Investigación| Gasto de más de 60 millones pero sin poder obtener la certificación de propiedad Proyecto de lujo Mànhé en Beijing, varios propietarios enfrentan un estancamiento en la firma en línea

Caixin Finance News, 30 de marzo, por (reportero Li Jie). Como uno de los referentes de villas de lujo en Beijing, el proyecto de conjuntos residenciales de alto nivel Manhe Beijing de la empresa 合生创展 (He Sheng Chuangzhan), que es propiedad de la compañía, ha presentado el caso de que algunos inmuebles no pueden tramitar el certificado de propiedad inmobiliaria.

Recientemente, varios propietarios informaron al reportero de Caixin Finance que, alrededor de 2023, compraron propiedades Manhe Beijing desarrolladas por 合生创展. Aunque ya habían pagado el importe total conforme al contrato y se mudaron, transcurridos más de dos años aún no han podido completar el registro y la firma en línea (网签) ni obtener el certificado de propiedad inmobiliaria (不动产权证书). El monto total de los pagos de la vivienda involucrados podría superar los 500 millones de yuanes.

Para los propietarios de Manhe Beijing, la residencia de lujo adquirida por decenas de millones de yuanes en algún grado se ha convertido en un “depósito a plazo” de gran monto que no logra “regularizarse”.

Sobre este asunto reportado por los propietarios, el reportero entrevistó a la parte de la empresa 合生创展 en el norte de China. El personal correspondiente le dijo al reportero: “En cuanto a la venta del proyecto y el网签 (registro y firma en línea) del proyecto 缦合, siempre estamos avanzando con normalidad en los trámites. Esto requiere tiempo. Lograr este asunto no es algo sencillo; detrás hay algunos factores complejos”.

Ante esta situación, el reportero, haciéndose pasar por comprador, consultó a la Oficina de Vivienda y Construcción de Beijing (北京市住建局). El personal correspondiente indicó que el traspaso de propiedades en el distrito de Chaoyang lo gestiona la Oficina de Administración de Viviendas y Bienes Raíces de Chaoyang (朝阳区房管局). Si no se puede realizar el traspaso, se puede presentar una queja ante la Oficina de Administración de Viviendas y Bienes Raíces de Chaoyang contra el desarrollador correspondiente. Al mismo tiempo, el reportero preguntó a la Oficina de Registro de Inmuebles del distrito de Chaoyang de Beijing (北京朝阳区不动产登记事务中心); el personal indicó que en este caso, en concreto, aún se debe negociar y coordinar con el desarrollador. Si no se llega a un acuerdo, se puede seguir el procedimiento de litigio legal.

Propietarios de residencias de alta gama atrapados en un dilema para tramitar el certificado

Manhe Beijing está ubicado en el número 8 de Xiaoyun Road, distrito Chaoyang, Beijing; su nombre registrado es Nuevo Yan Du, y es un conocido complejo residencial de alta gama desarrollado por 合生创展 en el mercado de Beijing. Según los datos de FangTianxia (房天下), el precio total unitario de los proyectos actualmente en venta ronda los 54 millones a 108 millones de yuanes, y el precio unitario es de aproximadamente 120.000 yuanes por metro cuadrado.

“Compré una unidad con un diseño de 450 metros cuadrados. El precio total de la vivienda fue de 68 millones de yuanes. La casa ya se completó la entrega en 2023 y me mudé. Pero, después de más de dos años, ni se ha completado el网签 ni se ha obtenido el certificado de propiedad inmobiliaria. El estatus de la propiedad lleva mucho tiempo en suspenso.” dijo al reportero el Sr. Li (nombre ficticio), un propietario de Manhe Beijing.

Según el Sr. Li, en una estimación preliminar, actualmente hay 8 hogares de propietarios con los que ya ha podido contactar que no han tramitado el网签 y tampoco los certificados de propiedad inmobiliaria, por lo que los importes de la vivienda que aún no cuentan con certificados podrían superar los 500 millones de yuanes.

Además, de acuerdo con información de un chat grupal proporcionada por un propietario, los propietarios de Manhe Beijing que no han tramitado el网签 son aproximadamente decenas de hogares.

El reportero obtuvo uno de los contratos de compraventa de una de esas partes y mostró que el área de construcción de la propiedad en dicho contrato es de aproximadamente 375 metros cuadrados, con un precio unitario de 10,849 millones de yuanes por metro cuadrado y un precio total de 40,695.9 millones de yuanes; el contrato establecía que el plazo de entrega era 30 de diciembre de 2023, y además estipulaba que dentro de 720 días posteriores a la entrega se completaría el trámite del certificado de propiedad inmobiliaria. El propietario afirma que actualmente ya ha pagado la totalidad del precio de la vivienda.

En otras palabras, el desarrollador debería completar el网签 y los trámites del certificado de propiedad antes del 30 de diciembre de 2025. A día de hoy, ya se ha excedido con mucho el plazo acordado para tramitar los certificados, pero el desarrollador aún no ha cumplido con sus obligaciones.

“Desde finales de 2023 hasta ahora, el desarrollador me dice cada dos o tres meses ‘en seguida haremos el网签’. He escuchado esa frase más de una docena de veces, pero hasta ahora nunca se ha materializado.” dijo el Sr. Li.

Al respecto, el reportero pidió confirmación y verificación a personal de 合生华北. Dijeron que 缦合 es un proyecto representativo de la línea de proyectos de la marca, que para las demandas de los propietarios tanto la empresa como el proyecto lo consideran como prioridad máxima y que se hará, pero también requiere tiempo.

Finanzas de ventas presuntamente “extraídas” como si fuera “sangría”

Si los propietarios ya pagaron el total de contado por las viviendas listas para habitar, ¿por qué no se pueden tramitar los certificados?

El contrato de compraventa mencionado arriba muestra que, en el momento de la venta, el estado de la hipoteca del inmueble aparece como “ya hipotecado” (已抵押). El acreedor hipotecario es Beijing 新京润房地产有限公司; el acreedor hipotecario es浙商银行北京分行 (Sucursal de Beijing de Zhejiang Zs商 Bank); la fecha de registro de la hipoteca es 26 de agosto de 2021; el plazo de cumplimiento de la deuda es de 8 años, hasta el 24 de agosto de 2029.

Los datos de Qichacha (企查查) muestran que Beijing 新京润房地产有限公司 se estableció en junio de 2006. Desde su creación, ha sido propiedad al 100% de 吉润置业投资有限公司, filial controlada por 合生创展. Sin embargo, el 23 de marzo de 2026, el accionista controlador del proyecto cambió de 合生创展 a 中信信托.

“Cuando el desarrollador vendió la casa, prometió que después liberaría la hipoteca.” dijo el Sr. Li. “Hasta que se trabó el trámite de los certificados, recién entonces supimos por varias partes que para liberar esta tanda de viviendas la parte desarrolladora necesita que el desarrollador pague al banco el préstamo correspondiente; además, también hay que pagar impuestos a las dependencias pertinentes.”

Según la información obtenida por los propietarios a través de múltiples vías, los elevados pagos de los propietarios podrían no haberse usado para “liberar la hipoteca” del proyecto. “Lo que entendimos es que, una vez que los fondos de ventas del proyecto 缦合北京 se agruparon, en ese momento el controlador principal 合生创展 los retiró de forma unificada para otros usos del grupo, lo que provocó que a nivel del proyecto faltaran fondos para cancelar la hipoteca.”

“El personal de 缦合 me dijo que el dinero fue retirado por la empresa matriz, lo que provocó que los trámites del proyecto no pudieran avanzarse.” afirmó el Sr. Li.

Cabe destacar que, justo mientras los propietarios mencionados se encontraban desesperados por el problema de tramitar certificados, el nuevo edificio del proyecto aún sigue en venta.

Cuando el reportero llamó al departamento de ventas de 缦合北京 haciéndose pasar por comprador, el personal del anuncio explicó que el proyecto está vendiendo el edificio C2. “Ahora tenemos un plano de 520 metros cuadrados, el precio es de más de 70 millones, ahora está en preventa. Aproximadamente se entrega en 2027. Después de vivir durante dos años, se tramitan los certificados de propiedad.”

Cuando se le preguntó sobre el problema de la dificultad para tramitar certificados en el edificio anterior, el personal respondió: “El problema anterior se está resolviendo poco a poco. El edificio 2 que se está vendiendo ahora no presentará esta situación, porque los pagos de la vivienda ahora entran en una cuenta de supervisión especial.”

El personal de 合生华北 también confirmó al reportero que, para las unidades que actualmente se venden de manera normal, se puede avanzar el网签 por hitos.

Entonces, ¿por qué existe esta diferencia? Zhang Bo, director del Instituto de Investigación de 58 Anjuke, le dijo al reportero que es muy probable que los edificios recién vendidos de Manhe Beijing puedan hacer el网签 de manera normal porque el dinero de la preventa de esta parte de las unidades ya ha sido incluido en una supervisión efectiva. Con base en la intensidad actual de la supervisión de los fondos de preventa, la posibilidad de que los fondos sean “retirados” es relativamente baja.

Materiales públicos muestran que en diciembre de 2023, la Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing (北京住建委) publicó para recopilar opiniones el “Proyecto de Normas para la Supervisión de Fondos de Preventa de Bienes Inmuebles de Beijing (versión revisada de 2023)” (《〈北京市商品房预售资金监督管理办法（2023年修订版）〉征求意见稿》). Las opiniones proponen ajustar el sujeto responsable de la supervisión de fondos de preventa de bienes inmuebles: de bancos comerciales a gobierno; y ajustar el principio de supervisión: de “guía del gobierno, supervisión bancaria, supervisión de múltiples partes, fondos específicos” a “supervisión del gobierno, supervisión social, recepción en cuentas específicas, fondos específicos, validación del gasto, responsabilización por violaciones”.

Ante esto, los propietarios antes mencionados se sintieron impotentes.

“Las personas de 缦合 me dijeron que, cuando se venda el nuevo edificio y con los nuevos cobros se libere la hipoteca para los propietarios antiguos, se libera un edificio cuando se venda. Pero ahora ya hace más de medio año que se venden los nuevos edificios y ninguno de nosotros ha podido tramitar un certificado.” dijo el Sr. Li.

Al respecto, el abogado Song Jingyi del bufete de abogados Beijing Yingke (Guangzhou) le dijo al reportero que, aunque el Artículo 406 de la “Ley Civil de la República Popular China” vigente permite la transferencia de bienes hipotecados, si el desarrollador realiza la venta sabiendo que la hipoteca no se ha cancelado y que el propio desarrollador no puede cancelar la hipoteca, y además no lo resuelve durante mucho tiempo, lo que provoca un daño grave a los derechos de los compradores, dicha conducta contraviene el principio de buena fe, altera el orden del mercado inmobiliario y de vivienda.

“Las autoridades administrativas competentes, como la vivienda y la construcción urbana y rural, pueden basarse en sus responsabilidades de gestión, determinar que dicha conducta es ilegal y aplicar la sanción correspondiente.” afirmó Song Jingyi.

La empresa matriz atraviesa dificultades operativas

Sobre el difícil escenario al que se enfrentan los propietarios antes mencionados de Manhe Beijing, Zhang Bo indicó que esta situación era relativamente común en las empresas inmobiliarias privadas en los años anteriores. Cuando una empresa tiene tensión general de fondos, suele priorizar el uso de los cobros de proyectos de calidad para asegurar la liquidez general del grupo, y 合生创展 justamente se encuentra en esta clase de dificultad.

Los informes financieros muestran que en el primer semestre de 2025, 合生创展 logró ingresos por 5,946 millones de yuanes, lo que representa una disminución significativa del 53% interanual; la pérdida atribuible a los titulares de capital ascendió a 1,732 millones de dólares de Hong Kong, y la tendencia a la baja en el desempeño es evidente. Además, el total de préstamos bancarios y otros préstamos a corto plazo fue de 22,000 millones de yuanes (HKD), mientras que el efectivo y equivalentes de efectivo fue apenas de 8,000 millones de yuanes (HKD).

Además, al cierre del primer semestre de 2025, no pudo reembolsar la suma total de 846 millones de yuanes (HKD) de principal e intereses en las fechas acordadas de algunos préstamos (“préstamos en incumplimiento”). Estos incidentes de incumplimiento, a su vez, provocaron que algunos préstamos por un total de 7,560 millones de yuanes (HKD) otorgados por ciertos bancos y entidades financieras se activaran en cláusula cruzada de incumplimiento.

Por un lado, una crisis de liquidez a nivel del grupo; por el otro, la empresa del proyecto no puede cancelar la hipoteca porque los fondos fueron extraídos. Tal como dijo Zhang Bo: “El núcleo del problema es que el desarrollador puede estar desviando el dinero de la venta de viviendas para otros fines, incluyendo pero no limitado a inyectar liquidez a otros proyectos del grupo o pagar deudas con vencimiento, etc., lo que conduce a que al propio proyecto le falten fondos para cancelar la hipoteca”.

Pagaron el dinero, vivieron en la casa, pero no obtuvieron el certificado de propiedad: ¿la casa del propietario podría ser tomada por el banco?

Ante esta duda, el abogado Song Jingyi señaló que, mientras no se complete el registro de transferencia de derechos reales sobre los bienes inmuebles, lo que el comprador tiene es un derecho de crédito a exigir al desarrollador que cumpla con la obligación de tramitar el traspaso según el contrato de compraventa, y un “derecho de expectativa de derecho real” basado en ese derecho de crédito. Pero ese derecho no es un derecho real legal. Con base en el principio básico de “los derechos reales tienen prioridad sobre los derechos de crédito”, las hipotecas registradas legalmente tienen efecto prioritario sobre el derecho de crédito del comprador derivado del contrato de compraventa.

“Si el desarrollador no puede pagar el préstamo, el banco ejerce la hipoteca. Después de que el tribunal subaste la vivienda, el dinero de la subasta se utilizará primero para pagar la deuda del banco. El comprador solo puede exigir al desarrollador la devolución del precio de compra, la compensación por pérdidas, etc., y esto, en un contexto de falta de liquidez del desarrollador, muy probablemente no pueda compensarse en su totalidad.” remarcó Song Jingyi. “La propiedad del comprador no ha sido establecida legalmente, y la prelación de sus derechos queda por debajo de la hipoteca del banco. Ese es el mayor riesgo legal al que se enfrenta esta clase de compradores en la actualidad.”

Y según el contrato de compraventa antes mencionado, debido a las razones del vendedor, si el comprador no obtiene en un plazo de 720 días desde la fecha de entrega de ese inmueble el certificado de propiedad inmobiliaria de ese inmueble, ambas partes acuerdan gestionar de la siguiente manera. Si el comprador rescinde el contrato, el vendedor deberá devolver o reembolsar todos los pagos realizados dentro de los 90 días contados desde la fecha de recepción de la notificación de rescisión del contrato, y además pagar intereses conforme a la tasa de interés de depósito a la vista vigente del banco central (央行) en el mismo período. Si el comprador no rescinde el contrato, a partir del día de incumplimiento, por cada año completo transcurrido, el vendedor pagará al comprador una penalización equivalente al 1 por mil del precio de la vivienda ya pagado como incumplimiento.

En las entrevistas, se supo que algunos de los propietarios de Manhe Beijing que no han tramitado certificados han decidido no seguir esperando. Actualmente, varios propietarios han preparado una acción conjunta, planeando seguir un procedimiento de litigio colectivo, con la esperanza de forzar mediante vías legales al desarrollador a cumplir con las obligaciones de cancelar la hipoteca y tramitar los certificados.

Según las opiniones propuestas por el abogado de la parte compradora, ahora el mayor obstáculo para el网签 es el derecho de hipoteca del banco. Con base en los materiales actuales, a través de una demanda, es posible resolver este problema.

Zhang Bo considera que para los compradores, al firmar el contrato de compra en el momento actual, pueden consultar y verificar la cuenta de pago en el anexo del certificado de preventa (preventa证) y confirmar que se trata de una cuenta regulada de fondos de preventa registrada, para evitar pagar el depósito y el primer pago a cuentas de no regulación designadas por el desarrollador. Por otro lado, es clave elegir proyectos desarrollados por empresas con finanzas estables y que no hayan tenido retrasos repetidos en la entrega.

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