Cinco años consecutivos de pérdidas, la conocida agencia aún no ha salido de la crisis de rendimiento | Observación de informes financieros

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Dos gigantes de agencias han estado perdiendo dinero durante cinco años consecutivos, con pérdidas acumuladas cercanas a los 5 mil millones de yuanes.

Periodista de China Real Estate News, Zeng Dongmei | Reportando desde Guangzhou

Para 2025, la escala de ventas de viviendas nuevas en todo el país se reducirá aún más, el rendimiento de las empresas inmobiliarias continúa bajo presión, y las empresas cotizadas en la cadena industrial relacionada aún no han salido adelante.

El 3 de abril, la primera empresa de servicios integrados inmobiliarios cotizada en A-share — Shenzhen Shilianxing Group Co., Ltd. (en adelante, “Shilianxing”, 002285.SZ) — publicó su informe anual de 2025, en el cual la compañía reportó una pérdida neta atribuible a la matriz de -650M de yuanes. Desde 2021, la compañía ha estado en pérdidas durante cinco años consecutivos, con una pérdida total atribuible a la matriz de más de 2.6 mil millones de yuanes.

El primer agente inmobiliario cotizado en el país — Hopson Huihuang Group Holdings Limited (en adelante, “Hopson Huihuang”, 00733.HK) — también ha estado en pérdidas durante cinco años consecutivos. En 2025, la pérdida atribuible a los accionistas fue de aproximadamente 300 millones de HKD, acumulando una pérdida de 2,236 millones de HKD en los últimos cinco ejercicios fiscales.

Según se informa, ya en 2020, Shilianxing encontró un “patrocinador”, aunque respaldada por el Estado de Zhuhai, la ventaja de “empresa cotizada + plataforma estatal” no se convirtió en un impulso para su rendimiento. Hopson Huihuang también buscó ayuda externa, en 2023 introdujo a Country Garden Services como su segundo mayor accionista, y en 2025 impulsó a su filial Hopson Real Estate a unirse a la plataforma Beike, pero hasta ahora no ha encontrado una vía para romper el ciclo.

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Dos empresas de agencias en pérdidas durante cinco años consecutivos

El informe de rendimiento de Shilianxing muestra que en 2025, la compañía alcanzó ingresos operativos de 1,951 millones de yuanes, una disminución de aproximadamente el 20% interanual, y una pérdida neta atribuible a la matriz de -313.48B de yuanes, con un aumento del 228.6% en comparación con el año anterior.

Los principales factores que afectaron significativamente la caída de beneficios incluyen la reducción de operaciones en regiones no centrales, una disminución del 27.48% en ingresos por grandes transacciones, lo que llevó a una menor rentabilidad bruta y afectó las ganancias del período. Durante el período, la compañía realizó pruebas de deterioro de activos, reconociendo pérdidas por deterioro de crédito y de activos que aumentaron en 128 millones de yuanes respecto al año anterior, y las pérdidas por cambios en el valor razonable de activos financieros evaluados aumentaron en 110 millones de yuanes, mientras que las ganancias por terminación de arrendamientos se redujeron en 42.58 millones de yuanes respecto al mismo período del año anterior.

Las principales operaciones de grandes transacciones de Shilianxing incluyen servicios de agencia en sitios de ventas, distribución y consultoría de marketing. En el pico del sector en 2021, las ventas liquidadas de la compañía alcanzaron 3,134.79 millones de yuanes, con ingresos de 608B de yuanes. Para 2025, las ventas liquidadas se redujeron a 611.56 millones de yuanes, y los ingresos por agencia en sitios de ventas fueron solo aproximadamente 440 millones de yuanes.

Además de la reducción de ingresos por la disminución del tamaño del sector, el deterioro de activos también ha ido erosionando las ganancias netas de Shilianxing. La compañía reveló que, desde 2021, debido a la profunda reestructuración del sector inmobiliario, algunas empresas inmobiliarias enfrentaron presión en su cadena de financiamiento y dificultades operativas. Como resultado, entre 2021 y 2025, se reconocieron pérdidas por deterioro de crédito y activos por un total de 2,72 mil millones de yuanes, lo que llevó a una pérdida neta acumulada atribuible a la matriz de 2,62 mil millones de yuanes en ese período. Al cierre de 2025, Shilianxing acumulaba pérdidas no cubiertas de aproximadamente 1,09 mil millones de yuanes, más de un tercio del capital social suscrito.

En 2025, Hopson Huihuang logró unos ingresos de aproximadamente 599 millones de HKD, una caída de aproximadamente el 37% interanual, y una pérdida atribuible a los accionistas de unos 300 millones de HKD, ligeramente mayor que el año anterior. La principal fuente de ingresos de la compañía es la agencia inmobiliaria, que aporta el 98% del total, mientras que los servicios financieros representan el 2%. Sobre las causas de las pérdidas, la compañía simplemente indica que la disminución de ingresos se debe a la recesión general del mercado inmobiliario y a la intensa competencia en el sector de agencias inmobiliarias.

Hopson Huihuang fue en su momento una de las principales agencias del sector, con una red que en 2021 cubría más de 200 ciudades, con más de 2,100 proyectos de agencia y aproximadamente 310 sucursales de segunda mano, siendo socios estrechos de varias conocidas empresas inmobiliarias. En 2021, las ventas de viviendas nuevas alcanzaron aproximadamente 60,8 mil millones de HKD, con una superficie total de ventas de 33 millones de metros cuadrados, y los ingresos por agencia inmobiliaria cerca de 7 mil millones de HKD. Para 2025, las ventas de viviendas se redujeron a 50,5 mil millones de HKD, con 400 proyectos de agencia y solo 70 sucursales de segunda mano. En los últimos cinco años, los indicadores de beneficios de la compañía han estado bajo presión, con pérdidas atribuibles a la matriz de 545 millones de HKD, 580 millones, 531 millones, 280 millones y 300 millones de HKD en 2021, 2022, 2023, 2024 y 2025, respectivamente.

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Incluso la unión no puede detener la tendencia negativa

El mascota de Shilianxing es un dinosaurio, y el fundador Chen Jinsong dice que esto es para recordarse a sí mismo que, aunque los dinosaurios crecen muy rápido, deben adaptarse a los cambios del entorno, de lo contrario, esta especie se extinguirá.

Alrededor de 2017, para convertirse en una empresa de servicios inmobiliarios de clase mundial, Shilianxing emprendió una exploración de diversificación a gran escala, incluyendo operaciones de apartamentos de alquiler a largo plazo, comercio, parques industriales, servicios integrados de transacciones inmobiliarias y plataformas de venta conjunta de viviendas nuevas. Después de luchar en solitario durante tres años, enfrentando una feroz competencia y una continua necesidad de inversión, Chen Jinsong admitió que no podía mantenerse. Para adaptarse a la nueva situación, en 2020 introdujo un fuerte respaldo, cuando en julio, la Gran Grupo Hengqin adquirió el 15.9% de las acciones de Shilianxing, convirtiéndose en su segundo mayor accionista y en el accionista con mayor porcentaje de votos. La controladora efectiva de Shilianxing también cambió a la Comisión de Administración del Estado de la Zona de Hengqin en Zhuhai.

En ese momento, Chen Jinsong afirmó que la entrada del Estado en Zhuhai había logrado la visión de una compañía con antecedentes estatales, mecanismo privado y un equipo profesional. La Gran Grupo Hengqin es una empresa estatal clave en el desarrollo y construcción de la Zona de Hengqin, y actúa como “operador urbano + desarrollador industrial” en la zona. La compañía reveló que en el futuro, ambas partes integrarán recursos y aprovecharán al máximo las ventajas de “plataforma cotizada + plataforma estatal”, profundizando en cooperación en operaciones de parques industriales, gestión de activos y servicios de atracción de industrias.

Poco después de la entrada de la Gran Grupo Hengqin, la industria inmobiliaria en China entró en un ciclo de profunda reestructuración, y las plataformas estatales no pudieron sostener el rendimiento en caída continua de Shilianxing. A principios de 2024, Chen Jinsong reflexionó sobre las dificultades en la recuperación de activos y la subestimación de las pérdidas por deterioro durante la caída del mercado, y admitió que sus expectativas de recuperación del mercado eran demasiado optimistas, por lo que no actuó con suficiente decisión y rapidez.

El 4 de abril, Shilianxing anunció que en el futuro adoptará medidas como centrarse en los negocios principales, mejorar la rentabilidad, vincular los salarios de los altos directivos con las ganancias y el flujo de caja, desprenderse de activos ineficientes, fortalecer la gestión de cuentas por cobrar y activar los activos, para revertir rápidamente la situación de pérdidas.

En los últimos años, Hopson Huihuang también ha intentado ampliar su cuota de mercado mediante alianzas estratégicas. Ya en 2018, la compañía estableció una empresa conjunta con Poly Developments, en la que ambas acordaron que todos los negocios de agencia de propiedades nuevas y de segunda mano serían gestionados en exclusiva por esa joint venture. Sin embargo, tras más de cuatro años de colaboración, los resultados no fueron satisfactorios, y en abril de 2022 ambas partes anunciaron su separación. Tras la ruptura con Poly Developments, Hopson Huihuang fortaleció rápidamente sus relaciones con otros socios estratégicos.

En 2020, Country Garden Services adquirió aproximadamente el 3.53% de las acciones de Hopson Huihuang, convirtiéndose en su inversor financiero. En noviembre de 2022, invirtió 233 millones de HKD para aumentar su participación al 25%, convirtiéndose en su segundo mayor accionista, y posteriormente designó a Zhu Rongbin y Gao Bin como presidente y CEO, respectivamente. Un año después, Country Garden Services expresó su interés en adquirir aproximadamente otro 10.63% de Hopson Huihuang, y si la transacción se concretaba, sería su mayor accionista.

No obstante, con los cambios en el mercado inmobiliario, a principios de 2024 ambas partes anunciaron la terminación de esa potencial transacción accionarial. Poco después, Zhu Rongbin dejó su cargo, y Fu Weicong, fundador de Hopson Huihuang, retomó la presidencia del consejo. La compañía afirmó que Fu Weicong, en su regreso, continuaría guiando a la empresa con una visión a largo plazo para atravesar el ciclo y crecer hacia arriba.

Antes del regreso de Fu Weicong, las pérdidas netas de Hopson Huihuang habían estado en pérdidas durante tres años consecutivos. Aunque no pudo detener la caída, la magnitud de las pérdidas se redujo. En un contexto de continua contracción del mercado de viviendas nuevas, espera encontrar una oportunidad en el mercado de segunda mano. En 2025, la plataforma de servicios de transacciones inmobiliarias de Hopson Huihuang, Hopson Real Estate, colaboró con Beike en 60 tiendas en Guangzhou, utilizando sus recursos en línea. Sin embargo, en el informe de rendimiento de 2025, Hopson Huihuang no mencionó el desempeño del negocio de segunda mano, por lo que los resultados de la colaboración son inciertos.

Editor de turno: Li Hongmei

Responsable de edición: Li Hongmei, Wen Hongmei