Secretos de la industria de subastas judiciales - ¿Se pueden comprar casas subastadas judicialmente?

Tengo un amigo que trabaja en subastas judiciales
Ingresó en el tribunal de nivel base del tribunal intermedio y trabaja en el sitio
A veces ayuda a amigos a verificar si las casas se pueden comprar y enseña a las personas a resolver algunos problemas
Enseña de la forma más simple cómo determinar si se pueden comprar casas subastadas judicialmente
El núcleo son solo dos puntos
1 ¿Se puede transferir la propiedad?
2 ¿Se puede ocupar?

Determinación de transferencia de propiedad
Principio: Las propiedades con certificado de propiedad o certificado de derechos inmobiliarios se pueden transferir
Mira la tabla de investigación de antecedentes en el aviso
Si no la hay, mira el contenido del aviso para ver si incluye categoría de derechos de propiedad, naturaleza del inmueble, fecha de construcción, naturaleza del terreno
Las propiedades en fase de preventa no tienen esta información

Determinación de ocupación
No es necesario hablar de casas sin terminar
Casas vacías - han sido ocupadas pero ahora están vacías
Es mejor ir a verlas durante el tiempo de inspección unificada, hay una pequeña probabilidad de encontrar gente adentro
Si hay gente viviendo - ya sea autoocupación o alquiler - es necesario ir a verla
Chatea con los residentes y podrás saber el grado de cooperación y la calidad de la casa
La mayoría de las casas ocupadas en realidad se mudarán
Pero como ya fueron ejecutadas forzosamente, pueden querer algo de dinero para mudarse
O vender los muebles y electrodomésticos de la casa con descuento
Esto requiere negociación propia; el tribunal alienta la mediación mutua y el desalojo pacífico
Incluye este dinero en el costo total
En fin, el principio final es: si el costo total es rentable, compra; si no, no continúes pujando
No continúes pujando si no está claramente por debajo del precio de mercado

Cómo leer la tabla de investigación de antecedentes
Columna de situación inmobiliaria
Categoría de derechos de propiedad
Si compras una vivienda, debe ser propiedad privada o propiedad comercial
Si es vivienda de precios económicos con subsidio, entonces es vivienda de precio económico con subsidio gubernamental
Después de comprarlo, necesitas ir al gobierno municipal para reembolsar el dinero del subsidio, 8 a 10 mil yuanes
Luego puedes procesar el registro de transferencia, comúnmente conocido como transferencia de propiedad

Uso de la vivienda
Debe ser residencial
Si es comercial, incluso si es de uso mixto comercial/residencial, la duración del terreno es solo 40 o 50 años
Sin recursos escolares correspondientes, servicios de agua, electricidad y gas son más caros, cobrados según tarifas comerciales
Lo más importante es que cuando expire el terreno residencial de 70 años, se renueva automáticamente de forma gratuita
Mientras que la renovación de terreno comercial requiere pago de renovación

Fuente de derechos de propiedad
"Comprador" significa que este es el primer propietario, comprado directamente del desarrollador
"Venta" significa que se compró de otro propietario - vivienda de segunda o tercera mano
Donación, divorcio, herencia son casos que normalmente requieren impuestos adicionales
Pero la política actual de Changsha es temporalmente no cobrar - es una política de beneficio público
Así que en Changsha, no necesitas preocuparte por este rubro, las propiedades en otras ciudades se rigen por políticas locales

Subasta significa que el propietario anterior también fue comprado en subasta judicial
Sentencia significa transferencia basada en la sentencia del tribunal, etc.
Puedes entender generalmente este rubro, no afecta la compra de casa ni los impuestos

Autoconstrucción
Aquí debes prestar atención - hay dos casos
Uno es la autoconstrucción rural, determina combinando la naturaleza del terreno y la dirección del inmueble
Este tipo de casa en Changsha solo permite que la compren aldeanos del mismo pueblo o incluso del mismo grupo
El otro caso es cuando el desarrollador es el titular, el titular de derechos definitivamente es el desarrollador
Como empresa, los impuestos y honorarios en la transferencia son más altos que los de propietarios individuales
Si ambas partes asumen los impuestos y honorarios, necesitarás adelantar más en impuestos y honorarios durante la transferencia, mantén efectivo disponible

Fecha de construcción
En el área de Changsha, las casas construidas antes de 2000 no pueden obtener financiamiento cuando se subastan - debes estar preparado para comprar con dinero en efectivo

Fecha de registro
La fecha cuando el centro de registro de derechos inmobiliarios procesó el registro de derechos de propiedad
Aquí debes prestar atención - la política de Changsha es que las propiedades compradas y transferidas dentro de 2 años requieren pagar impuesto sobre el valor añadido
Pero muchas personas no saben desde cuándo se cuenta, pensando que es desde esta fecha de registro
En realidad, se cuenta desde la fecha de registro o desde la fecha de firma del contrato y pago de impuestos, cualquiera que sea anterior
A veces los agentes inmobiliarios te engañan, diciendo que la fecha de registro no llega a dos años, pero en realidad la fecha de firma del contrato ya pasó dos años
Al ayudarte a pagar los impuestos, alguien podría ocultarte esta cantidad
Así que si alguien te ayuda a pagar, definitivamente solicita recibos, comprobantes de pago de impuestos y verifica los montos
Los honorarios de agencia inmobiliaria y honorarios de gestión deben pagarse, pero también claramente

Naturaleza del terreno
Principalmente dos tipos: "Cesión" - terreno comprado por el desarrollador, sin problemas
"Asignación" - terreno dado por el gobierno de forma gratuita o a precio no comercial, tiene 1 por ciento de impuesto con cada transacción
Si no está claramente marcada la naturaleza del terreno, tampoco te hagas problema - los problemas históricos no se explican con pocas palabras
Prepárate mentalmente para pagar 1 por ciento adicional en impuestos, especialmente para casas viejas

Columna de información del titular de derechos
Si el titular es una empresa, hay más impuestos y honorarios de transacción
Mira claramente en el aviso si los impuestos y honorarios son asumidos por cada parte o completamente por el comprador
Aunque ahora Changsha no permite que empresas mantengan viviendas, los registros anteriormente a nombre de empresas siguen siendo válidos

Si la vivienda tiene varios titulares y aparecen proporciones de cuota extrañas como 33.3 por ciento
No lo pienses más - esto es un nieto usando la plaza escolar de la casa del abuelo para ir a la escuela
Porque Changsha requiere que si un nieto/nieta usa la plaza escolar de los abuelos o abuelos paternos/maternos
Los padres necesitan tener aparentemente 1/3 o más de los derechos de propiedad
Si estás comprando casa por la plaza escolar, puedes examinar otra cuando veas esta situación
Si no te importa la plaza escolar, puedes seguir revisando

Información de otros derechos
Principalmente situación de hipoteca - esto no afecta la transferencia
Antes de que el tribunal disponga de la propiedad, ya ha registrado declaraciones de los acreedores hipotecarios, todo está acordado

Los que les gusta el chisme pueden estimar aproximadamente la situación de deuda del demandado según el monto de hipoteca y número de veces
Es posible que después de vender la casa aún no haya suficiente para cubrir la deuda, estos pueden romper cosas en frustración y resistirse a la subasta - esto requiere verlo en persona
Si hay dinero sobrante después de la subasta que se pueda devolver al demandado, es relativamente más fácil de manejar
El tribunal generalmente les devuelve el dinero sobrante después de que se mudan
Es como si el dinero fuera retenido en el tribunal, lo que facilita la cooperación

Aquellos con plazos de cumplimiento de 10, 20 o 30 años son hipotecas de préstamos ya pagadas parcialmente
Si no tienes nada que hacer, puedes calcular cuánto queda por pagar

Información de limitaciones
Principalmente información de embargo - esto no afecta la compra de casas subastadas judicialmente
El tribunal disposición basada en sus propias sentencias, avisos de ejecución cooperativa puede resolver todos los embargos de una vez
Incluyendo embargos de otros organismos

Los amigos que les gusta el chisme pueden ver cuántas veces hay embargo, solo mira los aún no vencidos
Puedes estimar aproximadamente la escala de deuda del demandado
Si los números de número de limitación incluyen documentos de "carácter criminal" de un tribunal, sin embargos de la policía o supervisión
Entonces es subasta de comiso o confiscación de delito penal
Si hay embargos del organismo de supervisión, hay una alta probabilidad de que sea propiedad de funcionarios corruptos - este tipo de casa no tendrá mala calidad
Si hay números de embargo del organismo de policía, especialmente del departamento de investigación económica
Hay una alta probabilidad de fraude ilegal de financiación, fraude de telecomunicaciones, delito de facilitación de delitos
Entonces predice que esto podría significar la subasta consecutiva de un lote de propiedades, incluso múltiples unidades en el mismo complejo
Información de residentes
Nunca he visto este rubro registrado
Pero una vez que hay residentes registrados, no debes comprar
La subasta no puede romper derechos de vivienda
Resumen central
Solo dos puntos clave: transferencia e ocupación
Todo lo demás depende de si crees que vale la pena
Si el costo total es rentable, compra; si no, no continúes pujando
No continúes pujando si no está claramente por debajo del precio de mercado

A veces encontrarás compradores dispuestos a pagar precios altos debido a la plaza escolar de la casa, ubicación geográfica y vivir en el mismo complejo con familiares y amigos
La información transparente es lo más importante al comprar casas subastadas judicialmente
Si entiendes la tabla de investigación de antecedentes, reduces el riesgo a la mitad

#法拍房 # subasta judicial #房产 # secretos #guía para evitar trampas