A incerteza do mercado aumenta, por que a Beike fica cada vez mais estável à medida que é ajustada?

AI·贝壳的AI技术如何重塑房产服务流程？

出品|中访网

审核|李晓燕

16 de março, 贝壳（NYSE:BEKE;HKEX:2423） divulgou os resultados do quarto trimestre e do ano de 2025. Em um ambiente externo de ajuste profundo no mercado imobiliário e pressão geral do setor, a empresa demonstrou forte resiliência operacional: receita líquida aumentou 1% em relação ao ano anterior, atingindo 94,6 bilhões de yuans, lucro líquido de 2,99 bilhões de yuans, e lucro líquido ajustado de 5,02 bilhões de yuans. O volume de transações de segunda mão cresceu 11% em relação ao ano anterior, atingindo recorde histórico, a proporção de receita de negócios não imobiliários subiu para 41%, o faturamento de reformas residenciais atingiu 15,4 bilhões de yuans, um novo recorde, e o negócio de aluguel alcançou lucro anual pela primeira vez. Uma série de dados-chave confirma que a 贝壳 está mudando de uma estratégia baseada em escala para uma orientada por eficiência e valor, utilizando uma estrutura diversificada de “transações + reformas + aluguel” para atravessar ciclos econômicos, e reestruturando suas capacidades de serviço com tecnologia de IA, traçando uma nova rota de desenvolvimento de alta qualidade sob a nova normalidade do setor.

Em 2025, o mercado imobiliário entrou em uma fase de ajuste profundo com desaceleração de volume e otimização de estrutura, enfrentando desafios como ritmo de transações mais lento e maior pressão de desmobilização. A 贝壳 mantém uma orientação de gestão de “não apenas escala, foco na qualidade”, otimizando proativamente a estrutura de negócios, com o núcleo de transações mantendo crescimento estável e melhorias na qualidade e eficiência.

O desempenho do negócio de imóveis existentes foi destacado, com receita líquida anual de 25,02 bilhões de yuans, e o volume de transações de segunda mão na plataforma cresceu 11% em relação ao ano anterior, atingindo recorde histórico. O ecossistema da plataforma continua a se aprimorar, com a contribuição de canais não ligados à Lianjia representando cerca de 63% do GTV de imóveis existentes, e o volume de transações de segunda mão fora da Lianjia cresceu 15% ano a ano. O modelo leve de ativos e forte na plataforma foi consolidado, aumentando a estabilidade de receita. A eficiência dos agentes imobiliários também melhorou, com a média de transações de segunda mão por agente fora da Lianjia passando de menos de 2 para 3, com melhorias na capacidade profissional e na produtividade.

No setor de imóveis novos, a estratégia de “entrega confirmada” foi mantida, com GTV de vendas total de 890,9 bilhões de yuans, desempenho superior ao mercado geral. A 贝壳 rompeu com a lógica tradicional de distribuição de tráfego, oferecendo aos desenvolvedores serviços de toda a cadeia, incluindo análise prévia, planejamento de marketing e eficiente desmobilização, promovendo a evolução do negócio de imóveis novos de intermediário de canais para um provedor de serviços integrados. Durante o período, a margem de lucro do setor de imóveis novos aumentou 0,2 pontos percentuais, e a margem de lucro do setor de imóveis existentes se recuperou no quarto trimestre, demonstrando resiliência na lucratividade das transações principais.

De forma objetiva, embora o volume total de transações tenha recuado devido à desaceleração do mercado, a 贝壳, com suas barreiras de plataforma, cobertura de canais e padronização de serviços, conseguiu crescimento de volume, otimização de estrutura e melhora na margem de lucro, demonstrando maior resistência a riscos e competitividade de mercado em meio à desaceleração.

A estratégia “Uma Plataforma, Três Ramos” da 贝壳 tem mostrado resultados notáveis, com o crescimento acelerado dos negócios não imobiliários, tornando-se força central para resistir às oscilações do ciclo e abrir espaço para crescimento. Em 2025, a receita de negócios não imobiliários atingiu 41%, com uma estrutura de negócios mais equilibrada e resistente ao ciclo, marcando a transição da 贝壳 de uma plataforma de transações imobiliárias para uma plataforma de serviços integrados cobrindo todo o ciclo de vida residencial.

O setor de reformas residenciais entrou em fase de crescimento de alta qualidade, com receita anual de 15,4 bilhões de yuans, aumento de 4,4% em relação ao ano anterior, e a margem de lucro subiu para 31,4%, um aumento de 0,7 pontos percentuais. A empresa desacelerou a expansão, focando na construção de capacidades de serviço profissional replicáveis e escaláveis, usando produtos modulares, modelos padrão de apartamentos e ferramentas de design inteligente BIM para melhorar a produtividade dos designers; promovendo compras centralizadas nacionais e locais, cobrindo cerca de 80% dos materiais principais e 60% dos materiais secundários, fortalecendo o poder de negociação e a estabilidade do controle de qualidade. Os gerentes de projetos de reformas aumentaram mais de 100% na média mensal de tarefas, com melhorias na eficiência e na lucratividade, levando o setor a um caminho de crescimento saudável e sustentável.

O negócio de aluguel de imóveis atingiu uma conquista histórica, com o primeiro lucro operacional anual. No final do ano, o número de imóveis sob gestão ultrapassou 700 mil, aumento de 62%; a receita líquida foi de 21,9 bilhões de yuans, aumento de 52,8%; a margem de lucro subiu 3,6 pontos percentuais, atingindo 8,6%. Sob a política de promover simultaneamente aluguel e compra, a 贝壳 entrou no mercado de aluguel com gestão profissional, operação digitalizada e serviços padronizados, integrando toda a cadeia “receber imóvel — precificar — operar — liberar imóvel”, atendendo às necessidades de residentes urbanos e jovens, além de criar fluxo de caixa e fontes de lucro estáveis, tornando-se uma importante linha de negócios de suporte da plataforma.

O rápido crescimento dos negócios não imobiliários rompeu a dependência tradicional da 贝壳 em transações imobiliárias, formando um padrão saudável de “transações estáveis, reformas com maior margem, aluguel com fluxo de caixa ampliado”. A colaboração entre negócios diversos reforça a estabilidade operacional da empresa durante ciclos de mercado, consolidando bases para o desenvolvimento de longo prazo.

Diante da onda de tecnologia de IA, a 贝壳 mantém uma estratégia de “colaboração homem-máquina”, usando IA como elemento central na atualização dos serviços residenciais, potencializando os serviços com tecnologia, aumentando a eficiência e fortalecendo a competitividade, promovendo a transformação do setor de uma economia intensiva em trabalho para uma orientada por tecnologia. Peng Yongdong destacou que transações imobiliárias envolvem tanto cálculos racionais quanto julgamentos emocionais, que a IA não pode ignorar, e que os humanos também não podem ser totalmente substituídos. A IA maximiza a eficiência racional, enquanto os profissionais ampliam o valor emocional, e a combinação de ambos promove a evolução dos serviços.

Na área de transações imobiliárias, a 贝壳 criou um sistema de “Estúdios de IA”: geração automática de conteúdo de marketing com AIGC, interação inicial com clientes, CRM de IA para insights e estratégias precisas, ferramentas de treinamento de IA para consolidar experiências de referência e reduzir a lacuna de capacidade dos agentes. Assim, os agentes podem se libertar de tarefas repetitivas, como organização de imóveis e consultas básicas, dedicando mais atenção à compreensão das necessidades e à concretização de transações, elevando a produtividade por pessoa e a experiência do cliente.

No setor de aluguel, a IA participa de forma integral na definição de preços, gestão de inventário e alocação de recursos, com testes em regiões piloto mostrando aumento de 13% na eficiência de recebimento de imóveis e uma taxa de sucesso de locação 5,3 pontos percentuais maior com preços definidos por IA em comparação com preços manuais. Os gerentes de ativos gerenciam mais de 120 imóveis por pessoa, aumento de mais de 40%, elevando a eficiência operacional e a escala de gestão.

A aplicação profunda de IA não só gera recordes de produtividade e eficiência, mas também impulsiona uma transformação na lógica de serviço: de dependência do crescimento pelo volume de lojas para foco na conversão de recursos e aumento de produtividade por unidade. A tecnologia reduz custos operacionais, otimiza processos de serviço e melhora a tomada de decisão, permitindo que a plataforma mantenha o calor humano no serviço, enquanto opera em escala, com padronização e detalhamento.

No aspecto financeiro, a 贝壳 mantém uma gestão prudente, otimizando continuamente a estrutura de custos e o modelo econômico por unidade, com melhorias constantes na eficiência operacional. Em 2025, a proporção de despesas operacionais sobre receita líquida caiu 1,4 pontos percentuais, evidenciando controle de custos. As margens de lucro do setor de imóveis novos e existentes melhoraram de forma constante, refletindo uma qualidade de lucro cada vez maior.

O diretor executivo e CFO, Xu Tao, afirmou que a empresa continuará a implementar medidas de eficiência, otimizando a alocação de capital, fortalecendo a governança e promovendo um desenvolvimento sustentável. Uma saúde financeira sólida, custos controlados e um modelo de lucro em contínua melhoria fornecem uma base forte para enfrentar incertezas de mercado e investir em tecnologia e negócios.

Em termos estratégicos, a 贝壳 está promovendo três grandes melhorias: primeiro, a evolução da lógica de serviço, passando de transações para decisões de todo o ciclo, aumentando a profissionalização e a certeza; segundo, a atualização das capacidades tecnológicas, usando IA para remodelar processos e otimizar recursos, ampliando o valor profissional dos serviços; terceiro, a elevação da capacidade ecológica, construindo um sistema de serviços integrados ao longo do ciclo de vida residencial, promovendo uma colaboração profunda entre transações, reformas, aluguel e gestão de ativos.

Em um momento de transformação do setor, o relatório financeiro de 2025 da 贝壳 envia um sinal claro: a verdadeira capacidade de atravessar ciclos vem de criar valor real para os consumidores. O modelo de crescimento baseado apenas em escala já não é sustentável; o desenvolvimento de alta qualidade, centrado em eficiência, qualidade e valor, é a escolha comum do setor e das empresas.

No curto prazo, o mercado imobiliário ainda está em fase de ajuste, com ritmo de recuperação incerto, e algumas operações da 贝壳 podem enfrentar pressões temporárias. Mas, no médio e longo prazo, políticas de estímulo ao aluguel e compra, a demanda por serviços residenciais e a popularização de tecnologia digital e IA abrirão amplas oportunidades para líderes do setor. Com uma rede de serviços nacional, sistema padronizado, estrutura diversificada de negócios e tecnologia de ponta, a 贝壳 construiu uma barreira competitiva difícil de replicar.

De um volume recorde de transações de segunda mão a uma participação de mais de 40% em negócios não imobiliários, de crescimento estável em reformas residenciais a lucro anual no aluguel, de aumento de produtividade com IA a melhorias na estrutura financeira, a 贝壳 demonstra, com resultados sólidos, a correção de sua estratégia e a vanguarda de seu modelo de gestão. Em uma nova fase de desenvolvimento de alta qualidade, a 贝壳 mantém uma base sólida, com eficiência, valor e inovação, impulsionando a evolução do setor de serviços residenciais, criando valor de longo prazo para consumidores, profissionais, acionistas e sociedade. Sua capacidade de atravessar ciclos e seu potencial de investimento a longo prazo continuam a ser reconhecidos pelo mercado.