Grandes investidores têm fugido do mercado de habitação à venda, mesmo antes de Trump ordenar a proibição

Em uma vista aérea, casas unifamiliares de dois andares alinham-se nas ruas a 14 de janeiro de 2026 em Thousand Oaks, Califórnia.

Kevin Carter | Getty Images

A legislação para proibir investidores institucionais de comprarem casas unifamiliares para arrendamento está a avançar no Congresso, mas muitos deles já vendem milhares de casas — e há dois anos que o fazem.

Pesquisas da empresa de dados e análise de habitação Parcl Labs mostram que os maiores investidores estão agora a vender casas a saldo líquido.

Em todos os principais mercados metropolitanos de habitação, os investidores representam uma fatia maior das listagens de venda do que do total de imóveis disponíveis. Em algumas cidades, como Dallas, Filadélfia e Houston, estão a vender de forma mais agressiva. Os investidores de Dallas possuem 9,2% do parque habitacional, mas representam 22,8% das novas listagens de venda.

A FirstKey Homes parece ser a mais motivada, com mais do que o dobro das listagens em relação aos seus concorrentes, segundo a Parcl. Também oferece descontos muito mais profundos, uma média de 10% abaixo dos preços originais, e reduz os preços aproximadamente a cada 20 dias.

“É um mercado imobiliário volátil, e as pessoas estão a tentar reduzir riscos,” disse Jason Lewris, cofundador da Parcl Labs. Ele observou que os rendimentos de aluguer não se mantêm ao nível do que os investidores podem obter se venderem.

“Por isso, é melhor obter esses retornos ajustados ao risco, recebendo o dinheiro e vendo como as coisas evoluem,” afirmou.

No seu último relatório trimestral de resultados do quarto trimestre de 2025, a Invitation Homes, uma das maiores proprietárias de imóveis cotadas em bolsa, reportou que todas as 368 aquisições totalmente de sua propriedade eram casas novas, compradas a vários construtores. Reportou a venda de 315 casas existentes.

Para o ano completo de 2025, a Invitation informou que “quase todas” as suas 2.410 aquisições totalmente de sua propriedade foram feitas através de relações com construtores, enquanto vendeu 1.356 casas de sua propriedade, “frequentemente a famílias que as compram para uso próprio.”

Para tornar a habitação mais acessível, no final de janeiro, o Presidente Donald Trump assinou uma ordem executiva destinada a restringir a compra de casas unifamiliares por grandes investidores institucionais para uso como arrendamento. Ele estabeleceu uma exceção para a compra de novas construções especificamente feitas para arrendamento.

Mais tarde, a Casa Branca enviou ao Congresso uma proposta de legislação, dizendo que investidores que possuam mais de 100 casas unifamiliares seriam proibidos de comprar mais, mas não precisariam vender o que já possuem. Os projetos de lei do Senado e da Câmara têm limites de volume diferentes para o que constitui um grande investidor, mas não estão muito distantes.

Para colocar isto em perspetiva, as casas unifamiliares de arrendamento representam cerca de 10% do parque habitacional dos EUA, e a grande maioria, 80%, é propriedade de operadores chamados “mãe e pop”, com menos de 10 casas cada, segundo análises do Bank of America. Investidores menores, que possuem entre 10 e 1.000 casas, representam 17% dos senhorios. Grandes investidores institucionais, que possuem mais de 1.000 casas, representam apenas 3% do mercado de arrendamento de casas unifamiliares.

No entanto, esses números estão a diminuir.

Inicialmente, os investidores inundaram o mercado após a crise das hipotecas subprime que levou à Grande Recessão. Os preços das casas em alguns mercados caíram pela metade, e as execuções hipotecárias dispararam. Os investidores compraram as casas a preços baixos e transformaram-nas em rendimentos lucrativos de arrendamento.

À medida que os mercados se recuperaram, houve menos casas de entrada disponíveis para compradores que as quisessem usar como residência principal, porque os investidores concentraram-se nesse segmento. Em algumas cidades, como Atlanta, os compradores regulares não conseguiam competir com investidores, que geralmente vinham com dinheiro em mão. Algumas zonas estão quase totalmente na posse de investidores.

Mas, em 2022, mesmo antes de Trump assumir o cargo pela segunda vez, os investidores já estavam a recuar, comprando menos casas, segundo a Parcl. A venda acelerou no final de 2024, com investidores em Atlanta a venderem quase duas propriedades por cada uma que compram.

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A próxima fronteira

Os investidores estão agora a focar-se na construção para arrendamento.

Grande parte da mudança de vendas líquidas nos últimos anos foi um processo natural de reciclagem de capital, segundo Rick Palacios, diretor de investigação na John Burns Research and Consulting.

“Os preços das casas subiram após 2020, e muitos investidores de arrendamento de casas unifamiliares venderam ativos num contexto de aumento dos preços, depois realocaram capital em construções de maior rendimento em vez de comprar na revenda a esses preços elevados e com custos de empréstimo também altos para os investidores,” explicou Palacios.

Os construtores também ajustam os seus preços em tempo real, enquanto os vendedores de revenda não o fazem.

“Isso criou oportunidades para investidores comprarem com descontos junto dos construtores,” acrescentou.

A Invitation Homes tem comprado casas de construtores como a Lennar, mas, em janeiro, anunciou que adquiriu a ResiBuilt Homes, uma construtora de arrendamento com sede em Atlanta, que atua em mercados de alto crescimento no sudeste. A ResiBuilt entregava cerca de 1.000 casas por ano, mas a Invitation Homes espera expandir essa quantidade.

“Uma das formas mais construtivas de ajudar é adicionando mais casas aos mercados que servimos,” disse Dallas Tanner, CEO da Invitation Homes, numa chamada de resultados com analistas no mês passado. “Embora as nossas parcerias com construtores tenham apoiado esse esforço durante anos, a nossa aquisição da ResiBuilt amplia ainda mais essa iniciativa e melhora o nosso controlo sobre custos, qualidade do produto e ritmo de entrega.”

A AMH, anteriormente conhecida como American Homes 4 Rent, tem vindo a construir comunidades inteiras de arrendamento há vários anos. No seu último relatório de resultados do quarto trimestre, o CEO Bryan Smith afirmou: “Desde o início do nosso programa de desenvolvimento do zero, contribuímos com mais de 14.000 casas novas para o parque habitacional do país. Os nossos resultados em 2025 e as perspetivas para 2026 refletem um foco contínuo na expansão do stock habitacional do país, na melhoria da experiência do residente e na criação de valor para todos os nossos stakeholders.”

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