Publicación de Pan Shiyi: Mis reflexiones

Él dice que estos días, al reunirse con amigos, los temas siempre giran en torno a los grandes acontecimientos en el sector inmobiliario, con pérdidas calculadas en billones, y toda la industria casi colapsando.
El dolor que este asunto ha traído a innumerables familias y a toda la sociedad puede tardar años, incluso décadas, en aliviarse lentamente.
I. Raíces de la industria: desequilibrio innato del modelo
1. De la vivienda social a la vivienda comercial: imitando el modelo de Hong Kong pero desviándose, reglas como el área compartida se distorsionan, sembrando riesgos en la industria.
2. Leverage de hipotecas fuera de control: la proporción de pago inicial se ha ido flexibilizando desde el 50% hasta cero, proliferan operaciones ilegales como pagos fraccionados, contratos en sombra, flujos falsos, y el riesgo de apalancamiento se amplifica sin límites.
3. Sistema de preventa y bancos de tierras: la preventa permite a los desarrolladores vender antes de construir, desviando fondos; el modelo de bancos de tierras fomenta que los desarrolladores acumulen terrenos y que el gobierno dependa de la fiscalidad de la tierra, formando una comunidad de intereses deformada.
II. Desviación de la industria: alejándose de la esencia y perdiendo control
1. Distorsión de la lógica competitiva: el sector ha pasado de “construir buenas viviendas” a “competir en apalancamiento, adquisición de terrenos y escala”, con alta deuda y rotación rápida como norma, la financiarización se ha separado de la esencia de la vivienda.
2. Círculo vicioso ecológico: los desarrolladores mantienen operaciones con fondos de preventa y refinancian; el gobierno impulsa los precios de la tierra; los compradores persiguen ciegamente las subidas, formando una burbuja que se asemeja a un esquema Ponzi de “golpear el tambor y pasar la flor”, extremadamente frágil.
3. Censura de la opinión pública y reglas restrictivas: la atmósfera del sector solo permite elogios, los críticos son vistos como extraños, perdiendo oportunidades tempranas de corrección.
No es un problema de los precios de la vivienda, sino de que todo el modelo está fallando. La preventa, el área compartida, la fiscalidad de la tierra, poco a poco llevan a la industria al abismo.
Una mota de polvo en la era, que cae sobre innumerables familias, se convierte en una montaña.