Cushman & Wakefield: El mercado de oficinas de Beijing en el primer trimestre mantiene volumen estable y precios a la baja, con diferenciación regional

El 2 de abril, Global Logistics (código de cotización en Nasdaq: CIGI; código de cotización en la Bolsa de Valores de Toronto: CIGI) celebró en Beijing, en el complejo Qiaofu Caocao Di, el lanzamiento de Global Logistics Beijing 2026, 1er trimestre.

En la actualidad, la economía macrochina presenta características de resiliencia de “presión por riesgos externos y compensación por la estructura interna”. Aunque los conflictos geopolíticos internacionales han provocado un notable ascenso en el nivel central de los precios del petróleo, gracias a la estructura de consumo energético del país dominada por el carbón y al rápido desarrollo de la industria de energías renovables, la transmisión del aumento del precio del petróleo hacia la inflación subyacente central es relativamente limitada. Debido a que la recuperación del consumo final muestra una “división en forma de K” —el consumo obligatorio y las cadenas ligadas a los viajes se recuperan más rápido, mientras que el consumo discrecional y la demanda del ciclo posterior del sector inmobiliario siguen débiles—, la presión del lado de los costos no logra trasladarse de manera efectiva al lado del consumo. Este posible desajuste de “inflación aguas arriba y deflación aguas abajo”, llevaría a que la distribución de beneficios de las empresas industriales siga inclinándose hacia la parte aguas arriba; el sector manufacturero en la parte media podría enfrentar la difícil situación de “aumentar ingresos sin aumentar ganancias”.

A medida que el plan marco del “15.º Plan Quinquenal (2026-2035)” sitúa “construir un sistema industrial moderno y consolidar y fortalecer las bases de la economía real” en la máxima prioridad estratégica, el patrón escalonado de “mejorar la calidad de las industrias tradicionales + fortalecer las industrias emergentes + cultivar las industrias futuras” comenzará a tomar forma de manera gradual. Al mismo tiempo, el plan marco “15.º Plan Quinquenal” añade un enfoque “de convergencia” en la dirección industrial, y enfatiza la integración sistemática entre el sector de servicios y la manufactura; ello marca la transición del desarrollo industrial de un avance mediante avances en puntos específicos hacia una actualización a nivel de sistema. El impacto de esta “integración sistemática entre el sector de servicios y la manufactura” en el mercado de edificios de oficinas no es una lógica lineal y simple tradicional de “la expansión del sector de servicios impulsa el aumento de la demanda de oficinas”. Más bien, mediante la reconfiguración de las formas de los espacios industriales y la transformación de la manera en que las empresas crean valor, se remodela la “calidad” y la “cantidad” de la demanda de oficinas.

En el 1er trimestre de 2026, el volumen total neto de absorción del mercado de oficinas clase A de Beijing fue de aproximadamente 120k². La demanda del mercado registró un aumento moderado, y se mantuvo la tendencia de desinversión/absorción continua. La tasa de vacancia, en comparación con el trimestre anterior, bajó 0,6 puntos porcentuales hasta el 18,5%; en comparación con el mismo periodo del año anterior, disminuyó 1,7 puntos porcentuales. En cuanto a las rentas, el alquiler neto efectivo promedio del mercado en general alcanzó 212,6 yuanes al mes por m², con una caída del 4,2% respecto al trimestre anterior y una ampliación de la caída interanual hasta el 12,4%; el rasgo del mercado de “estabilidad en la cantidad y descenso en el precio” es especialmente evidente. El desempeño de los submercados muestra una diferenciación marcada: las cantidades principales de desocupación/desinversión se concentraron en proyectos clase A en submercados periféricos no centrales; su absorción neta se acerca a los 152k², lo que representa el 75% del total de absorción neta, evidenciando que los proyectos de alta calidad del bloque no central se han convertido en la fuerza principal para absorber la demanda. La absorción neta del submercado CBD sigue siendo negativa, manteniendo la tendencia de aumento continuo de áreas vacías durante los últimos tres años; el submercado Lize registró por primera vez en este trimestre una absorción neta negativa, lo que también representa un ajuste saludable después de una desinversión a gran escala y sostenida en los últimos cinco años de ese mercado. Según datos de Global Logistics, de 2021 a 2025, la absorción neta promedio anual del submercado Lize fue de 43k²; la tasa de vacancia cayó drásticamente del 66% hasta el 21,2% de este trimestre. Desde 2025, con el descenso continuo del alquiler promedio del mercado de oficinas clase A en Beijing, la competencia entre submercados se intensificó aún más; el submercado Lize también comenzó a enfrentar una doble presión de competencia: por un lado, dentro de la región y, por otro, desde proyectos interregionales alrededor.

La presión por la caída de las rentas continúa transmitiéndose en el mercado. Según el desempeño actual, debido a la presión de costos, las empresas tienden a mudarse desde los submercados centrales con alquileres altos hacia las afueras de submercados con mejor relación costo-beneficio o hacia proyectos emergentes; los proyectos clase A de alta calidad alrededor de los submercados centrales continúan desviando la demanda del núcleo. A medida que la renta continúe ajustándose a fondo, los propietarios deben prestar especial atención a la presión de oferta adicional continua que el mercado de oficinas clase A de Beijing añadirá en los próximos dos o tres años, y además gestionar las áreas actuales de alta vacancia del mercado y la presión de desinversión/absorción continua. En el futuro, el mercado podría inclinarse por aplicar estrategias de incentivos de renta más agresivas, especialmente ante el escenario de grandes salidas de inquilinos, la concentración de nueva oferta o submercados con tasas de vacancia relativamente altas.

Beijing, como representante del mercado maduro de oficinas en China, con el patrón actual de “cantidad estable y caída de precios, diferenciación regional”, refleja las características centrales del desarrollo inmobiliario comercial durante la etapa de transición económica en China: primero, la demanda sensible a los costos empresariales domina; en un contexto en el que el ritmo de recuperación económica es relativamente lento, las empresas prestan más atención al control del costo de las oficinas; el atractivo de las rentas altas en las zonas centrales se reduce de manera sostenida, y la demanda se difunde hacia zonas con mayor relación costo-beneficio. Segundo, con el exceso de oferta y la intensificación de la competencia entre inventarios, el nivel de vacancia actualmente relativamente alto refleja el efecto retardado del aumento anterior de la nueva oferta; el mercado ha entrado en la etapa de competencia por inventarios, y los propietarios deberán competir por una demanda limitada mediante la reducción de rentas, la mejora del producto, etc. Tercero, hay una reconfiguración del valor de los activos centrales: Financial Street mantiene un panorama de mercado relativamente estable gracias a que la nueva oferta es limitada y la base de apoyo industrial es fuerte. Zhongguancun, como zona central de innovación tecnológica en China, recibe continuamente la demanda adicional de oficinas de numerosas empresas de innovación tecnológica, lo que impulsa a que el submercado mantenga durante dos años consecutivos una absorción neta superior a 57k²; la tasa de vacancia cae 5 puntos porcentuales desde su nivel máximo hasta el 17,4%. En cambio, los submercados que carecen de un anclaje industrial claramente definido podrían enfrentar un ciclo de desinversión más largo y una mayor presión sobre las rentas.

La manifestación parcial actual de “cantidad estable y caída de precios, diferenciación regional” en las oficinas clase A de Beijing no es simplemente un descenso del mercado; es una salida voluntaria (clearance) y una optimización de la estructura en la etapa de transición económica del sector inmobiliario comercial maduro, y su esperanza de crecimiento subyacente se encuentra precisamente en la tendencia a largo plazo de la actualización industrial. Global Logistics considera que la corrección profunda de las rentas es una señal clave de autorregulación del mercado: por un lado, los propietarios aceleran la desinversión mediante incentivos de renta para eliminar la oferta ineficiente; por otro lado, costos de oficina más bajos brindan un entorno de entrada más favorable a empresas tecnológicas de nueva creación y a empresas de “especialización y novedad” (专精特新), ayudando a la construcción del Beijing “Centro Internacional de Innovación Científica y Tecnológica”. A largo plazo, Beijing, como principal soporte de la innovación científica y tecnológica a nivel nacional y de los servicios de apoyo a la producción, en este ajuste cíclico está creando espacio para el desarrollo de alta calidad: una vez que se complete la salida de la oferta ineficiente y la demanda de industrias emergentes siga liberándose, el mercado volverá gradualmente a un estado saludable de “equilibrio entre cantidad y precio”, logrando una actualización coordinada del sector inmobiliario comercial y la economía real.

(Editor: Xu Shuai)

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