O setor privado também entrou na era de 'desenvolvimento e operação'... O governo lançou oficialmente o Projeto REITs Número 1

Com a flexibilização da regulamentação sobre os fundos de investimento imobiliário(REITs), permitindo que estes transcendam o investimento imobiliário puro, abrangendo áreas de desenvolvimento e operação, o primeiro caso de aplicação desta mudança institucional já surgiu. O governo planeja introduzir um novo tipo chamado “REITs de projeto” para transformar a forma de desenvolvimento imobiliário.

Recentemente, o Ministério do Território, Infraestrutura e Transporte aprovou dois exemplos como os primeiros REITs de projeto: “REITs de Cuidados de Saúde de East Port” e “REITs de Reabilitação do Distrito de Inovação de Estação Tian’an”. Anteriormente, o desenvolvimento imobiliário era realizado principalmente por meio de entidades de propósito específico, geralmente com os incorporadores buscando apenas o lucro de vendas e saindo do projeto após sua conclusão. Assim, a responsabilidade operacional após a finalização era transferida para os compradores, e a estrutura de lucros centrada na venda às vezes causava excesso de oferta ou riscos de investimento no mercado.

Os REITs de projeto referem-se a uma modalidade na qual investidores privados, como empresas de gestão de ativos, desenvolvem diversas propriedades imobiliárias, como instalações de hospedagem, hospitais e centros de indústrias do conhecimento, e continuam a mantê-las e operá-las por meio de aluguel para obter lucros. Nesse processo, por meio da revisão da “Lei de Limitação de Benefícios Fiscais Especiais”, mesmo que contribuam com ativos físicos como terras e edifícios para os REITs, podem adiar o pagamento do imposto de transferência ou do imposto de renda corporativo, aumentando assim a possibilidade de uso de terras básicas cujo desenvolvimento foi atrasado devido à carga tributária.

O primeiro caso, o REIT de Cuidados de Saúde de East Port, é um grande projeto liderado por entidades privadas, incluindo a construção de residências multifamiliares, habitações para idosos e hospitais coreanos em Hwaseong, Gyeonggi-do. O terreno, adquirido da Korea Land and Housing Corporation, tem cerca de 188.000 metros quadrados, com um custo total de aproximadamente 2,2 trilhões de won coreanos. A construção está prevista para começar em setembro de 2025, com conclusão planejada para 2030. Após a conclusão, parte das instalações será vendida, enquanto o restante será operado por meio de aluguel pelo REIT.

O REIT de projeto do Distrito de Inovação de Estação Tian’an é uma parceria entre o governo local, a Korea Railroad Corporation e o Housing and Urban Fund, formando um modelo de desenvolvimento híbrido que combina moradia, indústrias e infraestrutura. O projeto já está em andamento, com previsão de conclusão em 2028. Da mesma forma, o REIT será responsável pela operação direta, visando obter rendimentos contínuos de aluguel.

O governo espera que os REITs de projeto possam servir como ponto de partida para abandonar os negócios de venda de curto prazo centrados no lucro, passando a um modelo baseado em capital próprio e na operação de longo prazo. O Ministério do Território acredita que esse modelo pode manter uma estrutura de receita relativamente estável mesmo em períodos de variação nas taxas de juros ou de baixa na economia imobiliária, e que, a médio e longo prazo, ajuda a diversificar o risco geral dos projetos de desenvolvimento doméstico, contribuindo para a construção de um mercado imobiliário sustentável.

Com a implementação oficial do sistema, o número de casos de transição de atividades centradas em entidades de propósito específico para REITs também está aumentando. Segundo o Ministério do Território, mais de 10 pedidos adicionais de criação de REITs de projeto já foram recebidos. Observadores acreditam que, se as condições continuarem a melhorar, a cooperação pública e privada em projetos de desenvolvimento por meio de REITs poderá aumentar significativamente.