Great Wall Xinsheng Trust é listado para transferência de imóveis na zona central de Pequim

A dia, a subsidiária controlada da China Great Wall Asset Management Co., Ltd., a Great Wall Xinsence Trust Co., Ltd. (doravante “Great Wall Xinsence Trust”), divulgou oficialmente um anúncio, colocando no mercado 20 imóveis destinados a liquidação de dívida por bens detidos, situados no Parque Hongyan Shanshui, no distrito de Chaoyang, em Pequim. A este respeito, especialistas do setor afirmam que, no contexto de limpeza de riscos no setor, a resolução de projetos de risco imobiliário por parte das instituições de trust passou de uma resposta passiva para uma limpeza proactiva. No futuro, o ritmo da resolução dos riscos do setor continuará a acelerar.

Ao consultar o anúncio, o repórter verificou que esta carteira de ativos, localizada entre a 3.ª e a 4.ª Círculares de Pequim (East 3rd Ring Road e East 4th Ring Road), junto à zona central do CBD, é um ativo de elevada qualidade, com uma área total de construção de 7630,29 metros quadrados. “Tendo como referência as condições atuais de mercado para a área, o preço unitário das habitações normais de segunda mão em Shanshui Park mantém-se entre 65k e 95k yuans por metro quadrado; o preço unitário do comércio na base e das habitações complementares também se mantém entre 40k e 70k yuans por metro quadrado. Apenas com uma estimativa grosseira a preços de mercado, o valor contabilístico (papel) destes ativos é de vários milhares de milhões de yuans.” Disseram analistas do setor.

De acordo com o que foi divulgado no anúncio, a origem dos direitos e da titularidade destas propriedades é clara e em conformidade, e a Great Wall Xinsence Trust, a 13 de junho de 2024, com base num plano de repartição de bens de execução (processo (2022) Jing 03 Zhi Hui 1) do Tribunal Popular Intermédio n.º 3 de Pequim, obteve, através de uma forma judicial de liquidação de dívida por bens, as propriedades sob a titularidade do devedor (executado) Shanshui Park Kaiya Real Estate Development Co., Ltd. As 20 propriedades correspondem, cada uma, a um certificado de registo imobiliário independente; no total, são 20 certificados de direitos.

Além disso, em termos da composição dos ativos, as 20 propriedades incluem diferentes tipos de propriedades, capazes de satisfazer necessidades diversas de investimento e de utilização. Entre elas, incluem 2 habitações em duplex de tipologia grande no edifício n.º 18, com áreas individuais de 415,8 metros quadrados e 393,71 metros quadrados. O edifício n.º 20 abrange ainda habitações em plano (flat), habitações de grande plano (big flat), duplex no piso superior, bem como acessórios subterrâneos, comércio no piso térreo e outras tipologias. A maior unidade tem uma área de 1164,24 metros quadrados (habitação duplex no topo) e a outra unidade grande tem 879,33 metros quadrados (plano extra grande), que são particularmente raras no mercado residencial das zonas centrais da cidade. No conjunto, os ativos são adequados tanto para aquisição integral e reativação por parte de instituições, como apresentam potencial para uma alienação fracionada.

Na perspetiva de especialistas do setor, enquanto mais uma ação de uma plataforma de trust sob uma empresa de gestão de ativos financeiros para alienar ativos problemáticos, a transferência destas propriedades não é uma transação ordinária de habitação de segunda mão, mas sim uma reativação típica de ativos financeiros problemáticos. “Trata-se de uma ação normal de resolução de ativos problemáticos no contexto de limpeza de riscos do setor. A Great Wall Xinsence Trust, enquanto trust da linha AMC, promove de forma eficiente a monetização dos ativos obtidos por liquidação judicial e a resolução de riscos dos projetos. A titularidade das 20 propriedades obtidas para liquidação é clara e os ativos situam-se em localizações centrais de Pequim, pelo que ainda mantêm um valor relativamente elevado.” O investigador da Yuyi Financial Trust Research Institute, Yu Zhi, ao falar numa entrevista ao repórter do “Economic Information Daily”, disse isso.

Contudo, Yu Zhi também reconheceu que o referido conjunto de propriedades tem uma envolvente com apoios complementares pouco desenvolvidos, existem disputas históricas, e ainda exige pagamento integral de uma só vez; apenas instituições profissionais com capacidade relativamente forte têm condições para assumir a carteira. Quanto ao passo seguinte, será ainda necessário investir uma quantidade considerável de recursos para melhorar os apoios complementares.

O modelo tradicional de resolução de ativos problemáticos pela indústria de trust inclui principalmente a reestruturação de empréstimos, processos judiciais, etc. Nos últimos anos, as empresas de trust transformaram-se em “promotores” que lideram o alívio de problemas e a reativação de projetos imobiliários, e o número de casos de resolução de riscos de créditos de projetos transferidos tem vindo a aumentar. Por exemplo, em novembro de 2025, um lote de crédito problemático de 65k de yuans da empresa Baoeng Cheng Co., Ltd., do grupo “Baoeng”, foi colocado numa “prateleira” por uma conhecida instituição de trust, a CITIC Trust, para alienação aberta em leilão/placa. Antes disso, devido a disputas contratuais de empréstimo, a Tibet Trust tinha solicitado ao tribunal a avaliação e a venda em leilão do ativo hoteleiro pertencente ao grupo Jiuzhaoye, no valor de 95k de yuans. Em dezembro de 2023, “a concessão de uso do solo e as construções acima do solo” situadas a norte da Avenida Yayingbin, no distrito de Huadu, Guangzhou, e a leste da Avenida Hongmian, foram colocadas em leilão público; o projeto envolvido era o “Guangzhou Bairui Trust ‘Bairui Baiying No. 854 Plano de Trust de Fundos Coletivos’”.

O repórter constatou que, nas duas plataformas de leilões judiciais da Alibaba e da JD, há sinais evidentes de que vários tipos de ativos, como terrenos, créditos de dívida relacionados com imóveis e participações acionistas em imobiliário, foram “não vendidos” em leilões. Por exemplo, anteriormente, tanto parte dos projetos da Minsheng Trust e do Grupo Baoeng em Hefei (preço de licitação inicial de 40k de yuans) como o projeto do apartamento de Changfeng (crédito de benefícios do trust do plano de fundos único de Minsheng Trust “Jin gu trust · Huiyin No. 73”, com preço de licitação inicial de 70k de yuans) terminaram todos com “não houve licitantes” (leilão sem arrematação).

“O mercado imobiliário ainda se encontra no fundo do ciclo, e, em simultâneo, a maioria das empresas de trust não tem capacidade profissional suficiente na área imobiliária. Assim, a dificuldade global de resolução de riscos de projetos imobiliários no setor de trust é relativamente elevada e o período (de execução) tende a ser relativamente longo.” A este respeito, Yu Zhi afirmou que, antes, houve vários casos de resolução bem-sucedidos de empresas como a CITIC Trust e a Chongqing Trust, muitos dos quais se concentraram em projetos com bom valor de investimento em cidades centrais como Pequim, Xangai, Guangzhou e Shenzhen, o que gerou boas reações do mercado.

Na perspetiva de Yu Zhi, no contexto de limpeza de riscos do setor, a resolução de projetos de risco imobiliário por parte das instituições de trust passou de uma resposta passiva para uma limpeza proactiva. Para os investidores e para as partes que pretendem assumir a carteira (take-over), isso é simultaneamente um desafio de risco e uma oportunidade de investimento.