Greentown Management (9979.HK): De líder em escala a referência de valor, um teste de resistência ao longo do ciclo

Enquanto a indústria imobiliária chinesa continua a sofrer um ajustamento profundo e ainda procura o fundo com dificuldades, a construção por encomenda (“daijian”) — que outrora foi um dos “canais de ouro” — começa também a enfrentar uma transformação decisiva.

De acordo com os dados do Instituto Zhongzhi, em 2025 a área contratada (novas encomendas) da indústria de construção por encomenda foi de cerca de 171 milhões de metros quadrados, registando apenas um crescimento homólogo de 4%. A desaceleração das taxas de crescimento evidencia a divisão do sector, consolidando ainda mais o padrão “os fortes ficam sempre mais fortes”.

Neste contexto, a Green Town Management divulgou o seu relatório financeiro de 2025, enviando um sinal claro de “estabilidade e resiliência”.

A melhoria do fluxo de caixa, o reforço da remuneração aos acionistas, a elevação da qualidade do negócio e o arranque da estratégia 2030 — vários indícios apontam em conjunto para um juízo. Esta líder na construção por encomenda está a acelerar a conclusão de uma mudança essencial de capacidades; acompanhando a lógica de desenvolvimento do sector, que sai de “expansão de escala” para “aprofundamento do valor”. Assim, a Green Town Management passará de “líder no modelo de desenvolvimento de ativos leves para o imobiliário chinês” para “líder no fornecimento integrado de serviços para todo o ciclo do imobiliário chinês”.

I. Uma almofada de segurança do fluxo de caixa e uma remuneração estável aos acionistas, consolidando a base da rentabilidade

Em 2025, o fluxo de caixa operacional da Green Town Management cresceu 42,3% ano contra ano, atingindo 415M de yuan. Este valor corresponde basicamente ao lucro líquido atribuível aos acionistas; não só reforça plenamente a qualidade de resultados da empresa, como reforça também a almofada de segurança do fluxo de caixa e, de forma significativa, melhora a resiliência financeira, fornecendo um apoio sólido para a remuneração de longo prazo aos acionistas e para o desenvolvimento futuro da empresa.

(Fonte dos dados: informação da empresa)

O que é que isto significa, afinal?

Num sector em que, de forma geral, a indústria de construção por encomenda enfrenta prazos de cobrança mais longos e um abrandamento do arranque dos projectos, o “valor em ouro” do lucro da Green Town Management permanece sólido.

Pelos dados, a melhoria do fluxo de caixa reflecte directamente a melhoria da eficiência operacional da empresa e a aceleração da cobrança das taxas de construção por encomenda.

O relatório mostra que, em 2025, a taxa de arranque de projectos recém-angariados subiu para 72% e a taxa de conversão contratual para 9%. A melhoria da eficiência operacional reflecte-se directamente na cobrança. Em simultâneo, o ciclo de licenciamento para novos arranques de obra encurtou para 126 dias e o ciclo para a abertura inicial encurtou para 7 meses; a taxa de concretização de marcos e a taxa de abertura atempada das zonas de demonstração aumentaram ano contra ano em mais de 10 pontos percentuais.

O mais importante é que, embora a indústria de construção por encomenda utilize em geral um modelo de ativos leves, a Green Town Management, graças à sua gestão operacional refinada, controla firmemente as despesas de capital, mantendo a pressão sobre o investimento de capital a níveis extremamente baixos. Mesmo no período de ajustamento do sector, a empresa continua a ter capacidade para manter um volume de distribuição de dividendos equivalente ao do ano anterior.

Em 2025, a Green Town Management mantém uma elevada proporção de distribuição de dividendos; somando-se aos dividendos intercalares já pagos anteriormente, o dividendo anual por acção foi de 0,2095 yuan, com uma taxa de pagamento (payout ratio) de 100%, partilhando verdadeiramente, em tempo útil, os resultados operacionais da empresa com os acionistas.

O compromisso é ainda mais claro: a empresa assume “em 2026, a proporção de dividendos não será inferior a 80% do lucro líquido atribuível aos acionistas”. Se o desempenho e o fluxo de caixa continuarem a melhorar, a empresa ainda optimizará o plano de remuneração aos acionistas.

Além disso, conforme os mais recentes dados de divulgação de participações da Bolsa de Valores de Hong Kong, o director executivo e CEO administrativo Wang Junfeng da Green Town Management recebeu 32,8 mil acções a 31 de Março através do plano de incentivos de acções, e, com fundos próprios, aumentou a sua participação comprando no mercado aberto um total de 328k de acções. O total de acções detidas elevou-se para 1.1M de acções. Em 2025, a empresa também recomprou e cancelou pela primeira vez 10 milhões de acções; ao mesmo tempo em que salvaguarda de forma concreta os interesses dos acionistas, transmite ao mercado a firme confiança da gestão na evolução de longo prazo da empresa.

No conjunto, num contexto de ajustamento profundo e contínuo do sector, a Green Town Management consegue manter uma elevada distribuição de dividendos e fornece orientações claras sobre o pagamento de dividendos. Isto por si só comprova que a gestão tem confiança suficiente na estabilidade do fluxo de caixa futuro da empresa e estabelece uma base sólida para a posterior recuperação dos lucros.

II. Optimização multi-dimensional para consolidar os fundamentos, clarificando o caminho da melhoria dos lucros

Em 2025, os contratos de novos projectos da Green Town Management totalizaram uma área bruta de construção de 35,35 milhões de metros quadrados, registando uma ligeira descida homóloga de 3,1%. Contudo, se olharmos apenas para a escala, poderíamos perder uma mudança mais importante: as taxas de construção por encomenda provenientes de novos projectos no ano ascenderam a 9,35 mil milhões de yuan, com um crescimento de 0,4%; **** a quota de mercado manteve-se estável acima de 20% por dez anos consecutivos, mantendo-se continuamente na liderança do sector.

(Fonte dos dados: CKE Research)

Este é precisamente o resultado prático da empresa de “otimizar a estrutura dos projectos para trocar qualidade por quantidade, aprofundar as cidades-chave para consolidar a base do negócio e reforçar a garantia da concretização operacional para materializar a rentabilidade”. Pode observar-se em três dimensões.

Pela estrutura de clientes, as empresas estatais são a maior fonte de negócios. Estas operações caracterizam-se por elevada previsibilidade de receitas, preços médios por cliente e lucros relativamente mais altos e taxas de delegação repetida elevadas, sendo conhecidas como “negócios de almofada de segurança do tipo estratégico”. Ao optimizar a estrutura de clientes e projectos, a Green Town Management** em 2025****, a proporção das empresas estatais nos projectos recém-angariados aumentou de2024 de25,1% para37%; a proporção das taxas de construção por encomenda também atingiu47,4%, elevando continuamente a qualidade dos lucros.**

(Fonte dos dados: informação da empresa)

Pela estrutura regional, ao aprofundar as cidades-chave e reforçar a disposição das regiões centrais, a proporção dos projectos recém-angariados em cidades de 1.ª e 2.ª linhas atingiu 55%. Entre os dez principais mercados provinciais, 8 cidades ocuparam a 1.ª posição em quota de mercado, mais 2 províncias do que em 2024. Incluindo, projectos-padrão de cidades-chave como Green Town· Tianjin Xiaoyue Qingchuan e Chengfa Green Town· Jiangyin Chengyunlu, que não só aumentaram a penetração no mercado regional, como também, através de entregas de elevada qualidade, impulsionaram a subida das taxas de construção por encomenda, oferecendo um apoio sólido para a melhoria da rentabilidade. Isto é, por um lado, uma expressão da posição de mercado; por outro, fornece uma garantia de base para a concretização das condições de escoamento de projectos e a realização da capacidade de obter prémios.

(Fonte dos dados: informação da empresa)

Pela qualidade dos projectos, a taxa de delegação repetida dos clientes por encomenda subiu durante três anos consecutivos, passando de 13% em 2023 para 26% em 2025. Com base nos níveis elevados de satisfação dos clientes B (98 pontos) e dos clientes C (92 pontos), o aumento da taxa de delegação repetida reflecte uma confiança mais profunda: o delegante está disposto a pagar um preço adequado pela qualidade e pela capacidade de cumprimento.

Deve notar-se que, ao contrário da estratégia de algumas empresas do sector de “trocar preço por volume”, a Green Town Management opta proactivamente por abandonar projectos com baixa margem bruta e alto risco, focando-se em segmentos de alto valor.

De acordo com os dados do Instituto Zhongzhi, actualmente, em mais de 80% dos projectos do sector, a taxa de construção por encomenda caiu para 1% a 3%. Neste cenário, a Green Town Management ainda tem mais de 50% dos seus projectos com taxa acima de 3%, e a taxa comercial (business fee) é significativamente superior à média do sector.

(Fonte dos dados: Instituto Zhongzhi)

Isto indica que, embora a guerra de preços continue no sector, a capacidade de negociação dos líderes do sector não foi completamente corroída.

O que sustenta esta vantagem de negociação é o aprofundamento da Green Town Management ao longo dos anos, com oito “pilares”: crédito/credibilidade (资信), marca, equipa, recursos, sistema, produtos, serviços e clientes. Com base nisto, a força do produto e a eficácia operacional continuam a iterar e a melhorar, engrossando ainda mais a barreira competitiva e o espaço para lucros.

A concretização estável na ponta da entrega reflecte-se de forma intuitiva.

O relatório mostra que a Green Town Management tem entregado consecutivamente mais de 10 milhões de metros quadrados durante 5 anos. Em 2025, entregou atempadamente 129 projectos, com uma área total de entrega de 14,51 milhões de metros quadrados. Uma elevada taxa de concretização, ao mesmo tempo que consolida a reputação da marca, garante ainda mais a cobrança atempada das taxas de construção por encomenda e impulsiona a melhoria dos resultados.

Ao nível da força do produto, também se destaca. Ao longo do ano, a empresa conquistou 117 prémios em categorias de produtos; manteve o título de “TOP 1 em força de produto das empresas de construção por encomenda da China”. Em simultâneo, a taxa de submissão e aprovação de planos de design aumentou 13%, a eficiência da adjudicação e compras das empresas estatais subiu 20% a 30%, mostrando de forma abrangente a força global das empresas líderes.

(Fonte dos dados: informação da empresa)

III. Do líder da construção por encomenda ao prestador de serviços para todo o ciclo: a estratégia 2030 alarga os limites da rentabilidade

Partindo do presente, 2026 é o ano de arranque da estratégia “2030” da Green Town Management.

Numa reunião de resultados, a gestão apresentou uma mudança na formulação sobre a visão estratégica: a Green Town Management irá actualizar-se de “líder do modelo de desenvolvimento de ativos leves no imobiliário chinês” para “líder do fornecimento integrado de serviços para todo o ciclo no imobiliário chinês”.

No planeamento do negócio, esta extensão de serviços ao longo do ciclo completo tem duas direcções claras:

Uma é a extensão da cadeia de valor em torno do negócio principal da construção por encomenda.

Com base em quatro dimensões — grau de integração com a cadeia industrial, reutilização de competências nucleares, alinhamento das valências de recursos e modelo de ativos leves — a empresa selecciona novos negócios relacionados com grande sinergia com o negócio principal de construção por encomenda. Por exemplo: venda de imóveis novos, acabamentos de interiores (decoração/装修), serviços de gestão de propriedades (property services), operações de arrendamento e renovação urbana. Deste modo, cultiva novos pontos de crescimento de longo prazo para lucros e fluxo de caixa.

A segunda é a extensão geográfica para expandir os mercados internacionais.

Aproveitando a vasta rede de recursos no exterior do grupo CCCC (中交集团), que cobre mais de 150 países e regiões, a Green Town Management avalia a situação e decide criar formalmente uma divisão de negócios de construção por encomenda no estrangeiro, integrando-se profundamente na iniciativa nacional “A Cintura e a Rota (Belt and Road)”. A empresa explora activamente oportunidades de desenvolvimento no mercado de chineses no exterior. Em 2026, o foco será concluir estudos aprofundados de partes dos mercados centrais e validar caminhos. Ao procurar novos mercados de incrementos, a empresa também exporta, numa perspectiva de capacidade, vantagens de sinergia do ecossistema do grupo CCCC, fornecendo novo apoio para o crescimento de rentabilidade de longo prazo.

(Fonte dos dados: informação da empresa)

Do ponto de vista das tendências do sector, esta actualização estratégica da Green Town Management baseia-se principalmente nas seguintes oportunidades.

Em primeiro lugar, a valorização de terrenos residenciais de oferta existente detidos por plataformas de financiamento de governos locais (城投). Em todo o país, há cerca de 340 milhões de metros quadrados de terrenos residenciais destinados a desenvolvimento que ainda não foram iniciados por plataformas de financiamento de governos locais (城投). Deste total, cerca de 85 milhões de metros quadrados poderão ter intenção de recorrer à construção por encomenda — constituindo uma fonte de negócio com elevada previsibilidade, de grande qualidade, nos últimos anos.

Em segundo lugar, a construção por encomenda por fundos/financiadores (资方代建). Por um lado, no contexto de “garantir a entrega das casas (保交楼)”, os bancos e instituições financeiras continuam a investir em negócios de gestão de dificuldades (纾困) relacionados com créditos problemáticos. As empresas de construção por encomenda, em parceria com financiadores profissionais, podem participar na revitalização de negócios imobiliários problemáticos; o espaço é vasto. Por outro lado, parte dos financiadores já começou, de forma antecipada, a explorar modelos de vinculação com empresas privadas (民企) e empresas estatais locais que tenham capacidade de investimento, bloqueando projectos de alta qualidade desde a origem. As empresas de construção por encomenda podem, neste processo, desempenhar a sua especialização, ajudando os investidores a pré-seleccionar projectos.

Por último, a actualização/renovação urbana (城市更新). Com base em estimativas a partir dos dados do “7.º Censo” (七普), a área total habitacional de “imóveis a actualizar” construídos antes de 2000 é de cerca de 10 mil milhões de m², o que contém um espaço de mercado extremamente amplo.

Ao observar o planeamento do negócio da Green Town Management, mesmo que a empresa detenha múltiplas oportunidades de desenvolvimento, continua a respeitar rigidamente a linha de base operacional, reforçando repetidamente o princípio de “implementar primeiro em projetos-piloto, avaliar com prudência, avançar de forma faseada e controlar rigorosamente os riscos”.

É com esta regra que a empresa consegue, por um lado, manter o rumo estratégico de longo prazo e consolidar as bases do desenvolvimento; por outro, adaptar-se com flexibilidade às mudanças do mercado e agarrar as melhores oportunidades. No final, alcança-se um desenvolvimento saudável: avanço estável, expansão contínua e recuperação da rentabilidade.

IV. Conclusão

No cruzamento em que a construção por encomenda se divide, com a reordenação das classificações do sector, a saída dos operadores da cauda e o aumento da concentração dos líderes, a CKE Research mostra que, em 2025, a concentração das 10 empresas com maior escala de novos projectos angariados atingiu 77%, mais 6 pontos percentuais do que em 2024.

(Fonte dos dados: CKE Research)

Nessa fase de “limpeza”, a lógica de valor da Green Town Management está a sofrer uma mudança subtil.

Colocando-a no contexto de ajustamento do sector, queda das taxas (fees) e custos de mão de obra rígidos, a solidez dos fundamentos operacionais da empresa, a magnitude da melhoria do fluxo de caixa, as mudanças na qualidade dos novos pedidos e o arranque formal da estratégia 2030 apontam para um juízo: a Green Town Management está a completar uma mudança de capacidade, passando de um modelo impulsionado por escala para um modelo impulsionado por valor.

Para os investidores, pode significar que a forma de encarar esta empresa também precisa de ser ajustada.

Não é apenas prestar atenção à quota de mercado da Green Town Management no sector da construção por encomenda; é também observar a concretização de capacidades no processo de transição de “líder da construção por encomenda” para “prestador de serviços para todo o ciclo”.

Afinal, num sector imobiliário de longo ciclo, quem consegue atravessar os ciclos nunca é necessariamente aquele com maior escala; é, sim, quem tem o fluxo de caixa mais estável e as barreiras de capacidade mais espessas.