¿Comprar ocho pisos de "viejos y deteriorados"? ¿Tiene trampas?

问AI · ¿Cuál es la particularidad de la lógica de inversión de Yuanzi al comprar propiedades antiguas y deterioradas?

Recientemente, la experiencia de una bloguera de Chengdu, Yuanzi, al comprar ocho propiedades “antiguas y deterioradas” ha generado un gran debate en el círculo inmobiliario.

En un momento en que la mayoría de las personas son cautelosas al comprar propiedades, Yuanzi actúa de manera excepcionalmente agresiva. En una entrevista con los medios, mencionó que en enero de 2025 decidió comprar una casa y se puso en contacto con prácticamente todas las agencias inmobiliarias principales dentro del segundo anillo de Chengdu, enfocándose en pequeños apartamentos con un precio total de entre 400,000 y 500,000 yuanes. En un mes, vio cerca de 20 propiedades y rápidamente cerró seis, “incluso compré una casa sin ni siquiera verla”. Hasta enero de 2026, había adquirido un total de ocho propiedades en Chengdu.

De hecho, hace más de diez años, ya había una ola de inversionistas en China que compraban en masa propiedades “antiguas y deterioradas”, anticipando que los precios de las viviendas seguirían subiendo, comprando pequeños apartamentos de más de diez años en áreas centrales de la ciudad a precios bajos, esperando la apreciación y luego vendiéndolos para obtener ganancias. En la actualidad, en algunas ciudades de primer nivel y capitales provinciales, las propiedades “antiguas y deterioradas” han vuelto a captar la atención, pero la lógica es claramente diferente, ya que los factores impulsores se han desplazado más hacia el retorno de alquiler.

El alquiler puede cubrir la cuota mensual

La principal razón que atrajo a Yuanzi a comprar propiedades “antiguas y deterioradas” fue que pudo aprovechar la baja de precios en Chengdu a principios de 2025 y obtener ingresos estables a través del alquiler. Un agente inmobiliario le mencionó: “El alquiler puede cubrir la cuota mensual y además puedes ganar dinero”. Antes de ella, en 2024, ya había un grupo de inversionistas de Wenzhou comprando propiedades en Chengdu en grandes cantidades. Yuanzi comentó a los medios que sus ocho propiedades requieren un pago mensual de alrededor de 14,000 yuanes para el préstamo bancario, pero los ingresos por alquiler son aproximadamente 21,000 yuanes, lo que no solo cubre la tasa de interés del préstamo, sino que también genera un rendimiento compuesto cercano al 10%.

Las acciones de Yuanzi no son un caso aislado. En ciudades como Zhengzhou y Chongqing, también han aparecido algunos inversionistas que, al comprar propiedades “antiguas y deterioradas” a bajo precio, logran “cubrir el préstamo con el alquiler”. En febrero de este año, los medios de comunicación mencionaron que un bloguero de Zhengzhou seleccionó algunas propiedades de pequeños apartamentos en el distrito de Jinshui y el nuevo distrito de Zhengdong, que tenían una excelente ubicación y estaban en venta urgente, negociando para reducir el precio, comprando todo en efectivo y luego gastando entre 20,000 y 30,000 yuanes en renovaciones para alquilar. Un apartamento de una habitación con un precio total de aproximadamente 500,000 yuanes puede alcanzar un alquiler mensual de 2,300 yuanes, lo que da una relación alquiler-precio de aproximadamente 5.5%.

Recientemente, el mercado inmobiliario de Shanghái ha mostrado signos de recuperación. El 7 de marzo, se firmaron en un solo día 1,324 contratos de propiedades de segunda mano en Shanghái, rompiendo nuevamente la barrera de las 1,300 unidades después de 315 días. Según los datos de bienes raíces en línea de Shanghái, hasta el 22 de marzo, el total de transacciones de propiedades de segunda mano en marzo ya había alcanzado 21,443, acumulándose el efecto de final de mes, con la expectativa de que el volumen de transacciones en marzo supere las 30,000 unidades. Además, el sistema de registro en línea de propiedades de segunda mano en Shanghái experimentó múltiples bloqueos debido al alto flujo de datos. Gao Yuzhao, un agente inmobiliario con más de diez años de experiencia en Shanghái, mencionó a la revista “China News Weekly” que en esta ronda de recuperación del mercado, también hay algunos inversionistas individuales en Shanghái que están comprando propiedades “antiguas y deterioradas”.

“Ahora, la compra de algunos está más cerca de ser una forma de gestionar finanzas”. Gao Yuzhao mencionó en una entrevista que la razón detrás de esto radica en la continua disminución de las tasas de interés y la baja rentabilidad de los depósitos. En Shanghái, los retornos de algunas propiedades “antiguas y deterioradas” superan el 3%, más altos que los depósitos bancarios y algunos productos de inversión de renta fija.

La relación alquiler-precio es un indicador comúnmente usado para medir el estado del mercado inmobiliario; en términos simples, indica cuánto retorno puede generar una propiedad a través del alquiler, normalmente calculado dividiendo el alquiler anual por el precio total de compra de la propiedad. A nivel internacional, una relación alquiler-precio razonable generalmente se sitúa entre 1:200 y 1:300, es decir, se recupera el costo de compra en 200 a 300 meses, lo que corresponde a un rendimiento de alquiler anual del 4% al 6%.

Recientemente, el Instituto de Investigación Inmobiliaria de Shanghai, basándose en datos públicos, analizó la relación alquiler-precio (rentabilidad) de propiedades de segunda mano “antiguas y deterioradas” en ciudades como Chengdu, Chongqing, Wuhan, Nanjing, Shenzhen, Shanghái, Pekín y Cantón. Los resultados muestran que la mayoría de las ciudades superan el 2%, siendo Chengdu la más alta con un 3.8%, Chongqing con un 3.2% y Shanghái alrededor del 2.45%.

El vicepresidente del Instituto de Investigación Inmobiliaria de Shanghai, Yan Yuedin, considera que, en general, las relaciones alquiler-precio (rentabilidad) en estas ciudades ya superan las tasas de interés de los depósitos y se acercan a las tasas de interés de los préstamos hipotecarios. La relación alquiler-precio (rentabilidad) promedio de las principales ciudades que analizó es del 2.67%, claramente superior al 1.9% de la tasa de interés de depósitos a cinco años, 1.8% de la rentabilidad de bonos del gobierno a diez años, y 2.0% de la tasa de interés de certificados de depósito a plazo fijo a tres años. Al mismo tiempo, en comparación con la tasa de interés de préstamos hipotecarios del 3.06%, también se ha mantenido prácticamente estable. Esto significa que, en el caso de préstamos hipotecarios, los ingresos por alquiler ya pueden cubrir prácticamente la cuota mensual.

Las oportunidades no son comunes

A pesar de que hay múltiples casos, en la industria se cree ampliamente que este modelo de inversión no tiene universalidad. Tomando el ejemplo de Yuanzi, sus ganancias se basan en una estricta selección de propiedades.

Ella mencionó en una entrevista con los medios que sistemáticamente revisó cada área, realizó inspecciones en el lugar y calculó cuidadosamente, considerando solo la compra de pequeños apartamentos de entre 400,000 y 500,000 yuanes dentro del segundo anillo, con rentas mensuales de 1,500 a 2,000 yuanes, para que la relación alquiler-precio (rentabilidad) pudiera alcanzar el 4.5% e incluso el 5%.

Por lo tanto, las condiciones de estas propiedades son bastante exigentes: el precio total debe ser lo suficientemente bajo, la inversión en renovaciones debe ser mínima, deben alquilarse rápidamente y además tener un cierto grado de liquidez en el futuro. Yuanzi comentó que las seis propiedades que compró inicialmente “tenían un precio total de entre 300,000 y 400,000 yuanes, con un pago inicial de 50,000 a 80,000 yuanes, además de que todas estaban con contrato de alquiler, así que no invertí en renovaciones, lo que equivale a que solo pagué el pago inicial, los impuestos y las tarifas de la agencia, gastando en total entre 500,000 y 600,000 yuanes”.

Para Gao Yuzhao, en Shanghái, este tipo de propiedades de segunda mano no son comunes. Las propiedades que pueden alcanzar una relación alquiler-precio del 3% o más y que pueden rivalizar con los retornos de inversión generalmente son casos de propietarios en venta urgente, y los compradores suelen ser personas con dinero disponible que no tienen prisa por liquidar en un plazo de 5 a 10 años. Según su observación, en las transacciones recientes de propiedades de segunda mano en Shanghái, las propiedades “antiguas y deterioradas” constituyen una parte significativa de las propiedades por debajo de 3 millones de yuanes, pero no hay muchos inversionistas; la demanda principal sigue siendo de vivienda propia, y también hay una parte que es adquirida por el gobierno para viviendas de保障.

Un agente inmobiliario experimentado agregó que el comportamiento de compra en Chengdu también se basa en expectativas sobre la renovación urbana. Yuanzi también mencionó que, con el avance de la renovación urbana, es posible que la ubicación donde compró tenga la posibilidad de ser demolida en el futuro, “hemos utilizado un precio por unidad y una inversión muy bajos para comprar el futuro de Chengdu”.

Varios profesionales de la industria advierten que, en comparación con los ingresos, los riesgos de las propiedades “antiguas y deterioradas” no deben ser ignorados. Gao Yuzhao mencionó que estas propiedades suelen enfrentar problemas de mantenimiento debido a su antigüedad, como tuberías, infraestructura, etc., y los costos de mantenimiento futuros pueden ser altos. Además, los inquilinos de este tipo de propiedades suelen ser muy móviles, lo que puede resultar en períodos de vacantes cada año y costos de agentes, lo que afectará los ingresos.

La mayor incertidumbre radica en la tendencia de los precios de las propiedades. Él mencionó que si se compra en efectivo, puede considerarse como una forma de gestionar finanzas. Pero si se utiliza apalancamiento para entrar en el mercado y los precios continúan cayendo, las pérdidas serán amplificadas. Además, la dificultad para vender propiedades antiguas es alta, lo que también complica la liquidez en el futuro.

Reportero: Yang Zhijie

(yangzhijie@chinanews.com.cn)

Editor: Min Jie