Los inquilinos ganan ventaja en el mercado inmobiliario mientras los propietarios pierden poder de negociación

Puntos clave

• La tasa de vacantes en apartamentos aumentó al 7,6% en 2025, desplazando el mercado a favor de los inquilinos.
• Un informe de Realtor.com mostró que los arrendadores tenían la ventaja en solo seis de las 50 principales mercados de alquiler de viviendas.
• Las vacantes en alquiler han aumentado principalmente debido a una oleada de construcción de nuevos apartamentos, ya que los desarrolladores respondieron a las crecientes presiones de asequibilidad con un aumento en la oferta.

Para los inquilinos, 2025 fue un buen año: los alquileres bajaron y se construyeron nuevos edificios de apartamentos.

Las vacantes en alquiler aumentaron al 7,6% a nivel nacional en 2025, según datos de Realtor.com, desde el 7,2% del año anterior, inclinando el equilibrio de poder hacia los inquilinos sobre los arrendadores. De las 50 principales áreas metropolitanas, 27 registraron aumentos en las vacantes de alquiler el año pasado.

“Después de años de estar presionados por inventarios limitados, los inquilinos finalmente ven que la ola de oferta trabaja a su favor”, dijo Danielle Hale, economista en jefe de Realtor.com. “Aunque el mercado no es uniforme en todas partes, la tendencia general es hacia un equilibrio muy necesario que permite mayor flexibilidad y opciones en la búsqueda de vivienda.”

Por qué esto te importa

Los costos de vivienda tienen un impacto significativo en el gasto del consumidor y en la política monetaria, por lo que un mercado de alquiler favorable para los consumidores puede impulsar la economía en general.

Los mercados con tasas de vacantes en alquiler del 7% o más generalmente se consideran más favorables para los inquilinos, según el informe. Y aunque las condiciones pueden variar según la zona, el informe encontró que 44 de las 50 principales áreas metropolitanas de EE. UU. favorecían a los inquilinos o se consideraban equilibradas, con tasas de vacantes entre el 5% y el 7%.

Las vacantes en alquiler varían según la ubicación

Al igual que en las ventas de viviendas, el mercado de alquiler puede variar mucho según la zona.

Por ejemplo, las vacantes en alquiler en Austin, Texas, aumentaron a 13,8% en 2025, desde el 8,2% del año anterior. La proporción de apartamentos vacíos también aumentó en Buffalo, Nueva York, Dallas, Detroit, Houston, Nashville, Tenn., y Jacksonville, Fla. El aumento en las vacantes ha sido en gran parte impulsado por una oleada en la construcción de apartamentos.

Mientras tanto, en Pittsburgh, Richmond, Virginia, y Louisville, Kentucky, el mercado de alquiler se inclinó a favor de los arrendadores en 2025.

“En el Sun Belt y en partes del Medio Oeste, la nueva construcción está ayudando a crear margen de negociación para los inquilinos”, dijo Jiayi Xu, economista de Realtor.com. “Pero en áreas tradicionalmente más asequibles como Richmond y Pittsburgh, ya se ha descubierto el secreto; la demanda creciente de personas de fuera está empezando a absorber ese exceso de vacantes, demostrando que la amabilidad para los inquilinos puede ser efímera si la oferta no acompaña la demanda.”

La nueva construcción alivia la crisis de asequibilidad

Los constructores completaron más de 500,000 unidades de alquiler en 2025, según estimaciones de RentCafe, muy cerca del récord alcanzado en 2024. No solo se están construyendo más apartamentos, sino que RentCafe también encontró que la construcción de viviendas asequibles creció un 73% en el período de cinco años entre 2020 y 2024, en comparación con el período anterior.

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“Los precios elevados de las viviendas y la escasez de viviendas en venta accesibles están empujando a más residentes hacia los alquileres”, escribió Doug Ressler, analista senior de la firma de datos de bienes raíces comerciales Yardi Matrix. “Para muchas familias, ser propietario de una casa unifamiliar simplemente está fuera de alcance, lo que impulsa la demanda de viviendas en alquiler.”

El aumento en la construcción de apartamentos también está ayudando a reducir los pagos de alquiler, que cayeron un 1,5% en enero respecto al año pasado. A nivel nacional, los alquileres han disminuido durante 29 meses consecutivos y ahora están casi un 5% por debajo de su pico de verano de 2022.

Sin embargo, al igual que en el mercado de viviendas, la asequibilidad sigue siendo una preocupación. Aunque los alquileres han bajado recientemente, todavía son más del 15% más altos que antes de la pandemia.

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