Adiós a la "conquista de terreno", las empresas de gestión inmobiliaria se retiran buscando cambios

Se considera que esta tendencia de ajuste continuará en los próximos 2-3 años.

Siempre ha existido en la industria inmobiliaria la rotación de proyectos, las empresas de gestión inmobiliaria suelen retirar algunos proyectos cada año, lo cual es una rotación normal del mercado. Pero esta situación ha comenzado a cambiar, cada vez más empresas cotizadas de gestión inmobiliaria están tomando la iniciativa de “retirarse”.

La consultora de terceros CRIC (克而瑞物管) afirmó que, en el contexto de una optimización continua de la estructura de proyectos en la industria y la retirada activa de proyectos de baja calidad y baja eficiencia, el ritmo de crecimiento total en la gestión de las 50 empresas cotizadas en gestión inmobiliaria ha disminuido en 1.4 puntos porcentuales respecto al mismo período del año pasado, y la expansión de escala está cambiando de forma integral.

Se considera que, tras despedirse de la era de “competir por tierra y expandirse rápidamente”, las empresas cotizadas de gestión inmobiliaria están enfocando recursos en proyectos de alto beneficio y alto potencial mediante la retirada activa, impulsando así ajustes estratégicos. Esto también marca el fin de la era de crecimiento extensivo basada en la cobertura urbana amplia, entrando en un nuevo ciclo de operación más refinado caracterizado por la concentración y la especialización.

Retirada activa

“La retirada activa” se ha convertido en la “palabra del año” en los informes financieros de las empresas de gestión inmobiliaria para 2025.

“Este grupo continúa optimizando la estructura de negocios y gestionando proyectos con pérdidas, y en equilibrio entre escala y beneficios, los proyectos que han llegado a su vencimiento o han sido retirados suman 55.60 millones de metros cuadrados”, reveló China Overseas Property en su informe de resultados para 2025. Esta escala de retirada ha aumentado aproximadamente un 25% respecto a 2024.

En ese mismo período, Country Garden Services finalizó la gestión de más de 60 millones de metros cuadrados; Yongsheng Service firmó contratos para retirar aproximadamente 42 millones de metros cuadrados; Sunac Services retiró en total 59 proyectos en proceso de retirada o en decisión de avanzar en la misma; Oceanwide Services, debido a la retirada activa de algunos proyectos, vio disminuir su escala, con una reducción interanual en la gestión de aproximadamente un 3%…

Este tipo de ajuste activo ya no es una medida aislada de algunas empresas, sino que se ha convertido en la norma del sector. Según CRIC, en 2025, un total de 50 empresas cotizadas en gestión inmobiliaria revelaron su escala de gestión, con un área total gestionada de aproximadamente 7.51 mil millones de metros cuadrados, un aumento del 5.3% respecto al año anterior, pero con una tasa de crecimiento que se redujo en 1.4 puntos porcentuales respecto al mismo período del año pasado. La organización considera que esto refleja la tendencia actual del sector de optimizar continuamente la estructura de proyectos y retirar activamente los proyectos de baja calidad y baja eficiencia, con una expansión de escala que se vuelve más cautelosa y orientada a la alta calidad.

De hecho, algunas empresas de gestión inmobiliaria comenzaron a retirar significativamente sus proyectos ya hace dos años.

Según se ha informado, en 2023, la retirada de China Evergrande Services alcanzó aproximadamente 38.8 millones de metros cuadrados, un aumento superior al 175% respecto al año anterior; en 2024, la retirada también superó los 36 millones de metros cuadrados; aunque no se divulgó la situación completa de 2025, solo en la primera mitad del año ya se habían retirado 17.3 millones de metros cuadrados, con un aumento superior al 5%. En 2024, Wanyun Cloud retiró 53 proyectos residenciales en todo el año, y Shimao Services también retiró 60.9 millones de metros cuadrados, entre otros.

No solo se trata de reducir los proyectos en gestión, algunas empresas también ajustaron sus reservas de proyectos para prevenir riesgos futuros. Por ejemplo, en 2025, China Evergrande Services retiró activamente algunos proyectos de reserva en ciudades no principales y con riesgos de entrega, lo que hizo que su área de reserva en 2025 disminuyera en más del 7% respecto al año anterior.

En general, CRIC indica que, de las 38 empresas cotizadas que divulgaron áreas contractuales, la superficie total de contratos aumentó solo un 1% interanual, con una tasa de crecimiento que se redujo en 2 puntos porcentuales respecto al año pasado.

Muchos directivos de estas empresas mencionan que la retirada de proyectos la califican como de baja eficiencia o baja calidad, siendo su criterio principal la incapacidad de revertir pérdidas.

“El criterio principal para la retirada de contratos de baja calidad es que el proyecto haya tenido pérdidas durante dos años consecutivos y flujo de caja negativo”, confesó la dirección de Sunac Services en su informe de resultados de 2025, evaluando también las causas de las pérdidas, como reducción de precios por parte de los clientes, altos costos, baja tasa de cobro, entre otros, y la efectividad de las medidas de mejora. “Si no se logra reducir las pérdidas o mejorar el flujo de caja, se retirará de manera decidida”.

La dirección de Country Garden Services también afirmó que, a principios de 2025, evaluaron en el sitio algunos proyectos con pérdidas y elaboraron planes específicos para revertirlas y alcanzar objetivos, con el fin de cambiar la situación operativa. “No abandonaremos ningún proyecto fácilmente”, pero si tras una evaluación integral se concluye que “es difícil revertir la situación del proyecto mediante diversas medidas, optaremos por retirarnos de forma activa”.

Wanyun Cloud también ha establecido un grupo de gestión especial para proyectos con pérdidas acumuladas, basándose en la lógica de precios flexibles de 2025 y alcanzando un consenso con los clientes sobre “calidad y precio acordes”, pero si los esfuerzos no logran revertir las pérdidas, “se retirará de manera decidida”.

Para Peng Yu, subdirector del Departamento de Investigación de la División de Propiedades del China Index Academy, la tendencia de que las empresas inmobiliarias retiren proyectos de forma activa en los últimos años marca la transición del sector de una fase de expansión extensiva a un ciclo de desarrollo de alta calidad centrado en la “eficiencia y calidad”. Esto no es simplemente una reducción estratégica, sino una regresión racional y una optimización activa bajo múltiples presiones.

La tendencia de ajuste continuará

Desde 2015, influenciada por el rápido crecimiento del sector inmobiliario superior y el impulso del mercado de capitales, la industria inmobiliaria había seguido durante mucho tiempo una lógica de “escala como prioridad”. Esto también sentó las bases para la actual reestructuración, provocando el “dolor” de la transformación.

CRIC señala que, en la fase de rápido desarrollo, muchas empresas inmobiliarias, para ganar cuota de mercado y ampliar su escala, asumieron proyectos con deficiencias inherentes, ya sea por precios demasiado bajos, falta de infraestructura adecuada o problemas heredados de los desarrolladores, que desde el principio estaban en pérdidas o con márgenes muy bajos.

Una fuente interna de una empresa inmobiliaria reveló que algunos edificios en proyectos en desarrollo continuo estaban en estado de abandono, con problemas como falta de gas, agua o electricidad, calles sin arreglar, y que los residentes podrían tener que pagar de su bolsillo por reparaciones, además de enfrentarse a la negativa de los propietarios a pagar la cuota de gestión. Además, el exceso de desarrollo y la alta tasa de vacancia en los últimos dos años también han sido factores clave que afectan la recaudación de cuotas de gestión.

“Durante los períodos de prosperidad del mercado inmobiliario y altos márgenes de beneficios, las empresas podían compensar las pérdidas de estos ‘proyectos problemáticos’ con los beneficios de otros proyectos de alta calidad”, afirmó la organización, pero en un ciclo macroeconómico de contracción de beneficios, estas deficiencias se han hecho evidentes.

La presión financiera de estos proyectos ha sido un factor directo que impulsa a las empresas inmobiliarias a retirarse activamente. Peng Yu señaló que en 2025, la tasa de recaudación promedio de las cuotas de gestión en las 100 principales empresas inmobiliarias cayó a 87.32%, y en algunos proyectos de baja eficiencia la caída fue aún más marcada. Con los costos laborales y de mantenimiento de instalaciones públicas elevados, algunos proyectos entraron en pérdidas, por lo que las empresas optaron por retirarse de estos proyectos. Además, retirar proyectos de baja eficiencia ayuda a mejorar la eficiencia operativa de las empresas.

CRIC indica que las empresas inmobiliarias no están simplemente reduciendo su negocio, sino que están pasando de una “expansión de escala” a una “profundización en la especialización”, aumentando la densidad operativa en las áreas clave y la cuota de mercado.

En términos específicos, en cuanto a cobertura espacial, las empresas ya no persiguen la amplitud, sino la concentración regional. Por ejemplo, desde 2021, China Evergrande Services dejó de colaborar con empresas privadas externas, reduciendo su cobertura de más de 200 ciudades en su pico a 56 ciudades principales; Yongsheng Service también redujo su cobertura de más de 120 a 70-80 ciudades principales.

En cuanto a la estrategia de nuevos proyectos, también controlan estrictamente los riesgos para garantizar la rentabilidad. Por ejemplo, Sunac Services actualmente no busca expandirse en número de proyectos, sino que sigue los estándares de calidad de la empresa, incluyendo comparaciones y evaluaciones de beneficios, márgenes y pagos de los clientes.

En la operación, se busca reducir costos mediante una alta densidad de gestión en espacios físicos, mejorando la eficiencia del personal. CRIC muestra que en 2025, la superficie gestionada en una sola ciudad por las empresas cotizadas aumentó a 1.69 millones de metros cuadrados, con un incremento del 7% interanual, y el efecto de densidad ya empieza a ser evidente, marcando un paso firme hacia una operación de alta calidad en el sector.

Peng Yu opina que esta tendencia de ajuste probablemente continuará en los próximos 2-3 años. A corto plazo, la estrategia de “reducción y mejora” centrada en proyectos y regiones de alto valor seguirá profundizándose. A largo plazo, la competencia en el sector pasará de estar basada en recursos a estar basada en capacidades, formando un nuevo patrón centrado en la calidad del servicio, la aplicación tecnológica y la integración ecológica. Las principales empresas, mediante la retirada activa de activos de baja eficiencia, buscan consolidar su base financiera y acumular fuerzas para un crecimiento sostenible y una competencia diferenciada futura.