Después de suavizar los picos, Longfor aún no está listo para relajarse

Pregunta a la IA · ¿Cómo puede Longfor anticipar los riesgos de deuda mediante pruebas de estrés?

En el sector inmobiliario, el ciclo se acerca a los cinco años; bajo la aceleración de la depuración del riesgo industrial y la tendencia a la concentración de deudas de las promotoras, Longfor sigue siendo una de las pocas promotoras cuya situación todavía puede describirse como “segura”.

A principios de diciembre del año pasado, después de saldar con antelación los préstamos sindicados en dólares de Hong Kong que vencían a finales de año, Longfor ya pagó, tal como estaba previsto y antes de tiempo, todas sus deudas que vencían en 2025, incluyendo bonos de crédito en el mercado interno, bonos garantizados por China Bond Insurance (CNA) y préstamos de crédito en el exterior; el importe total de estas operaciones asciende a 22.000 millones de yuanes.

En el “gran año” de reestructuración de deuda para promotoras inmobiliarias, un movimiento tan firme de pago de deuda ya no es común. En un informe de investigación, el conocido banco de inversión JPMorgan rara vez utiliza la expresión “aguantar sin caer” para describir a una promotora privada; y en el contexto actual, esa formulación pesa aún más.

El 27 de marzo, en la reunión de resultados 2025 del Grupo Longfor, directivos del grupo volvieron a informar “tranquilidad” al exterior con la frase “superar de forma estable el pico de la deuda”. Tras el “recorte de picos de seguridad”, el volumen de deuda a nivel de grupo que Longfor deberá afrontar cada año en adelante será muy limitado.

Mirando hacia atrás desde hoy, el año pasado, la concentración de vencimientos de deuda y el descenso del ciclo del mercado inmobiliario se alinearon en forma de cuña. Quizá Longfor no lo haya pasado tan fácilmente. Las presiones internas y externas, sin duda, impondrán grandes retos a la operación normal de Longfor.

En la sección de preguntas y respuestas, la gerencia de Longfor reveló una noticia alentadora: “En el proceso de reducción de carga de deuda, todos los activos principales de las operaciones y negocios de servicios de Longfor no han sido vendidos ni diluidos”.

Según la divulgación, el Grupo Longfor logró 973,1 mil millones de yuanes de ingresos operativos durante todo 2025. De ese total, los ingresos del negocio de operación y servicios fueron 267,7 mil millones de yuanes, un máximo histórico; después de asegurar los derechos de participación, el beneficio fue de 7.920 millones de yuanes, contribuyendo de forma continua y estable al beneficio y al flujo de caja.

Longfor no solo mantuvo el “límite rojo” de seguridad financiera, sino que también preservó el activo más fundamental de la compañía. Según su plan, en el futuro el negocio de operación y servicios seguirá creciendo; a más tardar en 2028, los ingresos del negocio de servicios operativos superarán a los ingresos de desarrollo.

Dicho de otra forma, en el gran planteamiento de que el sector busque un nuevo modelo, Longfor no ha retirado las cartas de la mesa: tiene capital para seguir hablando, y para compartir experiencias de transformación.

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“Recorte de picos” en la seguridad de la deuda

En los últimos años, el sector inmobiliario ha atravesado una profunda reestructuración. El modelo tradicional de alta deuda y alto apalancamiento se fue yendo con la marea; tras perder de forma sucesiva el “bono del suelo” y el “bono financiero”, todo el sector ha ido elaborando planes para afrontar este problema estructural.

Sin embargo, la ventana para resolver el problema solo queda para unos pocos que han reconocido plenamente el riesgo.

A inicios de 2021, la prueba de estrés que realizó Longfor quizá sea la respuesta más cercana a lo correcto: “Si el banco le cerrara la puerta a Longfor, si las ventas se redujeran a la mitad, ¿Longfor aún podría pagar salarios a los empleados con normalidad y también pagar sus deudas con normalidad?”

Esta hipótesis revela la conciencia de crisis de Longfor. Y precisamente por ese veredicto pesimista, cuando en el mercado surgieron señales reales de retroceso, Longfor se convirtió en una de las promotoras que actuó primero.

Desde la segunda mitad de 2022, Longfor empezó a reducir gradualmente el tamaño de sus pasivos con intereses y a ajustar la estructura de deuda. En el transcurso de tres años y medio, los pasivos con intereses totales de Longfor cayeron cerca de 60.000 millones de yuanes. Al cierre de 2025, los pasivos con intereses del Grupo Longfor fueron 1528,1 mil millones de yuanes; la tasa de deuda neta fue 52,2%. Al excluir los anticipos de clientes, la relación activo-pasivo fue 54,7%. Casi todos los indicadores financieros se mantuvieron a la vanguardia del sector.

“La corrección de la estructura de la deuda se debe a los cambios en el mercado de bonos de crédito. Los cambios en el mercado crediticio se originan por la caída del sector desde 2021, lo que hace que todo el mercado muestre brechas crediticias y provoque, a su vez, cambios en el mercado crediticio”. La gerencia de Longfor explicó la crisis a la que se enfrenta la industria; y esto también obliga a las promotoras privadas a transformarse de manera proactiva para encontrar salidas.

Para abrirse paso por ese camino, Longfor tardó casi 4 años y, en esencia, hizo tres cosas:

Primero, reducir de forma significativa el tamaño de la deuda. A finales de 2021, la cartera de deuda con intereses de Longfor se componía todavía principalmente de financiación crediticia; y hasta ahora, la financiación crediticia de Longfor se ha reducido a solo más de 20.000 millones de yuanes. Al mismo tiempo, el tamaño total de sus pasivos con intereses también fue disminuyendo de manera ordenada año tras año. Desde mediados de 2022, el saldo de pasivos con intereses de Longfor se ha reducido en casi 60.000 millones de yuanes; dentro de ese total, en 2025 se redujeron 23.500 millones de yuanes.

Segundo, usar préstamos de propiedades operativas con ciclos largos y tipos bajos de interés para sustituir la financiación crediticia, construyendo una nueva “base” de deuda. Al cierre de 2025, los préstamos de propiedades operativas y los préstamos de alquiler a largo plazo superaron 1 billón de yuanes, representando 66%. En 2025, los préstamos de propiedades operativas netos de Longfor aumentaron aproximadamente 17.600 millones de yuanes. Y como los préstamos de propiedades operativas son un producto de ciclo largo y bajo coste, gracias a ello, al 31 de diciembre de 2025 el plazo medio de endeudamiento contractual de Longfor se extendió hasta 12,12 años y el coste medio de financiación bajó a 3,51%, alcanzando ambos el mejor nivel de la historia.

Tercero, reforzar la capacidad de generación endógena de cada negocio y tomar el control activo para optimizar el tamaño de la deuda. Para 2025, el flujo de caja operativo de Longfor —incluyendo gastos de capital— ha sido positivo de forma consecutiva durante tres años; y en 2025 fue de 5.800 millones de yuanes. Al desconectar el desarrollo del negocio de la financiación y el apalancamiento, Longfor ha podido seguir optimizando el tamaño de sus pasivos con intereses.

Actualmente, la estructura del resto de la deuda y el tamaño de la deuda de Longfor muestran una optimización considerable. En consecuencia, la seguridad financiera del Grupo Longfor ha vuelto a los mejores niveles de los últimos años.

Llegado 2026, las presiones de liquidez del sector siguen existiendo. En su informe de perspectivas para 2026 del sector inmobiliario, Goldman Sachs señala que, dado que el sector continúa enfrentando tensión de liquidez y niveles altos de inventario, la resolución adicional de deudas podría hacerse cada vez más difícil, y el riesgo de incumplimiento crediticio también podría aumentar aún más.

Aprovechando la ventana clave, Longfor ya ha superado primero el pico de la deuda. Después de entrar en 2026, el Grupo Longfor completó sucesivamente el pago de “21 Longfor 02” y “16 Longfor 04”; los importes fueron respectivamente de 1.038 millones de yuanes y 153 millones de yuanes.

Hasta ahora, las deudas restantes con vencimiento dentro del año ascienden a aproximadamente 6.100 millones de yuanes. Con una empresa impulsada por la “sensación de crisis”, siempre llega tiempo de regalo adicional.

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El motor de beneficios de Longfor

Por supuesto, sustituir la financiación crediticia y completar una reducción de deuda de cerca de 60.000 millones de yuanes es una obra inmensa. Pero detrás, la mera conciencia de crisis aún no es suficiente.

Desde 2012, Longfor ha mantenido cada año el 10% de los cobros de ventas como límite máximo, invirtiendo en propiedades para tenencia. En medio de las dudas de muchos, resistió la tentación del “alto apalancamiento” y construyó el modelo de operación y servicios que hoy resulta tan envidiable.

Después de más de 10 años, en una era en la que no se compite por el tamaño, Longfor volvió a reducir los fondos de inversión para el negocio de desarrollo y se enfrentó al “hueso duro” de los inventarios. Solo en 2025, el inventario al contado de Longfor se redujo en 21.000 millones de yuanes frente al inicio del periodo; acumuló la liquidación de 78 proyectos y promovió una renovación integral y la reducción de inventarios de más de 6.000 millones de yuanes en 14 proyectos existentes. Todo ello aportó un flujo de caja valioso para la optimización de deuda, y además cedió certeza al negocio de operación y servicios con mayor valor estratégico.

Como dijo la gerencia de Longfor: “En el proceso de reducción de carga de deuda, los activos principales de todos los negocios de operación y servicios de Longfor no fueron vendidos ni diluidos”.

En 2025, el Grupo Longfor logró ingresos de operación y servicios de 25.770 millones de yuanes, representando 27,5% del total de ingresos. Los cuatro canales correspondientes mantuvieron posiciones de liderazgo en sus respectivos segmentos.

En el segmento de operación, los ingresos por alquiler comercial de Longfor crecieron interanualmente 4% hasta 11.210 millones de yuanes. Durante el año, Longfor añadió 13 centros comerciales de operación de acuerdo con el cronograma; al final del periodo, los centros operados acumulados llegaron a 99. Tanto el crecimiento de la facturación como el de flujo de visitantes superaron 15%, y la tasa de ocupación se mantuvo alta en torno al 97%. En gestión de activos, en 2025 Longfor implementó 4 nuevos “corredores de vitalidad” para viviendas con marca “Huan Si”, y el índice global de ocupación del “pilar base” del alojamiento a largo plazo de la marca GuanYu alcanzó 95,7%, manteniéndose a la vanguardia del sector.

El segmento de servicios también mantuvo un desarrollo estable. Los ingresos totales anuales de Longfor Zhi Chuang Life fueron 11.230 millones de yuanes; los proyectos bajo gestión superaron 2.100; el área bajo gestión rondó 360 millones de metros cuadrados. Además, los puntos de contacto del negocio se extendieron a hitos urbanos y al núcleo de la industria; durante el año, obtuvo nuevos proyectos tipo hito en lugares como el Aeropuerto Internacional de Xi’an Xianyang y Chengdu Kuanzhai Xiangzi. Longfor Long Zhi Zao, como practicante de “construcción inteligente”, ya se ha colocado en el grupo de vanguardia del sector, y en 2025 alcanzó ingresos operativos de 1.300 millones de yuanes. En la venta de construcción por encargo (delegated construction), la cifra anual fue 20.620 millones de yuanes, con área entregada de 2,93 millones de metros cuadrados; quedaron en los TOP3 y TOP4 del sector, ayudando a los mandantes a crear valor.

Hay analistas del sector inmobiliario que señalan que, para el negocio de operación y servicios, el ciclo largo y la inversión alta se corresponden con un fuerte flujo de caja y márgenes brutos altos. En este punto, Longfor ya ha formado un despliegue profundo: la acumulación de muchos activos de alta calidad es una carta importante para mantener canales de financiación fluidos.

De hecho, en un contexto en el que el margen bruto del negocio de desarrollo inmobiliario generalmente ha caído a dígitos, el beneficio neto después de derechos principales del negocio de operación y servicios de Longfor fue de 7.920 millones de yuanes; el margen bruto global supera 50% y el margen neto es de 30%. En su informe de investigación más reciente, JPMorgan propuso que, a medida que Longfor transicione a una plataforma de gestión de activos, su método razonable de valoración debería centrarse únicamente en el beneficio neto del negocio no de desarrollo; el beneficio del negocio no de desarrollo implícito en la capitalización actual es “la relación precio-beneficio (P/E) es solo 5,8 veces, y la valoración es atractiva”.

“Las ganancias del negocio de operación y servicios de Longfor superan ampliamente las del carril de desarrollo. Se espera que en 2026 haya un crecimiento de más del 10%”. La gerencia de Longfor tiene grandes expectativas al respecto: “En el futuro, lucharemos por alcanzar cuanto antes la escala de beneficio de 10.000 millones de yuanes”.

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Nuevos cimientos para un nuevo modelo de desarrollo

Sobrevivir siendo temeroso; vivir seguro siendo prudente y duradero. Tras el recorte de picos en seguridad en 2025, el modelo sano de Longfor —“baja carga de deuda, bajo coste de financiación y flujo de caja positivo impulsado”— ya ha empezado a tomar forma.

Pero la transformación de Longfor hacia un nuevo modelo de desarrollo aún no ha terminado. Al ser preguntada sobre la “transformación a un nuevo modelo de desarrollo”, la gerencia del Grupo Longfor respondió que la transición del sector inmobiliario a un nuevo modelo depende de si es posible integrar profundamente los ajustes del negocio con la estructura de deuda: pasar de los viejos cimientos del desarrollo y los préstamos crediticios, a nuevos cimientos basados en el negocio de operación y servicios y en los préstamos de propiedades operativas.

Como puede verse, todo lo que ha hecho Longfor en los últimos años está orientado a construir esos nuevos cimientos. A día de hoy, la construcción de los nuevos cimientos ya está cerca de completarse. Según los resultados del análisis prospectivo proporcionado por la gerencia de Longfor, en 2028 la base de deuda de Longfor se habrá construido y, en conjunto, los pasivos con intereses se prevén que caigan a alrededor de 1.200.000 millones de yuanes, donde 90% corresponderá a préstamos de propiedades operativas.

La estructura del negocio también se completará al mismo tiempo que la transformación de la deuda. Según se indicó, para entonces los ingresos del negocio de operación y servicios superarán a los ingresos del desarrollo. El negocio de desarrollo mantendrá aún cierta escala, pero el negocio de operación y servicios se convertirá en la principal fuente de contribución de beneficios. Además, se reforzará aún más la seguridad integral: “El EBITDA del negocio de operación y servicios se prevé que cubrirá los intereses por cerca de 4 veces; es un indicador de grado de inversión”.

En 2028, Longfor quizá logre una transformación de deudas y de negocios extremadamente completa dentro del sector inmobiliario. Sin grandes olas. Igual que en los años anteriores, Longfor no estuvo a punto de morir, y tampoco necesitó una intervención desesperada. Desde la reducción del tamaño de la deuda, hasta la liquidación del inventario del negocio de desarrollo, y luego el refuerzo del negocio de operación y servicios, todo parecía seguir paso a paso, con previsión.

Los que luchan bien no obtienen méritos escandalosos. Incluso en 2025, el año del pico de deuda, Longfor todavía tuvo margen y un plan para reforzar la competitividad de cada carril de negocio. Por ejemplo, el negocio de desarrollo completó una entrega de calidad de 125 proyectos en el año, con un total de unas 70.000 unidades de viviendas de calidad. Al mismo tiempo, en el año publicó el “Estándar del producto Longfor de buenas viviendas”, con 435 requisitos específicos, que continúan contribuyendo con fuerza empresarial a la construcción de “buenas viviendas” mediante la fuerza del producto, la capacidad de servicio y el apoyo en infraestructuras.

Mientras Longfor inauguró 13 nuevos centros comerciales, también completó la transformación de múltiples centros comerciales existentes de primer nivel, como Chongqing Beicheng Tianjie y Suzhou Shishan Tianjie, y planea abrir unos 9 proyectos nuevos en 2026. Longfor asset management exploró en profundidad los formatos mixtos; en 2025 aterrizó una nueva línea de productos de “corredores de vitalidad” Huan Si, brindando una nueva solución para muchos terrenos comerciales medianos y pequeños del mercado con el concepto “comercio + apartamentos”.

Longfor Zhi Chuang Life, tras años puliendo la plataforma HALO de gestión de espacios inteligentes en entornos de servicios comerciales, en 2025 se implementó en escenarios residenciales, logrando un contacto de servicio más preciso y una respuesta más eficiente. Longfor Long Zhi Zao entregó 2,93 millones de metros cuadrados en todo el año. Y por primera vez, se unió con empresas estatales para intervenir en la reorganización concursal con un modelo de “deuda para beneficio común + construcción por encargo”, activando proyectos existentes y logrando una situación de beneficio mutuo para múltiples partes.

Mejorando de forma continua la cadena de capacidades para participar en el desarrollo de la ciudad y crear escenarios de vida más hermosos para la ciudad, Longfor no ha desperdiciado ninguna crisis.

Como dijo la gerencia: “A lo largo de todo el proceso, solo con haberlo atravesado se sabe lo duro que es. Tenemos la confianza de usar el tiempo de los próximos dos o tres años para completarlo y seguir firme por este camino de transformación”.

Editor de guardia: Su Zhiyong

Edición del proceso: Wen Hongmei