¡Enfoque! El camino de la "inversión precisa" de Greentown China

El 31 de marzo de 2026, Greentown China realizó su conferencia de resultados del año 2025. En un contexto donde el sector inmobiliario aún se encuentra en una fase de ajuste de fondo y la presión de deshacerse del inventario atraviesa todo el año, la dirección presentó un informe de gestión de “estabilidad con avances, mejora en la calidad de los avances”.

Los resultados del informe de 2025 muestran que Greentown China vendió contratos por 251.900 millones de yuanes en todo el año, con un valor de mercancía adicional de 135.500 millones de yuanes, con las ciudades de primer y segundo nivel representando el 86%, y un valor de mercancía disponible al final del período de 2.300 millones de yuanes; la proporción de efectivo frente a deuda a corto plazo alcanzó un máximo histórico, y el costo de financiamiento bajó al 3,3%.

Detrás de estos logros, está la precisión de Greentown China en la evaluación del mercado de tierras. En la conferencia, la dirección afirmó claramente que el objetivo preliminar de adquisición de tierras para principios de 2026 es de aproximadamente 100.000 millones de yuanes, y que continuará siguiendo el principio de “mantener la línea de seguridad, hacer un 1+1”, equilibrando flujo de efectivo y rentabilidad, con la lógica central de “centrarse en el proyecto en sí, y no simplemente en el nivel de la ciudad”.

En una ventana clave de transformación de la nueva y antigua dinámica del sector, Greentown China no persigue escala ni apuesta por tendencias de moda, sino que se basa en la calidad del proyecto, la gestión del riesgo, y la amplificación de la capacidad del producto, construyendo continuamente reservas de tierra de alta calidad y realizables. Esta lógica de inversión se está convirtiendo en un ejemplo importante para observar la trayectoria de desarrollo inmobiliario de alta calidad.

No persigas tendencias, céntrate en el proyecto en sí

En 2025, Greentown China añadió 50 parcelas de tierra, con una superficie disponible para venta de 3,18 millones de metros cuadrados, con un valor de mercancía estimado en 1.355 millones de yuanes, y un pago de tierras en derechos de 511 millones de yuanes, manteniendo un alto nivel de proporción de derechos. La proporción de valor de mercancía en ciudades de primer y segundo nivel alcanzó el 86%, con contribuciones destacadas de ciudades clave, reflejando la estrategia de inversión de la compañía de “centrarse en lo esencial + optimización estructural”.

En la conferencia, la dirección analizó que actualmente la oferta en el mercado de tierras está desacelerándose, con una disminución en la cantidad total de oferta, menos parcelas de alta calidad, influenciada principalmente por la ajuste en el ritmo de suministro, la mayor presión de absorción del mercado y la tensión en la situación financiera de los desarrolladores.

Específicamente, en ciudades con inventarios grandes y ciclos de absorción largos, la voluntad general de adquirir tierras ha disminuido notablemente; mientras que en ciudades con inventarios bajos, rápida absorción y buena demanda, estas se convierten en objetivos clave para las inmobiliarias.

En este contexto, Greentown China mantiene el principio de inversión de “mantener la línea de seguridad, hacer un 1+1”, sin basarse en un único indicador de escala, sino considerando de manera integral la seguridad del flujo de efectivo y el margen de rentabilidad. La dirección señaló que el entorno de inversión en 2026 podría ser el más complejo en años recientes, y que la segmentación del mercado de tierras se intensificará aún más.

En el futuro, Greentown China continuará fortaleciendo su capacidad de investigación y análisis, profundizando en estudios de ciudades y sectores, evaluando sistemáticamente desde la estructura demográfica, el soporte industrial, los ciclos de inventario y la adecuación del producto, y poniendo énfasis en la calidad del proyecto, evitando decisiones basadas únicamente en el nivel de la ciudad o la popularidad del mercado.

Mientras profundiza en las ciudades clave, también busca oportunidades estructurales en ciudades no de tendencia, mediante análisis precisos para seleccionar parcelas de alta calidad con valor a largo plazo.

Esta lógica permea todas las acciones de inversión del año. Greentown China adopta en los momentos clave una estrategia de “entrada temprana y rotación rápida”, para mejorar la eficiencia de conversión de proyectos y asegurar que las reservas de tierra adicionales puedan convertirse rápidamente en ventas y recuperaciones.

Al mismo tiempo, la compañía continúa iterando su sistema de investigación y análisis, mejorando la precisión de inversión y manteniendo altas tasas de cumplimiento post-inversión. Varios proyectos logran una rápida adquisición, desarrollo, entrada en el mercado y absorción, con valores de mercancía y márgenes de beneficio que mejoran claramente respecto a las estimaciones iniciales.

Este método de inversión evita eficazmente la expansión con apalancamiento alto y las inversiones de alto riesgo. En un contexto donde la inversión general en el sector se contrae y la superficie de nuevas construcciones residenciales continúa disminuyendo, Greentown mantiene su posición en la vanguardia en valor de mercancía adicional.

Los datos muestran que en 2025, la escala de ventas de viviendas comerciales nuevas siguió reduciéndose, con una inversión en desarrollo inmobiliario que cayó por cuarto año consecutivo, y una reducción interanual del 13% en fondos de desarrollo de las inmobiliarias, en un entorno de financiamiento aún presionado.

Frente a este escenario, Greentown China mantiene la filosofía de “priorizar la calidad del proyecto”, concentrando recursos en el desarrollo principal y en la gestión de proyectos por contrato, fortaleciendo su capacidad de generación de flujo de efectivo. Para 2026, planea una inversión adicional de aproximadamente 100.000 millones de yuanes, ajustando dinámicamente el ritmo según las condiciones del mercado, reflejando una estrategia de “control del proceso y calibración dinámica”.

Asimismo, la compañía impulsa activamente la reducción del inventario a largo plazo, con una proporción de valor de mercancía de proyectos anteriores que continúa disminuyendo desde 2021, optimizando la estructura del inventario y liberando espacio para nuevas inversiones. Mediante evaluaciones específicas, recursos dirigidos, avances clave y renovaciones de proyectos antiguos, la empresa logra una colaboración entre stock y crecimiento.

Por un lado, optimiza la calidad de los activos existentes y libera flujo de efectivo; por otro, proporciona una base más eficiente para la realización de nuevas reservas de tierra. Esta estrategia de “cargar liviano” permite a Greentown mantener una expansión estable en la fase de ajuste del sector, acumulando energía para una recuperación futura del mercado.

No persigas escala, pero ten reservas

A finales de 2025, el valor de mercancía disponible de Greentown China era de aproximadamente 2.300 millones de yuanes, proporcionando un respaldo suficiente para el objetivo de ventas de aproximadamente 1.300 millones de yuanes en 2026. Aunque una proporción de inventario difícil y de difícil gestión formada antes de 2021 aún persiste, ha disminuido en años consecutivos, y la estructura del inventario continúa optimizándose.

En la conferencia, Greentown China afirmó que en 2026 continuará intensificando la reducción del inventario, mediante políticas de evaluación específica, recursos dirigidos a stock, avances en proyectos clave, activación de mercancía de bajo rendimiento y actualización de proyectos antiguos, promoviendo una conversión eficiente de los activos existentes.

En cuanto a las reservas de tierra, de los 1.355 millones de yuanes en valor de mercancía añadidos en 2025, el 86% corresponde a ciudades de primer y segundo nivel, con un patrón de distribución claramente centrado en ciudades clave.

Por distribución regional, la zona del delta del río Yangtsé sigue representando una proporción significativa, con contribuciones destacadas de Hangzhou, Shanghái y Pekín, reflejando la estrategia de “profundizar en ciudades clave y expandirse moderadamente en áreas de alta calidad”. Además, Greentown también obtiene proyectos de calidad en algunas ciudades no de tendencia, siguiendo una estrategia de “oportunidades estructurales prioritarias”.

Estos nuevos proyectos tienen múltiples ventajas. Primero, una fuerte capacidad de absorción. En 2025, Greentown logró ventas operativas de 2.519 millones de yuanes, con ventas propias de 1.534 millones, manteniendo en muchas ciudades proyectos en los primeros lugares de ventas locales, con 21 ciudades en el top diez, y una cuota de mercado en constante aumento. La tasa de recuperación alcanzó el 101%, manteniendo un nivel alto en la industria, reflejando la resistencia de los activos de alta calidad en mercados segmentados.

En segundo lugar, una alta adecuación del producto. Greentown ha mantenido durante años su liderazgo en capacidad de producto, y continúa elevando los estándares de “buenos hogares”. Los nuevos proyectos, desde la etapa de planificación, se diseñan con altos estándares de calidad, enfatizando la experiencia residencial y ventajas diferenciadas, dotando a los proyectos de mayor capacidad de valor agregado y absorción. Esta capacidad de producto, altamente alineada con las reservas de tierra, garantiza la realización de beneficios del proyecto.

En tercer lugar, una mayor capacidad de control de riesgos. Greentown mantiene una proporción de derechos elevada, con una relación de efectivo frente a deuda a corto plazo en zonas seguras, costos de financiamiento bajos y una estructura de deuda en constante optimización. La compañía implementa mecanismos estrictos de evaluación en la toma de decisiones de inversión, asegurando que los nuevos proyectos sean de riesgo controlado, evitando que proyectos heredados afecten el flujo de efectivo.

Además, la estructura de valor de mercancía disponible será aún más optimizada en el futuro. Si se cumple el objetivo de inversión de 1.000 millones de yuanes en 2026, sumando los 2.300 millones de yuanes en inventario actual, Greentown China formará un stock de valor estable que soportará las metas de ventas futuras y aumentará la proporción de proyectos en ciudades clave.

En un contexto donde el sector entra en una fase de desinversión y los ciclos de inventario en muchas ciudades permanecen en niveles elevados, la recuperación del mercado muestra una segmentación clara. Greentown China, mediante una triple filtración de “profundización en ciudades + investigación en sectores + selección de proyectos”, asegura que cada parcela tenga una fuerte capacidad de realización.

Siempre ha priorizado la estructura sobre la cantidad total, buscando la menor exposición al riesgo y el máximo valor, reflejando su lógica central de inversión precisa.

Esta estrategia de optimización estructural permite a Greentown liberar primero el valor de los proyectos en una fase de recuperación del mercado, mientras reduce la volatilidad del ciclo en su desempeño operativo. A medida que la demanda de mejora en las ciudades clave se libere progresivamente, sus ventajas en reservas de tierra podrán reflejarse aún más.

No apuestes por el mercado, habla con el producto

Actualmente, el sector inmobiliario aún está en fase de ajuste, con cambios continuos en el modelo de mercado, y el desarrollo de alta calidad se ha convertido en un consenso. En este contexto, Greentown China construye un modo de “doble impulso” centrado en reservas de tierra de alta calidad y capacidad de producto, formando una ventaja competitiva que atraviesa ciclos.

En 2025, la proporción de ciudades de primer y segundo nivel en nuevos proyectos alcanzó el 86%, en su mayoría en sectores con atracción poblacional, soporte industrial y demanda de mejora. Estos proyectos no solo tienen una base de clientes relativamente estable, sino que también ofrecen espacio para la implementación de productos de alta calidad.

A diferencia de depender de la popularidad del mercado, Greentown China enfatiza la calidad del proyecto en sí, incluyendo la madurez de la ubicación, la adecuación del público, la posición del producto y el ritmo de absorción. Mediante análisis previos y cálculos precisos, se logra una alta certeza en las ventas y beneficios futuros desde la etapa de inversión.

Este método de control de riesgos desde la fuente hace que las reservas de tierra no solo tengan un significado en volumen, sino también en valor realizable, proporcionando un soporte estable para la gestión futura.

Sobre esta base, Greentown China continúa fortaleciendo su sistema de productos, mejorando en múltiples dimensiones como experiencia residencial, diseño espacial, funciones comunitarias y servicios, combinando estandarización y personalización para lograr una coincidencia precisa con diferentes ciudades y públicos.

Esta estrategia de producto facilita que los proyectos, al ingresar al mercado, tengan mayor reconocimiento, mejorando la eficiencia de absorción y aumentando la capacidad de valor agregado. En un entorno de competencia de precios en aumento, la capacidad de producto y su valor aportado son clave para mantener ventas estables y márgenes de beneficio.

En los últimos años, Greentown China ajusta dinámicamente su escala de adquisición en función del mercado, acelerando la rotación, mejorando el ritmo de ventas y fortaleciendo la gestión de recuperaciones, logrando un ciclo de flujo de efectivo cerrado. La seguridad financiera y la eficiencia operativa se elevan en paralelo, fortaleciendo su resistencia ante volatilidades del mercado y permitiendo inversiones continuas.

Frente a la presión de desinversión del sector, Greentown China impulsa activamente la actualización y revitalización de proyectos antiguos, mediante remodelaciones, ajustes de marketing y redistribución de recursos, mejorando la absorción de stock existente.

A medida que la proporción de inventario histórico disminuye, la estructura general de valor de mercancía mejora continuamente, y la contribución de nuevos proyectos aumenta. Este proceso de “eliminar lo viejo y potenciar lo nuevo” permite a la empresa mantener una escala estable, mejorar la calidad global de los activos y fortalecer su rentabilidad futura.

En el plano estratégico, Greentown China impulsa una doble estructura de “desarrollo + gestión por contrato”, reforzando la orientación al cliente y las ventajas del producto, además de optimizar la estructura organizacional y el sistema de inversión, elevando la gestión del riesgo a nivel estratégico. Los recursos limitados se concentran en los negocios principales, mejorando la eficiencia operativa y el retorno de inversión.

La ventaja competitiva de Greentown China no proviene de un solo factor, sino de la combinación de precisión en la inversión, capacidad de producto y estabilidad operativa. La inversión precisa asegura una base realizable para las reservas de tierra, la mejora en la capacidad de producto aumenta la competitividad en el mercado, y una gestión sólida proporciona seguridad para el desarrollo sostenido.

El camino de “inversión precisa” de Greentown China no solo es su estrategia de desarrollo de alta calidad, sino que también ofrece un ejemplo para la industria, buscando un equilibrio entre escala y calidad, manteniendo la racionalidad entre riesgo y crecimiento, y construyendo ventajas competitivas a largo plazo mediante productos y servicios.