Últimamente he estado mirando REITs minoristas y, honestamente, la narrativa en torno a ellos ha cambiado mucho más de lo que la gente se da cuenta. Todos estaban pesimistas sobre cómo el comercio electrónico acabaría con el retail físico, pero estas empresas en realidad se han recuperado bastante bien.

He estado comparando dos jugadores sólidos aquí: Realty Income (O) y NNN REIT (NNN). Ambos son máquinas de dividendos legítimas, pero son animales bastante diferentes.

Reality Income es el peso pesado - estamos hablando de más de 15,000 propiedades con aproximadamente el 80% provenientes de inquilinos minoristas. Tienes a Dollar General, Home Depot, Walmart, Walgreens en la mezcla. La compañía está básicamente en todas partes del retail. Su tasa de ocupación se sitúa en 98.7%, lo cual es honestamente impresionante dado el escepticismo en torno al retail. También acaban de renovar contratos con tasas un 3.5% más altas. El rendimiento por dividendo es del 5.7% y han estado aumentando el dividendo trimestralmente durante más de 30 años.

Luego está NNN REIT, una operación mucho más pequeña con alrededor de 3,700 propiedades, pero esa es en realidad parte del punto. Su tesis de inversión en NNN es diferente. Están concentrados en retail pero con más flexibilidad para crecer. La ocupación es sólida en 97.5%, y tienen su propia racha de 36 años consecutivos aumentando dividendos. El rendimiento es del 5.9%, ligeramente superior al de Realty Income.

Aquí está lo que hace que una inversión en NNN sea potencialmente interesante: un tamaño menor significa que las nuevas adquisiciones de propiedades realmente pueden mover la aguja en el crecimiento. Realty Income es tan masivo que agregar propiedades es simplemente... agregar propiedades. Es estable y confiable, pero no esperes fuegos artificiales.

Ambas empresas están arrasando en el entorno actual, sin embargo. Para los primeros nueve meses de 2025, los REITs minoristas promediaron un 6.9% de retorno. Estos dos específicamente han descubierto cómo escoger inquilinos que no sean tan cíclicos: supermercados, tiendas de conveniencia, automoción, esas cosas que la gente necesita independientemente de las condiciones económicas.

La verdadera pregunta es si quieres al gigante establecido y diversificado o la jugada de inversión en NNN más enfocada, con potencial de crecimiento. Personalmente, me inclino por NNN REIT. Sí, es menos diversificado, pero esa también es la razón por la que tiene espacio para crecer. Realty Income es la opción segura si solo quieres dividendos mensuales predecibles para siempre.

Ambos son acciones de dividendos sólidas si eso es lo que buscas. Solo depende de tu tolerancia al riesgo y si te importa más la estabilidad o el potencial de crecimiento.