Las primeras consultas de revisión de los REITs de bienes raíces comerciales han sido publicadas. Las autoridades regulatorias mantienen un control "estricto pero con moderación" sobre la calidad de los proyectos

Autor: He Xinyi

Antes del Festival de Primavera de 2026, las primeras solicitudes de proyectos de REITs inmobiliarios comerciales fueron presentadas y aceptadas por la Comisión Reguladora de Valores y las bolsas, marcando la expansión oficial del mercado de REITs en China hacia el sector de bienes raíces comerciales. La primera semana después del festival, se publicaron en línea las opiniones de retroalimentación de tres proyectos: Shanghai Real Estate, Jinjiang y Vipshop.

De los primeros proyectos, se observa que los activos subyacentes son de alta calidad y representativos. La revisión y consulta se centraron en aspectos como la calidad de los activos, cumplimiento normativo, estabilidad de los ingresos y mecanismos de gobernanza, asegurando una implementación estable de los proyectos relacionados.

Expertos en investigación de mercado de REITs señalaron que las consultas iniciales no solo verifican cuidadosamente la calidad de los proyectos, sino que también reflejan la filosofía de políticas precisas de “estrictas pero con medida, estrictas pero con método, estrictas pero efectivas”, demostrando la exploración activa de las autoridades regulatorias para fortalecer la inclusión y adaptabilidad del sistema, inyectando impulso sostenible al mercado de REITs inmobiliarios comerciales y apoyando el desarrollo de alta calidad de la economía real.

Las consultas apuntan directamente a la línea de cumplimiento

En las primeras consultas, las autoridades regulatorias prestaron especial atención a cuestiones clave de cumplimiento que afectan la operación continua y efectiva de los activos, así como la legalidad y validez de las transferencias.

Entre ellas, las opiniones de retroalimentación dejaron claro que los procedimientos clave de cumplimiento no pueden faltar. En un proyecto, se detectó que no se habían obtenido permisos clave como la inspección contra incendios, lo que involucra la legalidad y continuidad de los activos y la validez de las transferencias. Las autoridades solicitaron verificar la integridad de los procedimientos de cumplimiento y exigir la obtención o la presentación de opiniones de cumplimiento por parte de las autoridades competentes.

También es necesario eliminar las restricciones a la transferencia. La prensa de Shanghai observó que en algunos proyectos, los contratos de venta de terrenos indicaban que la transferencia de acciones debía ser notificada a los vendedores y que los registros de la propiedad indicaban que los inmuebles estaban destinados al alquiler.

Respecto a estas situaciones, las autoridades regulatorias consultaron individualmente: ¿se notificó por escrito? ¿Hubo objeciones por parte del vendedor? ¿La redacción en los certificados de propiedad constituye una restricción a la transferencia? La opinión de retroalimentación enfatizó que la esencia de los REITs es la cotización de activos, no solo la transferencia de acciones, sino también la securitización de activos. Cualquier restricción no eliminada puede afectar la legalidad y validez de la transferencia, por lo que los documentos de divulgación deben detallar las disposiciones para eliminar dichas restricciones.

Al mismo tiempo, las opiniones de los primeros proyectos muestran que los requisitos de cumplimiento para los REITs inmobiliarios comerciales no solo se refieren a la legalidad de los procedimientos de los activos subyacentes, sino que también abarcan todos los aspectos que afectan la operación del producto. Las autoridades regulatorias también consultaron sobre la participación de los actores involucrados, la emisión y transacción del producto, y el uso y distribución de fondos, garantizando así los derechos legítimos de los inversores.

Rigurosidad en la evaluación de la calidad de los activos

Se ha observado que las autoridades regulatorias prestan atención a la calidad y valor de los activos en cada etapa, desde el alcance de los activos hasta la capacidad operativa y los mecanismos de gobernanza.

La claridad en los límites de los activos afecta directamente su calidad. En un proyecto, se prestó especial atención a los puntos de operación en exteriores: ¿a quién pertenece la propiedad? ¿Se incluyen los ingresos en la empresa del proyecto? Los expertos señalaron que las consultas no son trivialidades: aunque los ingresos de los puestos en exteriores no sean altos, si la propiedad es ambigua, la pertenencia del flujo de efectivo asociado puede ser incierta. La falta de un alcance completo puede hacer que el flujo de efectivo carezca de base sólida.

Los datos operativos reflejan directamente la calidad de los activos, y los contratos de arrendamiento y los inquilinos son la fuente de valor. Se preguntó si las cláusulas de garantía de ingresos de los inquilinos asociados son sostenibles, la tasa de renovación de los inquilinos, y cómo afectarán futuros competidores en el flujo de clientes. Estas consultas buscan analizar la estabilidad de los ingresos por alquiler y asegurar que la distribución provenga de flujos de efectivo reales.

La capacidad y los mecanismos de gestión operativa también son foco de atención. Por ejemplo, si la proporción de tarifas básicas de gestión en un proyecto es inferior a los costos laborales históricos, las autoridades preguntaron si la tarifa es razonable, si los incentivos llegan a las personas, y si las recompensas y sanciones son proporcionales. Un buen mecanismo de incentivos y restricciones puede alinear los intereses del equipo de gestión con los de los inversores, maximizando el valor.

“Los REITs son la cotización de activos, la calidad de los activos determina la calidad del producto”, afirmó un experto. El desarrollo de alta calidad del mercado de REITs requiere no solo centrarse en la función de financiamiento del producto, sino también en su valor de inversión, aprovechando la sinergia entre activos y capital, y logrando una coordinación en inversión y financiamiento, que es la base para un desarrollo sostenible y saludable.

Mantener la medida con “estricta pero con medida”

El cumplimiento es la línea base, la calidad es la raíz. La revitalización del stock y el desarrollo de funciones de inversión y financiamiento, así como el servicio al desarrollo económico y social, son los objetivos centrales del mercado de REITs.

¿Cómo mantener la medida? Los expertos señalan que las opiniones de retroalimentación inicial reflejan claramente la estrategia general de las autoridades regulatorias para una revisión “estricta pero con medida” de la conformidad de los activos, que puede resumirse en dos principios: importancia y constructividad.

La importancia guía la “medida”. Las opiniones se centran en si afectan la transferencia legal y efectiva de los activos y la continuidad operativa. La falta de permisos clave como la inspección contra incendios requiere su obtención o la presentación de una declaración de cumplimiento por parte de las autoridades correspondientes. Para otros procedimientos no críticos, en función de la importancia, se puede adoptar un tratamiento diferenciado para evitar una “solución única”, garantizando la eficiencia y vitalidad del mercado.

La constructividad garantiza la “medida”. Bajo la condición de que el proyecto cumpla con los requisitos para emisión y cotización y pueda proteger efectivamente los derechos de los inversores, las autoridades permiten procedimientos categóricos como la obtención posterior, declaraciones de las autoridades, divulgación de riesgos y medidas de mitigación.

Por ejemplo, en un proyecto donde la construcción adicional anterior carece de procedimientos de cumplimiento, las opiniones adoptaron un estándar más pragmático: primero, evaluar si genera flujo de efectivo independiente y qué porcentaje de área ocupa. Si la construcción adicional no genera ingresos por sí misma y ocupa una proporción mínima, puede incluirse en la evaluación de importancia, divulgando riesgos y estableciendo medidas de mitigación. Pero si constituye un espacio clave para operaciones, será necesario obtener permisos o declaraciones de cumplimiento.

Los expertos señalan que en la construcción del mercado de capitales, la regulación y el desarrollo deben mantener un equilibrio dinámico. Cómo hacer que el mercado desempeñe un papel decisivo en la asignación de recursos, mientras se cumple estrictamente con las reglas de mercado y el estado de derecho, y se fomenta la innovación de los actores del mercado, es una cuestión clave actual.

“Esto requiere mantener siempre la base en el cumplimiento, la calidad como principio y la eficiencia como objetivo, perfeccionando el sistema, aclarando expectativas, creando un ecosistema, evitando soluciones ‘únicas’, sin perseguir una ‘cero defectos’ formal, y estimulando la motivación interna de los participantes a través del mecanismo de mercado”, concluyó el experto.

(Edición: Xu Nan Nan)

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