Galaxy Securities: À medida que o setor imobiliário entra gradualmente numa fase de desenvolvimento de alta qualidade, a avaliação do setor pode passar por uma recuperação geral

O relatório de pesquisa da Galaxy Securities indica que, em 2026, o Relatório de Trabalho do Governo destacou a “foco na estabilização do mercado imobiliário” e abordou várias áreas-chave, incluindo inventário, fundos de poupança, habitação social, renovação urbana, “boas casas”, financiamento e novos modelos de desenvolvimento. À medida que o setor entra numa fase de desenvolvimento de alta qualidade, as avaliações do setor podem recuperar-se globalmente, com as principais construtoras beneficiando de custos de financiamento baixos e alta quota de mercado em áreas centrais, podendo aproveitar oportunidades de recuperação de avaliação para obter um beta geral.

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【China Galaxy Real Estate】Foco na estabilização do mercado imobiliário e aprofundamento de novos modelos — Comentários sobre o Relatório de Trabalho do Governo de 2026

Pontos principais

Evento: O Relatório de Trabalho do Governo de 2026 menciona a “foco na estabilização do mercado imobiliário”, detalhando, em sequência, áreas de trabalho prioritárias como inventário, fundos de poupança, habitação social, renovação urbana, “boas casas”, financiamento e novos modelos.

Focar na estabilização do mercado imobiliário: Este relatório reforça a expressão do Congresso Central de Economia de 2025 de “focar na estabilização do mercado imobiliário”. Em 2025, o volume de vendas de imóveis comerciais foi de 8,8 bilhões de metros cúbicos, uma queda de 8,7% em relação ao ano anterior, e o valor de transações foi de 8,4 trilhões de yuans, uma redução de 12,6%. Em termos de preços, desde maio de 2025, os preços de residências comerciais em cidades de primeiro e segundo nível continuam a cair mês a mês; em janeiro de 2026, os preços de venda de residências de segunda mão em cidades de primeiro, segundo e terceiro nível caíram 7,6%, 6,2% e 6,1%, respetivamente, em relação ao ano anterior. Num momento em que o mercado imobiliário enfrenta pressão geral, a estabilização do setor pode tornar-se uma prioridade.

Revitalização do inventário e demanda habitacional: O Relatório de Trabalho do Governo de 2026 destaca a implementação de políticas específicas por cidade, incluindo “controle do aumento de novos imóveis, desincentivo ao excesso de inventário, otimização da oferta, exploração de múltiplos canais para revitalizar imóveis existentes, e incentivo à aquisição de imóveis existentes para habitação social”. Esta abordagem mantém a orientação do Congresso Central de Economia de dezembro de 2025, acrescentando a exploração de múltiplos canais para revitalizar imóveis existentes. Quanto à demanda, o relatório propõe “reforçar a garantia de habitação para famílias em casamento e com filhos jovens, apoiando melhorias habitacionais para famílias com múltiplos filhos”. 1) Em relação ao inventário, até o final de 2025, a área de imóveis comerciais pendentes de venda no país era de 770 milhões de metros cúbicos, sendo 400 milhões de metros cúbicos de residências comerciais, com aumentos anuais de 1,6% e 2,8%, respectivamente, com sinais de desaceleração do crescimento, principalmente devido ao controle do aumento na oferta de imóveis. Com base na venda de imóveis prontos, até o final de 2025, o ciclo de liquidação do inventário de imóveis pendentes era de aproximadamente 30 meses. Num momento em que o inventário ainda precisa ser reduzido, políticas específicas por cidade visam controlar a expansão de novas unidades disponíveis e, ao mesmo tempo, otimizar a estrutura de oferta, atendendo à crescente demanda por melhorias habitacionais. 2) Para revitalizar o inventário, a aquisição de parte de imóveis existentes para habitação social pode reduzir o inventário disponível e garantir as necessidades básicas de moradia dos residentes.

Reforma do sistema de fundos de poupança: O Relatório de Trabalho do Governo de 2026 menciona a “profundidade na reforma do sistema de fundos de poupança habitacional”. 1) É esperado que os limites de empréstimo com fundos de poupança sejam relaxados. Em fevereiro de 2026, Xangai anunciou as “Sete Medidas de Xangai”, incluindo o aumento do limite máximo de empréstimo de fundos de poupança para primeira habitação familiar de 1,6 milhões para 2,4 milhões de yuans, com possibilidade de aumento até 3,24 milhões de yuans para famílias com múltiplos filhos ou em construções verdes. 2) A abrangência do sistema de fundos de poupança deve ser ampliada. Em 5 de dezembro de 2025, Shenzhen introduziu novas regras permitindo que os trabalhadores retirem fundos de poupança para compra de imóveis, pagamento de aluguel, quitação de empréstimos hipotecários e renovação de bairros antigos. Em agosto de 2025, Suzhou expandiu o uso dos fundos de poupança, incluindo suporte para pagamento de taxas de propriedade.

Otimização da oferta de habitação social: O Relatório de Trabalho do Governo de 2026 destaca a “otimização da oferta de habitação social e aceleração da renovação de imóveis antigos”. Em fevereiro de 2026, Xangai iniciou um projeto piloto de aquisição de imóveis usados para habitação social, nas áreas de Pudong, Jing’an e Xuhui, visando ampliar as fontes de financiamento para habitação social e aumentar a oferta de unidades de pequeno porte. Acreditamos que a aquisição de imóveis usados em áreas centrais para habitação social pode atender às necessidades de novos residentes, jovens profissionais e outros grupos, garantindo moradia básica.

Renovação urbana: O relatório enfatiza a “promoção de alta qualidade da renovação urbana, com a renovação de bairros antigos e vilas urbanas”. Destaca-se a revitalização de terrenos e imóveis ociosos. A renovação urbana de alta qualidade visa melhorar a qualidade de vida dos residentes. Em dezembro de 2025, o Congresso Nacional de Habitação e Urbanismo propôs planos específicos para a renovação urbana no âmbito do “Plano Quinquenal 15”, incluindo inspeções urbanas e projetos piloto de renovação, além de integrar a renovação de bairros antigos com a revitalização de terrenos ociosos. Segundo dados do sétimo censo, a escala de habitação construída em áreas urbanas desde 2010 é de aproximadamente 17,98 bilhões de metros cúbicos. Com um grande estoque de imóveis existentes, a renovação urbana de alta qualidade pode elevar a qualidade de vida dos residentes.

Reforço na construção de “boas casas”: O relatório reforça a importância de “promover de forma ordenada a construção de casas seguras, confortáveis, verdes e inteligentes, implementando projetos de melhoria da qualidade e de serviços de propriedade”. O conceito de “boas casas” foi mencionado várias vezes em 2025. Em maio de 2025, o padrão nacional de “Normas para Projetos Residenciais” entrou em vigor, elevando os requisitos em várias áreas. Com o crescimento do estoque de imóveis existentes, a implementação de sistemas de gestão de segurança ao longo de todo o ciclo de vida da habitação e melhorias nos serviços de propriedade podem atender às demandas atuais e futuras do setor imobiliário.

Apoio ao financiamento: O relatório de 2026 destaca a “ampliação do papel do sistema de lista de projetos de entrega garantida, para prevenir riscos de inadimplência”. O mecanismo de coordenação de financiamento imobiliário foi criado em 2024. Até 11 de outubro de 2025, os empréstimos de projetos na lista ultrapassaram 7 trilhões de yuans, garantindo a construção e entrega de imóveis comerciais. Acreditamos que, com o avanço das políticas locais, a garantia de entrega de imóveis continuará a ser eficaz.

Promoção de novos modelos: O relatório propõe “avançar na construção de sistemas e políticas de suporte para novos modelos de desenvolvimento imobiliário”. Segundo o Plano Quinquenal do Comitê Central, novos modelos podem incluir aspectos de desenvolvimento, financiamento e vendas. Baseando-se na orientação de “definir imóveis e terrenos com base nas pessoas e no dinheiro”, espera-se que esses novos modelos promovam a coordenação e regulamentação dos processos de desenvolvimento e financiamento, além de aprimorar o sistema de pré-venda, incluindo o aumento dos requisitos para pré-venda, desaceleração na entrada de fundos de pré-venda em contas relacionadas às casas e fortalecimento da supervisão desses fundos.

Consumo presencial: O relatório também menciona a “implementação de ações para melhorar o consumo de serviços, criar novos cenários de consumo de grande alcance e visibilidade, acelerar o crescimento de novos pontos de consumo, revitalizar o consumo em mercados secundários, e eliminar restrições irracionais”. No setor imobiliário, centros comerciais e parques culturais e turísticos são importantes cenários de consumo presencial e de serviços. Esses imóveis, focados em experiências e consumo de bens, podem se beneficiar com a expansão de atividades comerciais e de lazer.

Recomendações de investimento

O relatório de 2026 reforça a “foco na estabilização do mercado imobiliário” e detalha várias áreas de trabalho prioritárias. Com o setor entrando numa fase de desenvolvimento de alta qualidade, as avaliações podem recuperar-se globalmente. As principais construtoras, com custos de financiamento baixos e alta participação em áreas centrais, podem aproveitar oportunidades de recuperação de avaliação para obter um beta geral positivo.

Avisos de risco

Risco de desaceleração macroeconómica; risco de grande volatilidade nos preços imobiliários; risco de políticas não serem implementadas conforme o esperado; risco de vendas de imóveis abaixo do esperado; risco de investimentos imobiliários não atingirem as metas previstas.

(Origem: People’s Financial News)