite por exposição concentrada versus diversificada. A Realty Income atrai quem valoriza uma escala estabelecida e um equilíbrio multissetorial. O NNN REIT atrai investidores que apostam na recuperação contínua do retalho e procuram um potencial de crescimento mais elevado a curto prazo.

A melhor escolha de ação de REIT depende, em última análise, de se valoriza a estabilidade quase inabalável da Realty Income ou a posição ágil do NNN REIT dentro do seu foco mais estreito no retalho dos EUA. Dada a resiliência demonstrada pelo retalho e a capacidade do NNN REIT de aplicar capital de forma significativa, o caso a favor deste último torna-se cada vez mais convincente para investidores orientados para o crescimento e rendimento.