La relación de negocios de Wanwu Cloud se ha reducido al 6%, y la "desvinculación de Vanke" está casi completa.

La dificultad en el cobro de las tarifas de propiedad está afectando los ingresos de las empresas de gestión de propiedades.

La desaceleración del negocio de desarrollo inmobiliario continúa transmitiendo malas noticias a la industria de propiedades.

El 20 de marzo, la empresa cotizada Wanwu Yun (02602.SZ) reveló en su conferencia de resultados de 2025 que la compañía logró un ingreso total de 37,272 millones de yuanes en el año, un aumento del 2.7% interanual; la utilidad neta central alcanzó 2,128 millones de yuanes, un leve aumento del 0.8%. Si se excluye el impacto del negocio de desarrolladores, la utilidad neta central fue de 1,708 millones de yuanes, un aumento del 11.1% interanual.

Los ingresos del negocio cíclico, que es la principal fuente de ingresos de Wanwu Yun, fueron aproximadamente 33,402 millones de yuanes, un aumento del 8.5% interanual, representando el 89.7% de los ingresos totales. Este segmento de negocio incluye servicios de gestión de propiedades residenciales, servicios de gestión de propiedades e instalaciones y soluciones BPaaS, que generaron ingresos de 20,555 millones de yuanes, 9,806 millones de yuanes y 1,346 millones de yuanes, respectivamente, todos con crecimiento interanual.

A pesar de que la escala de ingresos se mantiene en crecimiento, la rentabilidad de cada segmento de negocio ha mostrado fluctuaciones, con un margen bruto que disminuyó 0.5 puntos porcentuales hasta el 11.6%; en el servicio de gestión de propiedades residenciales, el margen bruto cayó 0.7 puntos porcentuales hasta el 11.7%.

Sobre la fluctuación en el margen bruto, He Shuhua, director ejecutivo y COO de Wanwu Yun, analizó que el aumento rígido de los costos fue contrarrestado, manteniéndose prácticamente al mismo nivel que en 2024; mientras que en el lado de los ingresos, existen impactos de la fase de ramp-up de nuevos proyectos y una disminución en las tasas de cobro.

En cuanto a la fase de ramp-up de nuevos proyectos, He Shuhua mencionó que la expansión en propiedades residenciales ha cambiado de ser un crecimiento en volumen a ser competencia en stock. “Dado que es competencia en stock, los proyectos que ingresan al mercado pueden presentar diversos problemas, como la calidad del servicio o las relaciones con los clientes, por lo que en la etapa inicial de la toma de control, puede ser necesario invertir gastos adicionales, lo que lleva a que el margen bruto de los proyectos iniciales sea bajo.”

El presidente de Wanwu Yun, Zhu Baoquan, también comentó que para los proyectos que han sido tomados durante un año, las tasas de cobro y los márgenes brutos se encuentran en su nivel más bajo. A medida que aumenta el tiempo de toma de control, los márgenes brutos y las tasas de cobro aumentan anualmente, alcanzando un nivel relativamente razonable después de 5 años de control.

La dificultad en el cobro de tarifas de propiedad es un problema que enfrenta actualmente toda la industria. Recientemente, un informe de Ke Rui mostró que en 2025, la tasa promedio de cobro de las 500 principales empresas de propiedades del país se redujo al 71%, y ha mostrado una tendencia a la baja durante cuatro años consecutivos, mientras que la tasa promedio de cobro de las empresas cotizadas es del 78%.

“Desde el análisis de datos internos, la alta tasa de vacantes de viviendas es un factor importante que afecta la tasa de cobro,” dijo He Shuhua. En los nuevos proyectos de 2025, debido a que los desarrolladores no han vendido o entregado, hay aproximadamente un 30% de vacantes, “y cobrar por esta parte es bastante difícil, y existe el riesgo de descuentos.” Al mismo tiempo, afectada por la fluctuación de los precios de las viviendas, la disposición de los propietarios a pagar también está disminuyendo.

Sobre el problema de las vacantes, Zhu Baoquan lo describió como “más allá de las expectativas.” “Las casas actuales no se venden bien, un complejo recién entregado puede tener más del 30% de viviendas no vendidas. ¿Deberíamos aceptar proyectos así?”

Zhu Baoquan indicó que en el complejo entregado, el 70% ya se ha vendido, pero se ve obligado a aceptar el 30% de las tarifas de gestión de propiedades de las viviendas vacías que deben ser pagadas por los desarrolladores, y esta parte de las cuentas por cobrar a menudo se convierte en cuentas incobrables. Para reducir las cuentas por cobrar, es necesario participar en las compensaciones que los desarrolladores ofrecen a los proveedores, pero los activos de compensación a menudo enfrentan deterioro. Además, también hay una considerable tasa de vacantes en las viviendas ya compradas, lo que aumenta la carga de los propietarios que pagan.

Frente a estos desafíos, Wanwu Yun, por un lado, intenta mejorar la eficiencia operativa a través de la estrategia de “ciudad mariposa”, reutilizando mano de obra y aplicando tecnología para contrarrestar la presión de aumento de costos; por otro lado, a través del negocio de “Pu Lin”, ayuda a los desarrolladores a liquidar los últimos lotes, utilizando el dinero de la liquidación de los últimos lotes para priorizar el pago de las tarifas de gestión de propiedades de las viviendas vacías.

“Este año hemos endurecido los estándares mínimos para aceptar nuevos proyectos, para evitar la entrada de proyectos que puedan traer riesgos operativos a nuestra base de operaciones,” explicó He Shuhua. Al mismo tiempo, se están llevando a cabo gestiones específicas para proyectos que han resultado en pérdidas en el pasado, negociando con los clientes bajo una lógica de precios flexibles para formar un consenso sobre la calidad y el precio, y retirándose oportunamente de los proyectos que no se pueden revertir.

En cuanto a las transacciones relacionadas que son de interés general en el mercado, durante el periodo del informe, Wanwu Yun ha continuado trabajando para reducir su impacto.

Wang Xubin, responsable financiero de Wanwu Yun, explicó que, por un lado, se está llevando a cabo una gestión activa para promover la disminución continua de la proporción de negocios relacionados, con ingresos por transacciones relacionadas de 2,240 millones de yuanes en 2025, una reducción de aproximadamente 1,200 millones de yuanes interanual, y la proporción de estos ingresos en el ingreso total ha disminuido del 9.5% al 6%. “Este cambio traerá cierta presión a la empresa a corto plazo. La contracción de los negocios relacionados hará que tanto los ingresos como los márgenes brutos disminuyan en cierta medida, pero a largo plazo, esto es también un camino necesario para optimizar la estructura de ingresos, mejorar la calidad operativa y aumentar la independencia del negocio.”

Por otro lado, la base de operaciones de Wanwu Yun está cada vez más claramente orientada hacia un modelo de negocio más orientado al mercado y no dependiente de desarrolladores. En 2025, los ingresos del negocio de desarrolladores no relacionados alcanzaron 34,720 millones de yuanes, un aumento del 8.4% interanual.

Además, en lo que respecta a las cuentas por cobrar de partes relacionadas en stock, Wanwu Yun ha continuado trabajando en la recuperación, utilizando de manera integral métodos como pagos en efectivo y compensaciones de activos. En 2025, se logró un total de 2,850 millones de yuanes en recuperaciones de cuentas relacionadas, y el saldo de cuentas por cobrar al final del año disminuyó en 380 millones de yuanes, con una reducción de aproximadamente 15.6%. En los meses de enero a febrero de este año, se recuperaron otros 480 millones de yuanes. “En general, la escala de cuentas por cobrar de partes relacionadas está disminuyendo, y la exposición al riesgo se ha ido reduciendo constantemente.”

Sin embargo, solo a partir de los datos de rendimiento de 2025, el impacto de las partes relacionadas sigue siendo evidente. Durante el periodo del informe, Wanwu Yun provisionó pérdidas por deterioro de crédito de 740 millones de yuanes, un aumento de aproximadamente 480 millones de yuanes interanual. Esto también llevó a que la ganancia de Wanwu Yun en el año fuera de 770 millones de yuanes, una disminución significativa del 38% interanual. Wang Xubin señaló que en 2026, las transacciones relacionadas con Vanke disminuirán aún más.

Zhu Baoquan también mencionó que la provisión por deterioro de estos pagos relacionados ha hecho que los datos de utilidad neta del informe anual no sean favorables, “el primer semestre de 2026 será relativamente volátil, pero el año completo se espera que sea estable.”