Comprendiendo los Acuerdos de Patrimonio de la Vivienda: ¿Qué es un Acuerdo de Patrimonio de la Vivienda y Cómo Funciona?

Si te preguntas “¿qué es un acuerdo de patrimonio de la vivienda?”, no estás solo. Esta opción de financiamiento emergente ha ganado popularidad como alternativa para los propietarios que tienen dificultades para calificar para productos de préstamo tradicionales. A diferencia de los préstamos estándar de patrimonio de la vivienda o las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), un acuerdo de participación en el patrimonio funciona con un principio fundamentalmente diferente: estás tomando prestado contra el valor futuro de tu vivienda, no contra la plusvalía actual.

La mecánica principal: qué distingue a un acuerdo de patrimonio de la vivienda

Entonces, ¿qué es realmente un acuerdo de patrimonio de la vivienda? En su forma más simple: recibes una suma de dinero de una firma de inversión y, a cambio, les otorgas una participación en la futura apreciación o depreciación de tu vivienda. Esto no es técnicamente un préstamo, lo que significa que no enfrentarás pagos mensuales ni cargos por intereses—una diferencia significativa respecto a la financiación convencional de patrimonio de la vivienda.

El porcentaje de participación en el patrimonio se fija de antemano, calculado en función de la valoración actual de tu vivienda (determinada por un tasador externo), tu posición de patrimonio existente, la ubicación geográfica y tu solvencia crediticia. La empresa puede ajustar luego el valor tasado para establecer un valor inicial, que se convierte en tu base de préstamo y proporciona protección a los inversores contra posibles caídas en el valor de la vivienda.

Aquí está la diferencia clave respecto a otros productos de patrimonio de la vivienda: tu estrategia de salida no se limita a pagar una cantidad fija más intereses. En cambio, cuando el acuerdo termina—normalmente entre 10 y 30 años, dependiendo del proveedor—liquidas tu obligación ya sea vendiendo la propiedad o comprando la participación del inversor.

Propiedad y posición de gravamen: lo que conservas, lo que compartes

Seamos claros: conservas la propiedad total de tu vivienda. Lo que cambia es que se coloca un gravamen sobre la propiedad, posicionando a la firma de inversión en segunda posición si tienes una hipoteca. Esto significa que durante una ejecución hipotecaria, tu prestamista hipotecario recibe su pago primero, y luego el socio de patrimonio recibe su parte.

Mantienes el derecho a vender en cualquier momento antes de que finalice el acuerdo. Sin embargo, una vez que vendes o alcanzas la fecha final, deberás liquidar con la firma de inversión usando los ingresos de la venta, refinanciamiento de la vivienda, ventas de activos o ahorros acumulados.

Cómo calcular lo que finalmente deberás pagar

El valor final—y en consecuencia, lo que pagarás al inversor—depende del precio de venta de tu vivienda o de la nueva valoración tasada. Tu obligación real se desglosa de la siguiente manera:

Si tu vivienda aprecia: Pagas a la empresa un porcentaje del valor final de la vivienda o un porcentaje de las ganancias por apreciación.

Si tu vivienda se mantiene estable: Normalmente debes un porcentaje del valor final o del monto en efectivo inicial avanzado.

Si tu vivienda se deprecia: Las obligaciones de pago varían—puede que debas un porcentaje del valor final, una parte de los fondos inicialmente avanzados, o potencialmente nada, dependiendo de los términos del contrato.

Desglose de costos: qué presupuestar

Entender qué es un acuerdo de patrimonio de la vivienda implica comprender su estructura de tarifas. Espera estos costos típicos al iniciar un acuerdo:

• Cargos de originación: 3% a 5% del avance de patrimonio

• Servicios de tasación: $200 hasta $1,250

• Inspección de la propiedad: $650 hasta $1,050

• Trabajo de título: $200 a $900

• Gestión de depósito en garantía: $250 a $500

Al salir, probablemente enfrentes otra ronda de costos por tasación, inspección y gestión de título/depósito en garantía. Si vendes, también aplican las comisiones inmobiliarias a tu agente. Por eso, comparar múltiples proveedores y contrastar con préstamos tradicionales de patrimonio de la vivienda o líneas de crédito con garantía hipotecaria tiene sentido financiero—los costos varían significativamente según la ubicación, las características de la propiedad y el enfoque de suscripción de cada empresa.

Dónde acceder a estos acuerdos

Los acuerdos de participación en el patrimonio de la vivienda no aparecen en tu banco local, cooperativa de crédito, ni a través de prestamistas hipotecarios tradicionales. En cambio, las empresas respaldadas por capital de riesgo dominan este espacio, con limitaciones geográficas que constituyen una restricción importante. A principios de 2024, la disponibilidad sigue siendo irregular en todo el país.

Aspire opera en cinco estados: California, Colorado, Florida, Massachusetts y Washington.

HomePace atiende nueve regiones: Arizona, Colorado, Illinois, Minnesota, Carolina del Norte, Ohio, Tennessee, Utah y Washington.

HomeTap llega a 16 estados, incluyendo Arizona, California, Florida, Michigan, Minnesota, Nevada, Nueva Jersey, Nueva York, Carolina del Norte, Ohio, Oregón, Pensilvania, Carolina del Sur, Utah, Virginia y Washington.

Point cubre 26 estados más Washington D.C., ofreciendo la cobertura más amplia con presencia en Arizona, California, Colorado, Connecticut, Florida, Georgia, Hawái, Illinois, Indiana, Maryland, Massachusetts, Michigan, Minnesota, Missouri, Nueva Jersey, Nueva York, Carolina del Norte, Ohio, Oregón, Pensilvania, Rhode Island, Carolina del Sur, Tennessee, Utah, Virginia, Washington y Wisconsin.

Splitero se centra en cinco estados del oeste: California, Colorado, Oregón, Utah y Washington.

Unison atiende 29 estados y Washington D.C., siendo otra opción de amplio alcance: Arizona, California, Colorado, Delaware, Florida, Illinois, Indiana, Kansas, Kentucky, Massachusetts, Michigan, Minnesota, Missouri, Nebraska, Nevada, Nueva Jersey, Nuevo México, Nueva York, Carolina del Norte, Ohio, Oregón, Pensilvania, Rhode Island, Carolina del Sur, Tennessee, Utah, Virginia, Washington y Wisconsin.

Unlock ofrece servicios en 14 estados: Arizona, California, Colorado, Florida, Michigan, Nueva Jersey, Carolina del Norte, Oregón, Pensilvania, Carolina del Sur, Tennessee, Utah, Virginia y Washington.

Cuándo tiene sentido un acuerdo de patrimonio de la vivienda

El principal atractivo de qué es un acuerdo de patrimonio de la vivienda es sencillo: acceso a capital cuando las puertas del préstamo tradicional se cierran. Ya sea que no tengas ingresos suficientes, no califiques por restricciones crediticias, o tengas un flujo de efectivo insuficiente para préstamos convencionales, estos acuerdos pueden ser una tabla de salvación.

Sin embargo, la contraparte implica ceder una parte del potencial de valorización futura de tu vivienda. También te comprometes a una obligación que puede ser larga—hasta tres décadas con algunos proveedores—y enfrentas el riesgo de venta forzada si no puedes pagar cuando el acuerdo vence.

Antes de comprometerte, solicita a múltiples proveedores de acuerdos de patrimonio de la vivienda y explora financiamientos alternativos como préstamos tradicionales de patrimonio. Compara costos totales, términos e implicaciones entre las opciones para tomar una decisión informada que se ajuste a tus circunstancias financieras y metas de propiedad a largo plazo.