Aquisição de imóveis usados para habitação de aluguel social, primeira assinatura oficial em Xangai concluída

31 de março, o cidadão de Xangai, Sr. Shi, obteve o “talão comprovativo das notas de habitação para aquisição e transformação de habitação de segunda mão em habitação de arrendamento para fins de garantia (保租房) na freguesia de Jing’an”. Esta também se tornou o primeiro contrato formalmente concretizado a nível municipal desde o início, em Xangai, do trabalho de adquirir habitações de segunda mão para garantir habitação de arrendamento para fins de garantia.

Em fevereiro deste ano, Xangai lançou a aquisição de habitações de segunda mão para habitação de arrendamento para fins de garantia (保租房), escolhendo o Distrito de Pudong, a Freguesia de Jing’an e o Distrito de Xuhui como zonas-piloto. A primeira vaga de aquisições deverá concentrar-se em imóveis com tipologia correspondente, disposição racional, comodidades já maduras e transportes convenientes, oferecendo opções residenciais de qualidade a mais jovens.

No início da tarde de 31 de março, realizou-se a primeira cerimónia de assinatura do modelo “aquisição e permuta de habitação” na Freguesia de Jing’an, Xangai. As imagens do presente artigo são todas da repórter da The Paper, Zhu Weihui.

De acordo com a Direcção de Habitação e Urbanismo de Jing’an, quanto aos critérios de aquisição, a Freguesia de Jing’an centra-se principalmente em imóveis com preço abaixo de 4 milhões de yuans, área de construção inferior a 70 metros quadrados, a até 3 quilómetros de estações de trânsito sobre carris (轨交), relativamente próximos de parques industriais, parques de indústria e zonas comerciais centrais, com propriedade claramente definida, adequados para serem usados como habitação de arrendamento para fins de garantia.

Para os residentes que têm necessidades de melhoria habitacional, os residentes podem, em primeiro lugar, escolher e reservar imóveis de habitação comercial novos com intenção de compra dentro de Jing’an; ao preencher o formulário de candidatura para permuta através das vendas do novo empreendimento, ou então contactar diretamente a empresa de habitação pública de arrendamento do distrito para articulação. Depois de a empresa de habitação pública de arrendamento do distrito encarregar uma instituição profissional de avaliar o preço, é emitido aos residentes um talão de habitação correspondente, destinado especificamente à permuta por um imóvel novo. Em princípio, a validade do talão é de meio ano; em situações especiais, no máximo não excede um ano.

Por este meio, são resolvidos os problemas anteriormente enfrentados, como o facto de o ciclo de permuta ser longo devido à venda de imóveis no mercado e a necessidade de pagar honorários de mediação, etc.; além disso, é possível aliviar mais rapidamente a pressão financeira para melhoria habitacional.

“Pedir um mês e mais e concluir a assinatura”

Na casa do cidadão Sr. Shi, os dois filhos estão, respetivamente, no 4.º ano da escola primária (上四年级) e no curso preparatório (预备班). Para proporcionar ao filhos um ambiente de crescimento melhor, ele já há algum tempo tinha a ideia de vender “um imóvel antigo e degradado” (老破小) e melhorar a habitação da família. A habitação antiga situa-se numa zona central da Estrada Baoshan, na Freguesia de Jing’an, sendo um apartamento com cerca de 40 metros quadrados, num edifício de 15 andares com elevador. No entanto, depois de as informações do imóvel terem sido publicadas num plataforma de mediação no ano passado, quase ninguém demonstrou interesse. Não conseguindo vender a habitação antiga, a ideia de comprar um novo apartamento também teve de ser adiada.

Após o Festival da Primavera deste ano, quando o Sr. Shi visitou o empreendimento “Yujing’an” (誉静安), desenvolvido pela empresa imobiliária Poly (保利置业) de Xangai, ficou a saber da política de aquisição de habitações de segunda mão para habitação de arrendamento para fins de garantia (保租房) e submeteu uma candidatura. Cerca de um mês depois, a empresa de habitação pública de arrendamento do distrito, através de uma instituição profissional mandatada, apresentou um preço de avaliação de aproximadamente 2,2 milhões de yuans. Esta verba é destinada especificamente à aquisição de imóveis novos em Jing’an sob a forma de talão de habitação; somando com empréstimo do fundo de previdência (公积金) e fundos próprios, o Sr. Shi decidiu comprar um apartamento de tipologia T3 com área de 112 metros quadrados.

O Sr. Shi após obter o “talão comprovativo das notas de habitação para aquisição e transformação de habitação de segunda mão em habitação de arrendamento para fins de garantia (保租房) na Freguesia de Jing’an”.

Todo o processo de permuta foi concluído num período de mais de um mês, e não é necessário colocar o imóvel no mercado para negociação; com aval do governo, isto evidencia de forma significativa a eficiência e a certeza. O Sr. Shi afirmou de forma franca que “isto é um bom canal”. Um responsável da empresa de habitação pública de arrendamento da Freguesia de Jing’an disse que o imóvel já adquirido fica muito perto das estações das linhas 3/4/8 do trânsito sobre carris (轨交), sendo o deslocamento conveniente; além disso, a área também é moderada, cerca de 40 metros quadrados. No futuro, a intenção é arrendar a habitação de arrendamento para fins de garantia (保租房) para grupos como novos cidadãos e jovens. Com esta área e localização, espera-se que seja bem acolhida.

“O ponto de dor dos clientes não é se querem trocar ou não, e sim se ousam trocar.” Do ponto de vista do promotor, o director do departamento de gestão de marketing da empresa Poly (保利置业) de Xangai, Huang Xing, disse que, logo após a promulgação da política, os telefonemas de consulta foram “exageradamente numerosos”, e todos estavam muito atentos sobre como a política iria ser implementada. Na sua opinião, depois de o canal de permuta estar desbloqueado, isso terá um grande impulso para as vendas.

Activar eficientemente recursos, benefício para vários intervenientes

Durante o “14.º Plano Quinquenal” (十四五), os indicadores de mobilização e fornecimento de habitação de arrendamento para fins de garantia (保租房) na Freguesia de Jing’an foram de 23.433 unidades mobilizadas, e 17.211 unidades fornecidas (estâncias), tendo já ultrapassado com excesso o plano. Durante o “15.º Plano Quinquenal” (十五五), a Freguesia de Jing’an planeia aumentar cerca de 13 mil unidades (estâncias) de fornecimento de habitação de arrendamento para fins de garantia. Contudo, sendo o centro urbano de Xangai onde o recurso de terra é escasso, o modelo tradicional já não consegue satisfazer completamente a procura de aumento incremental. Assim, surgiu o modelo inovador de “aquisição e permuta de habitação”.

De acordo com a Direcção de Habitação e Urbanismo de Jing’an, este modelo inovador põe em prática a filosofia de “orientação do governo, implementação por empresas estatais, operação pelo mercado”, concentrando-se em esforços simultâneos tanto na recolha de habitações para arrendamento para fins de garantia como na procura de habitação dos residentes. Nos critérios de aquisição, centra-se principalmente em imóveis com preço abaixo de 4 milhões de yuans, área de construção inferior a 70 metros quadrados, dentro de 3 quilómetros das estações do trânsito sobre carris (轨交), relativamente próximos de parques industriais, parques de indústria e zonas comerciais centrais, com propriedade claramente definida, adequados para serem usados como habitação de arrendamento para fins de garantia.

Como é determinado o preço de aquisição? Xangai Jing’an explica que o preço de aquisição segue rigorosamente os princípios de valorização orientada pelo mercado e justiça, aplicando um processo de “duas avaliações + registo pelo capital estatal (国资) + determinação por negociação”: a empresa de habitação pública de arrendamento do distrito encarrega instituições profissionais com qualificações, utilizando como referência os preços reais de transacção de habitações de segunda mão na zona envolvente, para realizar a avaliação de consulta inicial e a reavaliação antes da transacção; após formar um preço de orientação para a aquisição, submete-o para registo junto dos departamentos de supervisão do capital estatal. Implementa-se a determinação “preço por cada casa”; por fim, o preço de aquisição é negociado e definido em conjunto com o vendedor, assegurando que o preço é objectivo, justo, e que é público e transparente, garantindo plenamente os direitos e interesses legítimos dos proprietários.

Há também que deixar claro que a verba de aquisição dos imóveis colocados à venda é liquidada sob a forma de “talão de habitação”; o “talão de habitação” é destinado especificamente a esse fim. Posteriormente, os residentes podem, mediante apresentação do talão, comprar habitação comercial nova dentro de Jing’an; após os promotores e os residentes assinarem o contrato de pré-venda e concluírem o registo provisório de aviso (预告登记), o dinheiro é desbloqueado mediante solicitação com o “talão de habitação”, garantindo que a verba é usada para a aquisição de novos imóveis.

De acordo com o desenho do modelo, a empresa de habitação pública de arrendamento da Freguesia de Jing’an, como entidade implementadora, segue o princípio da mercantilização, para adquirir dentro do distrito habitações existentes em pequena escala em condomínio completo (casas de conjunto) com propriedade claramente definida e total adequado. Após uma transformação e melhoria com base em padrões unificados, todos os imóveis são integrados no sistema de gestão de habitação de arrendamento para fins de garantia a nível distrital. Com um padrão inferior às rendas do mercado no mesmo local, são garantidas de forma direcionada necessidades de residência de grupos como novos cidadãos e jovens. Esta medida não só expande de forma eficaz o volume de habitações de arrendamento para fins de garantia e optimiza a disposição do fornecimento, como também preenche com mais precisão as fragilidades da oferta de habitação de arrendamento na região, satisfazendo necessidades residenciais em múltiplos níveis e de forma diversificada.

De acordo com reportagens anteriores do The Paper (澎湃新闻), no que diz respeito à mobilização de fundos, Jing’an criará investimentos de múltiplas fontes, incluindo fundos de construção compensatória monetizada (货币化配建资金), fundos próprios das empresas e empréstimos dos bancos comerciais, seguindo o princípio do equilíbrio de fundos a médio e longo prazo. Os rendimentos provenientes das rendas geradas pela operação contínua de habitação de arrendamento para fins de garantia (保租房) são destinados especificamente para recuperação de custos e desenvolvimento em rotação, formando um ciclo virtuoso em que o investimento, a operação e o retorno se reforçam mutuamente.

Em seguida, a antiga habitação do Sr. Shi será entregue num prazo de dois a três meses no futuro; a empresa de habitação pública de arrendamento do distrito irá primeiro fazer uma atribuição do carácter de habitação de arrendamento para fins de garantia e uma avaliação da renda. Depois, com base na situação real do local, será elaborado um plano de remodelação. Após a remodelação atingir o padrão de “entrar com a bagagem e viver” (拎包入住标准), proceder-se-á ao fornecimento ao mercado para arrendamento, de acordo com os requisitos de habitação de arrendamento para fins de garantia.

Um responsável da Direcção de Habitação e Urbanismo de Jing’an também afirmou que, neste momento, a primeira vaga do “modelo de aquisição e permuta de habitação” se destina principalmente a cidadãos que têm casas antigas em seu nome e, ao mesmo tempo, têm uma lacuna de fundos ao comprar uma habitação nova. No futuro, poderá eventualmente, com base no desenvolvimento do trabalho, explorar medidas como “permutar casas antigas por habitações de segunda mão” e articular com iniciativas de actualização urbana, como a instalação de elevadores adicionais (加装电梯), etc.