Desglose del informe anual de REIT de almacenamiento de JD.com de China Asset Management: las preocupaciones ocultas detrás de una tasa de ocupación del 100%

El 29 de marzo de 2026, el REIT de logística y almacenamiento de JD de Harvest (508028) publicó su informe anual de 2025, presentando una imagen de “superficie brillante, pero con presiones subyacentes”. Una tasa de ocupación del 100% es suficientemente llamativa, pero la disminución del 5.26% en el precio del alquiler, la reducción del 23.44% en el plazo restante del contrato y la caída del 8.7% en la cantidad disponible para distribuir revelan que el mercado de REITs de almacenamiento está pasando de un “mercado de arrendatarios” a un “mercado de inquilinos”. En un contexto de alta dependencia de alquileres de un único cliente de comercio electrónico y la presión de renovación acercándose, este REIT de almacenamiento de JD enfrenta la prueba de un estancamiento en su crecimiento.

I. Resumen del rendimiento: aumento del 40% en las ganancias netas, pero “reducción” en lo disponible para distribuir

En 2025, el REIT de logística y almacenamiento de JD de Harvest logró ingresos operativos de aproximadamente 172 millones de yuanes (según el formato de informe simulado), un aumento interanual de aproximadamente 12%; logró una ganancia neta de 28.226 millones de yuanes, un aumento interanual de aproximadamente 42%. A simple vista, este es un informe bastante bueno.

Pero si se observa la cantidad disponible para distribuir, la situación no es tan optimista. Durante el período del informe, este fondo logró una cantidad disponible para distribuir de 71.8949 millones de yuanes, una disminución del 8.7% en comparación con los 78.7316 millones de yuanes del mismo período de 2024. La cantidad disponible por unidad para distribuir es de 0.1438 yuanes, inferior a los 0.1575 yuanes de 2024.

Este fenómeno de “inversión” ha llamado la atención del mercado: las ganancias netas crecieron un 42%, ¿por qué la cantidad disponible para distribuir, en cambio, disminuyó?

La respuesta está en los detalles de la contabilidad. Según lo revelado en el informe anual, el cálculo de la cantidad disponible para distribuir de este período se realiza ajustando a partir de las ganancias netas. Los elementos de ajuste incluyen el uso de 21.3417 millones de yuanes reservados en períodos anteriores, y los ajustes a la baja incluyen la corrección de ingresos por alquiler mediante el método lineal (-116.9 mil yuanes), gastos de capital (-3.7844 millones de yuanes), cambios en cuentas por cobrar y por pagar (-8.1585 millones de yuanes) y la reserva para gastos razonables futuros (-7.4385 millones de yuanes).

En resumen, este período utilizó una gran cantidad de “reservas acumuladas” para mantener el nivel de distribución, pero esto no es sostenible. Cuando se agoten los “ahorros” y el crecimiento de los ingresos por alquiler sea débil, la disminución de lo disponible para distribuir será inevitable.

II. Análisis operativo: ¿qué valor tiene una tasa de ocupación del 100%?

Para los REITs de almacenamiento, la “tasa de ocupación” es un indicador clave de la calidad de los activos. El REIT de logística y almacenamiento de JD de Harvest mantuvo una tasa de ocupación del 100% al cierre del período, un dato que se sitúa en un nivel destacado en la industria.

Pero al analizarlo más a fondo, se descubre que el “valor” de una tasa de ocupación del 100% necesita ser matizado.

Primero, la concentración de inquilinos es alta. Los activos subyacentes de este fondo son tres parques logísticos de almacenamiento en Chongqing, Wuhan y Langfang, donde los inquilinos del sistema JD dominan de manera absoluta. Cuando la situación operativa del único gran cliente fluctúa, la estabilidad en la recolección de alquileres se verá directamente afectada.

En segundo lugar, los niveles de alquiler están bajo presión. Durante el período del informe de 2025, el precio medio del alquiler fue de 0.90 yuanes/m²/día, una caída del 5.26% respecto a los 0.95 yuanes/m²/día de 2024. Entre ellos, el precio del alquiler del proyecto de Chongqing de JD bajó de 0.79 yuanes a 0.66 yuanes, una disminución del 16.46%.

En tercer lugar, el plazo restante del contrato se ha acortado drásticamente. El plazo medio restante al final del período era de 1192 días (aproximadamente 3.27 años), una disminución del 23.44% en comparación con los 1557 días del mismo período del año anterior. Esto significa que, en los próximos 1-3 años, la renovación de contratos será un “gran examen” que la dirección deberá enfrentar.

III. Perspectiva de activos: valor justo de 1.4 mil millones y 190 millones en buena voluntad

A finales de 2025, el valor justo de los bienes raíces de inversión del REIT de logística y almacenamiento de JD de Harvest era de 1.436 mil millones de yuanes, ligeramente inferior a los 1.479 mil millones de yuanes del año anterior, pero manteniéndose estable en general. El valor contable de la buena voluntad es de 194 millones de yuanes, manteniéndose al mismo nivel que el año anterior.

Desde la perspectiva de la evaluación de activos, el valor de los activos de logística y almacenamiento depende principalmente del flujo de caja del alquiler y de las expectativas de crecimiento futuro. En un contexto de disminución de alquileres y acortamiento de plazos, es digno de atención si las agencias de evaluación ajustarán los parámetros de evaluación en años posteriores.

El informe anual muestra que el fondo posee tres activos: el proyecto de la base de comercio electrónico de Chongqing de JD (centro de distribución) fase uno (área de 184,600 m²), el proyecto de Wuhan y el proyecto de Langfang. Según los datos de Colliers International, durante el período del informe, el alquiler medio en el mercado de logística y almacenamiento del área central de Wuhan fue de 21.1 yuanes/m²/mes, con una tasa de ocupación promedio del 76%; en el mercado de Langfang, el alquiler promedio fue de 18.25 yuanes/m²/mes, con una tasa de ocupación promedio del 73.6%.

Al comparar, se puede ver que el nivel de alquiler del proyecto de logística de JD de Harvest (aproximadamente 0.90 yuanes/m²/día ≈ 27 yuanes/m²/mes) es significativamente superior al promedio del mercado, lo que refleja tanto la capacidad de marca de JD como una limitación para futuros aumentos de precios.

IV. Seguimiento de dividendos: dividendos acumulados de 210 millones, tasa de distribución de flujo de caja bajo presión

En 2025, el monto real asignado por este fondo fue de 72.840.000 yuanes (incluyendo las primeras, segundas y terceras distribuciones de dividendos del año 2025 y la cuarta distribución del año 2024), siendo el monto real asignado por unidad de 0.1457 yuanes. Desde su establecimiento, los dividendos acumulados son aproximadamente de 210 millones de yuanes.

Según la estimación del valor de mercado del fondo al final del período, la tasa de distribución de flujo de caja de este período fue de aproximadamente 4.5% (anualizada), una disminución en comparación con la estimación inicial de 4.6%-5.0%. Este nivel sigue siendo relativamente alto entre los REITs de logística y almacenamiento, pero su atractivo está disminuyendo.

V. Puntos de riesgo: tres grandes preocupaciones por resolver

Integrando la información del informe anual, el REIT de logística y almacenamiento de JD de Harvest enfrenta tres riesgos clave:

Primero, el riesgo de renovación del alquiler. El plazo restante promedio es de solo alrededor de 3 años, y existe una gran incertidumbre sobre si se podrá mantener el nivel de alquiler y si se podrán renovar los contratos sin problemas. Teniendo en cuenta el aumento de la oferta en el mercado de almacenamiento y la desaceleración de la demanda, la capacidad de negociación de los inquilinos en las negociaciones de renovación está en aumento.

En segundo lugar, el riesgo de concentración de clientes. La alta proporción de un solo inquilino sigue siendo un problema. Si el sistema JD experimenta ajustes en su negocio o cambios estratégicos, esto afectará directamente los ingresos del fondo.

En tercer lugar, el riesgo de competencia del mercado. El informe indica que tanto el mercado de logística y almacenamiento del área central de Wuhan como el de Langfang enfrentan presión de nueva oferta, con tasas de ocupación promedio de solo 76% y 73.6%, respectivamente. A medida que aumenten los proyectos competitivos en los alrededores, tanto los alquileres como las tasas de ocupación enfrentarán presiones a la baja.

VI. Evaluación del valor de inversión

Desde una perspectiva de asignación, el REIT de logística y almacenamiento de JD de Harvest todavía tiene cierto atractivo: una tasa de ocupación del 100% proporciona certeza a corto plazo, la marca JD ofrece un respaldo crediticio, y el plazo restante de más de 3 años ofrece un espacio de amortiguación.

Pero la elasticidad hacia arriba también es limitada. La disminución del alquiler, el acortamiento del plazo y el riesgo de deterioro de la buena voluntad restringen el espacio de imaginación. Para los inversores que buscan dividendos estables, este es un activo de tipo “conservador”; para aquellos que esperan una valorización de capital, su atractivo puede no ser tan fuerte como al inicio de su emisión.

Advertencia de riesgo: La información contenida en este artículo se basa en datos públicos del informe anual y no constituye un consejo de inversión. Es necesario prestar atención a los riesgos de renovación de alquiler, riesgos de concentración de clientes y riesgos de aumento de la competencia en el mercado.