La "pequeña primavera" del mercado inmobiliario vale la pena esperar: los inquilinos de Beijing ingresan al mercado de alquiler, y los precios de las viviendas en zonas escolares tocan fondo y se estabilizan

Con la apertura de las dos sesiones, mientras el informe de trabajo del gobierno establece la dirección de “estabilizar el mercado inmobiliario”, el mercado inmobiliario de Beijing está saliendo gradualmente de la fase de ajuste inicial, mostrando signos de recuperación moderada.

En un nuevo modelo de muestra abierto en el distrito de Tongzhou, Beijing, la afluencia de clientes es muy alta. Zhang Xin (nombre ficticio), asesor inmobiliario, comenta: “El primer día tuvimos más de 600 grupos de clientes, y durante el fin de semana aún más, hay que reservar con anticipación para visitar.” Según él, el proyecto está esperando la aprobación de la pre-venta y se espera que abra en la pequeña primavera de marzo y abril, conocida como “Jin San Yin Si”. Aunque ya había descuentos considerables en la apertura, el entusiasmo inesperado ha llevado a los desarrolladores a reconsiderar los márgenes de descuento.

“El precio tocó fondo a finales de diciembre del año pasado y ahora se ha estabilizado básicamente”, dice Zhang Peng (nombre ficticio), agente de Lianjia en la zona de Zhongguancun, a Xin Diche. Él percibe claramente que la tendencia del mercado ha cambiado: los propietarios ya no tienen tanta prisa por reducir precios como antes, algunos clientes que cambian de vivienda no esperan vender primero, sino que hacen pedidos directamente, e incluso los que alquilan empiezan a participar.

Durante las visitas, Xin Diche descubrió que la demanda acumulada durante las vacaciones de Año Nuevo se está liberando poco a poco. Actualmente, varios nuevos desarrollos en Haidian, Changping, Fengtai y Tongzhou están preparándose para la apertura en marzo y abril. En estos momentos, todos los proyectos están ofreciendo promociones, abriendo modelos de muestra y realizando actividades para aprovechar esta ventana de compra en primavera.

Guo Yi, analista principal de Heshuo, afirma que en realidad, la tendencia del mercado y el entorno político están estrechamente relacionados. La propuesta de las dos sesiones de este año de “estabilizar el mercado inmobiliario” representa un cambio importante respecto a la política del año pasado, que se centraba en “fomentar la estabilización y recuperación del mercado”. La diferencia clave es que, desde la perspectiva del comportamiento del mercado, la tarea de detener la caída ya está prácticamente lograda, y el mercado ha entrado en una fase de estabilización y formación de base.

Las cifras muestran que, desde la implementación de la nueva política en agosto del año pasado, el volumen total de transacciones de segunda mano en Beijing se acerca a las 100,000 unidades. Esta ola de transacciones ha liberado una gran demanda de reemplazo: muchos propietarios, tras vender su vivienda, compran una nueva o una segunda mano mejorada, formando un ciclo virtuoso de “vender lo viejo y comprar lo nuevo”. En enero, Beijing registró 15,000 transacciones de segunda mano, continuando la tendencia de recuperación. Guo Yi señala que los efectos de las políticas aún se están manifestando y que el mercado de segunda mano y de nuevas viviendas puede seguir impulsándose al alza, por lo que se espera un “pequeño auge de primavera” en el mercado inmobiliario este año.

Segmentación del mercado: las pequeñas viviendas suburbanas se convierten en protagonistas

Recientemente, 58.com y Anjuke publicaron la “Encuesta de compra de vivienda durante el Año Nuevo - Perspectivas de tendencias residenciales en 2026” (en adelante, “la encuesta”), que analiza y desglosa las preferencias de los compradores potenciales en las ciudades de primera y nueva primera línea, durante el período del Año Nuevo, incluyendo los factores clave en la decisión de compra y el impacto de las políticas de incentivos.

La encuesta revela que el 60.7% de las personas ya tienen una demanda clara de compra, y que los descuentos aceleran el proceso en lugar de crear demanda adicional. El 30% de los compradores priorizan el valor, valorando especialmente la ubicación, las escuelas, la atención médica y las zonas comerciales, así como el diseño y la calidad del producto. También consideran las ventanas de oportunidad de las políticas y las tendencias de los precios, sin comprometer sus necesidades de vivienda por descuentos a corto plazo.

Los datos muestran que en enero y febrero, en el área de Fengtai, dentro de la tercera circunvalación suroeste, el proyecto de mejora de alta gama “Haina Lijinfu” lideró las ventas de nuevas viviendas en la zona. En el sitio, casi todos los asientos del área de descanso estaban ocupados, muchos compradores con planos en mano conversando, y un grupo ya en proceso de firma, con el personal asistiendo en la verificación de información. Alrededor del modelo a escala, más de diez grupos de clientes estaban viendo la propiedad, y los agentes explicaban el proyecto.

El personal de ventas de Haina Lijinfu señaló con un bolígrafo infrarrojo los modelos en el diagrama, diciendo que el proyecto cuenta con una infraestructura madura, con viviendas de 130, 136 y 165 metros cuadrados, de cuatro habitaciones, con una tasa de aprovechamiento del 90%+, con precios de registro de 113,000 a 120,000 yuanes por metro cuadrado, y un precio de apertura de aproximadamente 110,000 yuanes. Gracias a la alta tasa de aprovechamiento, el precio real interior ronda los 100,000 yuanes por metro cuadrado. Actualmente, con descuentos adicionales por el Año Nuevo, el precio de venta puede llegar a los 100,000 yuanes por metro cuadrado. El público principal son personas que buscan reemplazar o mejorar en las áreas de Xicheng y Fengtai, además de quienes trabajan en Lize y en la zona de Financial Street, que buscan desplazarse.

Un comprador interesado comentó que ha estado viendo viviendas durante mucho tiempo, comparando entre nuevas y de segunda mano, y finalmente decidió que la experiencia de vivir en una nueva vivienda es mejor. Tras considerar la marca del desarrollador, las instalaciones cercanas, la interfaz del barrio y las condiciones de desplazamiento, finalmente decidió comprar.

Además de los proyectos de alta gama con buena relación calidad-precio, algunas viviendas pequeñas suburbanas de bajo costo también atraen a los compradores. Por ejemplo, en Men Tou Gou, el proyecto Chang’an Huaxi Fu·Jin’an tiene un precio de venta de aproximadamente 44,000 yuanes por metro cuadrado. Según el personal de ventas, en menos de dos meses y medio desde su apertura, se han firmado 200 contratos, con las unidades de 78 y 96 metros cuadrados siendo las más demandadas, y actualmente solo quedan algunas unidades de 78 metros cuadrados.

Los expertos consideran que, en el mercado de Beijing, en el centro de la ciudad, áreas como Chaoyang y Fengtai, con infraestructura completa, ubicación privilegiada y buenos desarrollos, mantienen un rendimiento estable; mientras que en las zonas suburbanas cercanas, como Tongzhou, Shunyi y Changping, con entornos de vida cómodos y productos que se ajustan a la demanda del mercado, la popularidad sigue en aumento, con una tendencia de mercado en ascenso constante.

Reducción drástica en la oferta de viviendas de segunda mano, las viviendas con escuela atraen transacciones

Las señales de recuperación del mercado se reflejan de manera más evidente en el mercado de segunda mano.

El Instituto de Investigación de Lianjia en Beijing indica que en enero y febrero, las transacciones de viviendas de segunda mano superaron las 23,000 unidades, superando en casi 2,4% el promedio de los últimos diez años (21,000 unidades), con un aumento en el precio promedio por unidad.

Además, un agente de Beike Zhaofang afirmó que la oferta de viviendas de segunda mano en Beijing ha bajado de más de 200,000 unidades a 140,000. El mercado está cambiando: la ola de transacciones antes del Año Nuevo eliminó muchas propiedades con intención de venta seria. Después del Año Nuevo, la actitud de los propietarios se ha estabilizado, y la negociación de precios se ha estrechado. Varios agentes comentan que ahora hay menos propietarios dispuestos a bajar precios que antes, y la diferencia entre el precio de listado y el precio de transacción se está reduciendo.

“Actualmente, los precios de listado y los precios de cierre son bastante similares; con pequeñas reducciones, los propietarios aceptan rápidamente”, dice un agente de Beike Zhaofang. Cuando aparecen viviendas con precios que difieren en 30-50 mil yuanes, suelen atraer a varias ofertas y listas de espera. Estas propiedades, que suelen ser vistas varias veces por compradores interesados, se venden rápidamente si hay una ligera bajada de precio, y si no, es difícil conseguirlas. Así es el mercado en estos momentos.

Un ejemplo en Men Tou Gou: un agente de la zona cita una propiedad en el complejo Gejianzhi Jindi Huachen, un apartamento de tres habitaciones y dos salas, que era uno de los más populares del complejo. El propietario, que vive en el centro de la ciudad y tenía la vivienda sin usar, quería venderla. El precio de listado bajó de 6.6 millones de yuanes en noviembre de 2025 a 6.3 millones en diciembre, con pocas visitas.

El cambio ocurrió en febrero. Según el agente, antes del Año Nuevo, había varias visitas diarias, y ahora la propiedad está en fase de negociación de precios.

Cabe destacar que el mercado de viviendas con escuela también está cambiando silenciosamente. Un agente en Zhongguancun, con experiencia en transacciones de viviendas con escuela, dice que las viviendas con derecho de ingreso a la escuela en esta zona son más buscadas y mantienen precios relativamente firmes; en cambio, las viviendas con las plazas escolares ya ocupadas tienen menor demanda y precios más bajos. Por ejemplo, una vivienda de alrededor de 5 millones de yuanes con plaza escolar puede tener una diferencia de hasta 200,000 yuanes entre las que tienen y las que no.

Datos de Beike Zhaofang muestran que en las principales zonas de Zhongguancun, en más de 20 comunidades clave (como Sun Yuen Yuan, Zhichunli, Shuangyushu Dongli, Qingyunbei), se han vendido 70 viviendas de segunda mano, un aumento de 3 respecto al año pasado.

Es importante señalar que los precios de transacción también han dejado atrás la tendencia a la baja que empezó en septiembre del año pasado. En ese momento, los precios promedio en estas zonas rondaban los 82,800 yuanes por metro cuadrado, pero cayeron mes a mes, llegando a 70,600 yuanes en diciembre. Sin embargo, en enero de 2026, los precios comenzaron a subir nuevamente.

Guo Yi opina que, en el mercado de segunda mano, la demanda de viviendas con escuela impulsada por la necesidad de ingreso escolar fue un factor clave en la recuperación tras el Año Nuevo. A medida que los precios de segunda mano se estabilizan, las viviendas de bajo costo, de pequeñas dimensiones y en ubicaciones privilegiadas continúan representando una proporción significativa en las transacciones. Esto también indica que los principales compradores en este momento son familias con sensibilidad a los precios y que valoran la ubicación consolidada.