Líder do setor imobiliário em Pequim, novo sinal de aquisição de terrenos

Texto/Beijing Jinshen Lin Zhenxing

Os desenvolvedores de Pequim costumam antecipar-se na aquisição de bons terrenos. Mesmo antes de entrarem na lista de terrenos disponíveis, já há construtoras de olho neles.

Pois bem, enquanto outros ainda celebram o Ano Novo, a Xinglan Real Estate de Pequim já está a “sair na frente” discretamente.

A 27 de fevereiro, a Xinglan lançou de uma só vez quatro planos de licitação, abrangendo trabalhos de terraplenagem, supervisão, construção e design, com um investimento estimado de 329,61 milhões de yuan. O objetivo é claro — o terreno do bairro HR00-0103, na nova cidade de Huairou, bloco 0103.

Quem é a Xinglan Real Estate?

Não se deixe enganar pelo nome novo, ela é uma subsidiária integral da China State Construction Smart Land, fundada a 14 de fevereiro, com capital social de 50 milhões de yuan. O presidente e diretor é Fan Feijun (presidente da China State Construction Smart Land), e o gerente é Zhang Mengcan (diretor-geral da China State Construction Smart Land em Pequim).

Este movimento é um pouco “anormal”.

É importante saber que, nos últimos anos, a China State Construction Smart Land tem tido grande destaque em Pequim, concentrando-se principalmente em Chaoyang e Changping.

Especialmente no final de setembro do ano passado, ela investiu 4,315 bilhões de yuan na aquisição do terreno Sun Palace, com um preço de 94.2 mil yuan por metro quadrado de área de construção, com uma taxa de prêmio de 39%, sendo o terreno mais caro de Pequim até 2025.

Para isso, a equipe de alta gestão da China State Construction Smart Land viajou ao exterior para estudar projetos de luxo. Mas, devido à ligação do terreno ao metrô e ao excesso de linhas de metrô que precisam ser realocadas, só podem desenvolver grandes apartamentos de luxo.

Já se passaram cinco meses desde a aquisição, e o projeto ainda não foi divulgado. Dizem que há duas propostas de planejamento: uma com cerca de 108 unidades, com tamanhos a partir de 300 m², chegando a mais de 500 m²; outra com tamanhos de 200, 270, 370 e 500 m².

Em contrapartida, o terreno de Huairou, embora ainda não esteja oficialmente no mercado, a China State Construction Smart Land já entrou antecipadamente.

Como o terreno ainda não foi oficialmente anunciado, as informações públicas são escassas. Mas o plano de licitação revelou alguns detalhes — a localização do terreno 6001, ao norte da Fuzhiyuan East Street, ao leste da Kaifang Road, ao sul e oeste da Tianqi Road, a menos de 1 km do governo de Huairou.

A área total de construção é de aproximadamente 75.296,36 m², com cerca de 44.846,20 m² de construção acima do solo e 30.450,16 m² subterrâneos.

Este movimento da China State Construction Smart Land é bastante interessante. De um lado, o “alto do Sun Palace” é frio e distante, com produtos de luxo que, embora impressionantes, enfrentam dificuldades de venda e precisam de planejamento cuidadoso;

Do outro, há o “mercado azul” de Huairou, com menos competição acirrada, custos de aquisição controlados, margens de lucro razoáveis e a possibilidade de usar produtos já consolidados para competir de forma mais eficiente.

Parece que o “rei do mercado imobiliário” de Pequim também entendeu: ao invés de lutar até sangrar na área central, é melhor mudar de pista e buscar o mercado de nicho na periferia. Essa não é apenas uma mudança na estratégia de aquisição de terrenos, mas uma demonstração de inteligência de sobrevivência.

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Por que a China State Construction Smart Land foi tão longe para adquirir terrenos em Huairou?

Primeiro, o sucesso de vendas do primeiro “bom imóvel” de Huairou — o Beijing Construction Jiantang Yunxi — deu um impulso à sua aquisição.

O terreno do Jiantang Yunxi foi comprado pela Beijing Construction Real Estate em maio do ano passado, por 359 milhões de yuan, com um preço de 1,65 mil yuan por m² de área de construção, praticamente um preço acessível.

São 7 edifícios de 6 a 10 andares, totalizando 224 unidades, com tamanhos principais entre 80 e 140 m², com uma taxa de propriedade de 76% a 84%.

O valor do terreno é bastante atrativo. Atualmente, o Jiantang Yunxi tem 211 unidades vendidas, com preço médio de 39.419,47 yuan/m², e vendas com preço de pré-venda de até 40.5 mil yuan/m²;

O volume de vendas residencial ultrapassou 820 milhões de yuan, com uma taxa de cobertura do valor do terreno superior a 228%. Isso significa que os desenvolvedores já recuperaram o dobro do valor do terreno.

Na periferia de Huairou, antes, pensava-se que só se construiriam “imóveis básicos para necessidade”, mas o Jiantang Yunxi provou que, se a qualidade for alta, os clientes dispostos a melhorar suas casas estão prontos para pagar muito mais.

Além disso, a “irmã” China Construction Fangcheng também deu novas pistas à China State Construction Smart Land.

Em setembro do ano passado, a China Construction Fangcheng adquiriu o terreno Zhenyuan Fu por 560 milhões de yuan, com um preço de 1,55 mil yuan por m² de área de construção.

Até agora, o Zhenyuan Fu vendeu 296 unidades, com preço médio de 32 mil yuan/m², totalizando cerca de 1,076 bilhões de yuan em vendas, com uma taxa de cobertura do valor do terreno superior a 192%.

Além disso, a cerca de 3 km do Zhenyuan Fu, o Yancheng Zhuzhong Shulanfu, embora não tão grande, também recuperou o investimento de forma segura, com margem de lucro.

O terreno de Shulanfu foi vendido por 246 milhões de yuan, com um preço de aproximadamente 11.8 mil yuan/m². Em abril do ano passado, foram aprovadas 7 torres de edifícios de 4 a 8 andares, com 174 unidades, focando em apartamentos de 115 a 135 m² e de 4 quartos, com preço de venda orientado de 30 mil yuan/m².

Atualmente, há 94 unidades vendidas, com preço médio de 29.243,19 yuan/m², totalizando cerca de 330 milhões de yuan em vendas, com uma taxa de cobertura do valor do terreno superior a 134%.

Além de Yancheng e Huairou, os novos empreendimentos em Mentougou também têm gerado lucros expressivos para os construtores.

Por exemplo, o Chang’an Huaxi Fu, na primeira fase, vendeu todas as unidades em cinco meses, atingindo 26 bilhões de yuan em vendas em um ano;

A segunda fase, Jin’an, também não fica atrás. No início do ano, liderou as vendas, com 158 unidades vendidas, sendo o projeto com maior volume de vendas em Pequim.

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Por que esses projetos na periferia estão tão populares? Porque há uma grande desconexão entre oferta e demanda!

Antes, ao falar de Huairou, Yanqing, as pessoas pensavam em “necessidades básicas”, “resorts” ou “moradia de fim de semana”.

Resumindo, era o “mercado secundário” — os desenvolvedores, presos ao modelo tradicional, achavam que, por ser na periferia, os produtos podiam ser simples. Planejamento, design e infraestrutura eram básicos. O importante era que as pessoas morassem lá, sem se preocupar com qualidade.

Mas o mercado está mudando silenciosamente. A periferia continua lá, mas as estratégias também evoluíram.

As construtoras, como a China State Construction Smart Land, perceberam um fenômeno interessante: não é que ninguém compre na periferia, mas que não há boas opções de imóveis de qualidade. Os clientes de melhoria de moradia estão há anos esperando por um produto decente, com dinheiro no bolso e esperança no coração, mas sem encontrar algo que possam adquirir.

De um lado, há uma demanda reprimida por melhorias; do outro, uma oferta de alta qualidade que fica ociosa por muito tempo. Essa lacuna de oferta e demanda é uma oportunidade de mercado azul.

E a China State Construction Smart Land tem cartas na manga — capacidade de desenvolver produtos de alta qualidade, forte reconhecimento de marca. Com linhas de produtos de sucesso como “Chen” e “Fu”, ao entrar em Huairou, ela não compete com pequenos projetos locais por preço, mas aposta na força do produto para competir de forma mais inteligente.

Ainda mais, esses “bons imóveis” não atendem só ao mercado local. Se a qualidade for alta, eles podem atrair compradores até do centro da cidade — com o mesmo valor total, comprar um apartamento antigo e pequeno em Chaoyang ou morar numa casa de quatro gerações em Huairou, com vista para o sol? Alguns já estão fazendo as contas.

O resultado? Poder de precificação, velocidade de venda e margens de lucro aumentam.

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A entrada da China State Construction Smart Land em Huairou não foi por acaso, mas uma estratégia precisa de posicionamento.

Nos últimos anos, as principais construtoras focaram em manter participação de mercado e posição na indústria, lutando por terrenos nos bairros centrais, muitas vezes chegando a pagar preços próximos ou superiores aos valores de venda, criando riscos futuros.

Hoje, enquanto muitas empresas ainda lutam por lucros marginais em áreas nobres, a China State Construction Smart Land opta por evitar a “guerra de altos preços” na área central, migrando para a periferia, onde o valor é mais acessível.

A estratégia de aquisição de terrenos visa evitar competição inútil. Com custos menores e menor excesso de valorização, ela garante uma margem de segurança, deixando espaço para lucros futuros e aprimoramento dos produtos.

Especialmente neste momento, em que muitas construtoras estão mais cautelosas e os critérios de aquisição de terrenos estão mais rígidos, essa abordagem de “contornar a cidade” é mais segura para manter o fluxo de caixa.

No fundo, trata-se de uma análise de risco-retorno extremamente racional, deixando de lado a busca por “terrenos de ouro” e focando em ganhos mais seguros e sustentáveis.

Como uma das líderes do mercado imobiliário de Pequim, cada movimento da China State Construction Smart Land tem um significado de tendência.

Este novo investimento envia uma mensagem clara ao setor: o futuro da competição não será mais apenas pela disputa de áreas centrais, mas pela redescoberta do valor em toda a região.

Isso exige que as construtoras tenham uma capacidade maior de interpretar a cidade, atuando tanto nas áreas nobres quanto descobrindo e criando valor na periferia aparentemente comum.

A operação da China State Construction Smart Land demonstra grande inteligência estratégica.