Dubai berusaha keras menyelamatkan reputasinya sebagai surga bagi orang kaya di tengah perang AS-Iran

Yacht melintas di dekat awan asap yang naik dari pelabuhan Jebel Ali setelah dilaporkan Iran melakukan serangan di Dubai pada 1 Maret 2026.

Fadel Senna | Afp | Getty Images

Sebuah versi artikel ini pertama kali muncul di newsletter CNBC’s Inside Wealth bersama Robert Frank, panduan mingguan untuk investor dan konsumen berpenghasilan tinggi. Daftar untuk menerima edisi berikutnya langsung ke kotak masuk Anda.

Perang Iran telah mengguncang status Dubai sebagai pusat kekayaan global, saat banyak ekspatriat berusaha melarikan diri dan kantor keluarga serta pengelola kekayaan mempertimbangkan kembali jejak mereka di Timur Tengah.

Selama dekade terakhir, Dubai, di Uni Emirat Arab, berhasil memasarkan dirinya sebagai tempat aman bagi elit dunia. Cuacanya cerah, aman, dan sebagian besar bebas pajak. Pasokan vila mewah, menara kondominium, dan kenyamanan lain untuk 1% terkaya yang terus berkembang menjadikan Dubai tempat bermain utama untuk kekayaan tanpa khawatir.

Namun, kini reputasi Dubai sebagai tempat aman telah hancur.

Hotel Fairmont The Palm Dubai yang berbintang lima, di kepulauan buatan berbentuk daun palem yang terkenal, terkena ledakan. Puing-puing dari drone Iran yang jatuh menyebabkan kebakaran di hotel Burj Al Arab dan Bandara Dubai rusak akibat serangan rudal. Pada hari Selasa, Konsulat AS di Dubai menjadi sasaran dugaan serangan drone, menyebabkan kebakaran di dekatnya.

“Perang AS-Israel terhadap Iran mengganggu aura keamanan penting di Dubai,” kata Jim Krane, rekan di Baker Institute Universitas Rice. “Model ekonomi Dubai didasarkan pada penduduk ekspatriat yang menyediakan kecerdasan, kekuatan, dan modal investasi. Anda membutuhkan stabilitas dan keamanan untuk menarik orang asing yang pintar.”

Dubai dan Uni Emirat Arab berusaha cepat meyakinkan investor dan meredam kekerasan. Otoritas Manajemen Darurat Nasional dan Bencana UAE mengumumkan Sabtu bahwa “situasi terkendali.” Polisi Dubai minggu ini mengancam akan menangkap dan memenjarakan influencer media sosial yang membagikan konten sosial yang “bertentangan dengan pengumuman resmi atau yang dapat menyebabkan kepanikan sosial.”

Pusat kekayaan lain di kawasan — termasuk Abu Dhabi, Doha, dan Riyadh — juga terkena dampak perang. Seperti Dubai, mereka menjadikan menarik kekayaan sebagai kebijakan ekonomi utama. Namun, kenaikan dan ketergantungan Dubai pada modal kekayaan menonjol di kawasan ini. Kane mengatakan itu karena Dubai tidak lagi bergantung pada pendapatan minyak seperti tetangganya, melainkan mengandalkan kepercayaan dari orang asing.

“Kota ini tidak bisa berfungsi jika semua pemegang paspor asing melarikan diri,” katanya. “Dubai akan benar-benar tutup. Dubai lebih rentan terhadap risiko eksodus ekspatriat.”

Saat ini, Dubai menjadi rumah bagi 81.200 juta dolar, 237 centimillionaire (mereka yang bernilai $100 juta atau lebih), dan setidaknya 20 miliarder, menurut Henley & Partners. Diperkirakan 9.800 juta dolar akan pindah ke Dubai pada 2025 dan 2026, menurut Henley, dengan permintaan terutama berasal dari Inggris, China, dan bagian lain Asia. Dengan keluarga penguasa Maktoum yang mulai mendiversifikasi ekonomi dari minyak beberapa dekade lalu, Dubai menciptakan zona ekonomi khusus dan program visa emas untuk secara efektif mengindustrialisasi daya tarik kekayaan sebagai strategi nasional.

Dubai tidak mengenakan pajak penghasilan pribadi, pajak keuntungan modal, maupun pajak warisan, menjadikannya ideal bagi orang sangat kaya dan kantor keluarga. Dubai International Finance Center (sebuah zona ekonomi khusus) melaporkan awal Januari bahwa 120 keluarga teratas di zona ekonomi tersebut mengelola lebih dari $1,2 triliun secara gabungan. Bulan lalu, DIFC menyatakan bahwa mereka menampung 1.289 “entitas terkait keluarga,” meningkat 61% dari tahun sebelumnya.

Untuk saat ini, banyak keluarga kaya dan profesional kekayaan fokus untuk keluar. Perusahaan pesawat sewaan melaporkan permintaan untuk jet pribadi jauh melebihi kursi dan penerbangan yang tersedia. Ameerh Naran, CEO Vimana Private Jets, mengatakan Selasa bahwa broker tersebut menerima lebih dari 100 pertanyaan dari klien dalam semalam. Ia mengatakan belum pernah melihat permintaan seperti ini sejak pandemi. Sebuah jet dari Riyadh ke Eropa bisa menelan biaya hingga $350.000, katanya.

Ia menambahkan bahwa penduduk Dubai yang dia ajak bicara bepergian untuk pertemuan bisnis, bukan melarikan diri ke tempat aman.

“Mereka tidak merasa tidak aman,” katanya. “Hampir sama seperti kehidupan normal, hanya saja ada sedikit kebisingan tambahan di latar belakang dengan semua misil ini. Tapi hidup harus terus berjalan. Mereka perlu bepergian.”

Dale Buckner, CEO perusahaan keamanan Global Guardian dan mantan Green Beret, mengatakan eksodus ini tidak menunjukkan tanda-tanda melambat. Pada Selasa pagi, Buckner sudah memiliki tujuh klien perusahaan termasuk perusahaan keuangan dan konsultasi besar yang ingin mengevakuasi 1.000 hingga 3.000 karyawan.

“Ini sangat mirip dengan Ukraina,” katanya.

“Saya rasa semua orang menyadari bahwa Iran berhasil menargetkan hotel bintang lima dan bandara secara besar-besaran, dan sekarang mereka mulai menutup infrastruktur minyak,” katanya. “Saya tidak percaya ada yang mengira hal itu mungkin terjadi.”

Banyak perusahaan dan profesional di Dubai mengatakan alasan bisnis untuk tetap tinggal tetap kuat. Mereka berhati-hati agar tidak melawan pemerintah saat krisis. Hasnain Malik, yang memimpin strategi pasar negara berkembang dan geopolitik di Dubai-based Tellimer, mengatakan hedge fund dan kantor keluarga terutama tertarik pada sistem pajak, regulasi, dan perbankan yang stabil di Dubai. Semua atribut tersebut tetap ada, katanya.

“Alasan-alasan itu belum berubah,” katanya. “Hanya dalam satu aspek dari pendorong gaya hidup, keamanan yang sempurna, bahwa peristiwa terbaru telah mempertanyakan.”

Henley & Partners, yang membantu orang kaya mendapatkan visa di negara lain, mengatakan Dubai selalu terbukti tangguh di saat ketidakpastian. Dominic Volek, kepala klien pribadi di Henley & Partners, mengatakan serangan di Dubai juga mengingatkan pentingnya diversifikasi geografis.

“Situasi seperti ini memperkuat prinsip inti yang sering kami diskusikan dengan klien: nilai dari opsi global,” katanya. “Keluarga yang secara internasional mobile biasanya mendiversifikasi eksposur tempat tinggal dan kewarganegaraan mereka di berbagai wilayah — termasuk Amerika, Eropa, Timur Tengah, dan Asia — sehingga mereka tetap fleksibel menghadapi ketidakpastian geopolitik, kapan pun dan di mana pun itu muncul. Keputusan ini umumnya bersifat strategis dan jangka panjang, bukan reaksi terhadap peristiwa jangka pendek.”

Salah satu sektor yang mungkin merasakan tekanan jangka panjang adalah pasar properti Dubai. Harga properti Dubai telah melonjak selama lima tahun berturut-turut, didorong oleh program visa emas yang memberi warga asing visa perpanjangan 10 tahun untuk membeli properti senilai $550.000 atau lebih. Tahun lalu, penthouse seluas 47.200 kaki persegi di Bugatti Residences mencatat rekor harga Dubai dan UAE saat terjual seharga AED 550 juta, sekitar $150 juta.

Namun, bahkan sebelum perang Iran, ada tanda-tanda bahwa lonjakan pembangunan, harga yang melambung, dan spekulasi luas bisa mulai melambat. Pada September, UBS memperkirakan Dubai memiliki risiko gelembung kelima tertinggi dari 21 kota besar, di belakang Zurich dan Los Angeles. Pada musim semi, Fitch Ratings memprediksi koreksi harga pada akhir 2025 dan 2026 dengan penurunan hingga 15%.

Anton Lopatin dari Fitch Ratings mengatakan dampak terhadap nilai properti akan bergantung pada skala dan durasi konflik. Untuk saat ini, dia mengatakan, keberangkatan ekspatriat bisa “memberi tekanan” pada pasar perumahan Dubai.

Dapatkan Inside Wealth langsung ke inbox Anda

Newsletter Inside Wealth oleh Robert Frank adalah panduan mingguan Anda untuk investor berpenghasilan tinggi dan industri yang melayani mereka.

Berlangganan di sini untuk akses hari ini.