Crecimiento negativo continuo, el saldo de préstamos hipotecarios personales de las seis grandes bancos ha disminuido 1.9 billones en tres años

Como actores principales en el mercado financiero inmobiliario, los seis grandes bancos estatales son los principales impulsores del mercado de préstamos hipotecarios personales, representando más del 75% de los 42 bancos que cotizan en bolsa.

Según estadísticas de First Financial, en 2025, el saldo total de préstamos hipotecarios personales de los seis grandes bancos estatales alcanzó los 25 billones de yuanes, una disminución del aproximadamente 2.7% en comparación con el año anterior, continuando la tendencia de crecimiento negativo desde 2023. Hasta el año pasado, el saldo de préstamos hipotecarios de los seis grandes bancos había disminuido en 1.88 billones de yuanes respecto a su pico en 2022.

“La reducción del saldo de préstamos hipotecarios personales es esencialmente un resultado natural y una manifestación objetiva del proceso de ajuste del ciclo inmobiliario”, explicó Xue Hongyan, investigador especializado en Banco Suzhou Commercial, a los periodistas. Dijo que esto refleja tanto la debilidad en la demanda de nuevos préstamos hipotecarios como la pérdida de préstamos existentes.

El pico se redujo en 1.88 billones de yuanes

Según datos de Wind recopilados por First Financial, en 2025, el saldo de préstamos hipotecarios personales de los seis grandes bancos alcanzó los 25.07 billones de yuanes, una disminución de 6931 millones de yuanes respecto a 2024, una caída del 2.69% en comparación con el año anterior. En términos de tasa de descenso interanual, la caída en 2025 respecto a 2024 fue ligeramente mayor, del 2.52%.

Desde 2020, el tamaño de los préstamos hipotecarios de los seis grandes bancos ha experimentado un ciclo de “crecimiento acelerado - desaceleración - crecimiento negativo continuo”. Entre 2020 y 2021, el volumen de préstamos hipotecarios siguió creciendo en doble dígito, marcando el final de la era de aumento unilateral del mercado inmobiliario.

2022 fue un punto de inflexión importante, cuando la dinámica de crecimiento del sector inmobiliario se debilitó notablemente, y la tasa de crecimiento de los préstamos hipotecarios de los seis grandes bancos cayó rápidamente hasta el 1.78%, alcanzando un pico histórico cercano a los 27 billones de yuanes.

De 2023 a 2025, con la industria inmobiliaria en una fase de ajuste profundo, el tamaño de los préstamos hipotecarios de los seis grandes bancos ha registrado tres años consecutivos de crecimiento negativo, con tasas de descenso que se han ido ampliando cada año: 1.92%, 2.52% y 2.69%. El año pasado, el saldo de préstamos hipotecarios de los seis grandes bancos ya era 1.88 billones de yuanes menor que su pico en 2022.

“La reducción del saldo de préstamos hipotecarios personales es, en esencia, un resultado natural y una manifestación objetiva del proceso de ajuste del ciclo inmobiliario”, explicó Xue Hongyan. Dijo que detrás de la disminución, por un lado, está la debilidad en la demanda de nuevos préstamos hipotecarios, ya que el mercado inmobiliario continúa ajustándose, lo que provoca una caída significativa en la superficie y el volumen de ventas de viviendas comerciales, y una disminución en la voluntad de compra de los residentes, además de que los nuevos préstamos a medio y largo plazo se mantienen en niveles bajos; por otro lado, los bancos refuerzan el control de riesgos y elevan los estándares de aprobación, y en regiones con precios de vivienda elevados, la relación de apalancamiento de los residentes ya es alta, lo que limita la emisión de nuevos préstamos.

“En segundo lugar, la pérdida acelerada de préstamos existentes, ya que algunos residentes optan por pagar anticipadamente para reducir los intereses durante el ciclo de caída de las tasas; en tercer lugar, los pagos normales de principal e intereses, en los que la parte del principal en los pagos mensuales de la hipoteca también disminuye naturalmente cuando los nuevos préstamos no son suficientes para cubrir los pagos”, añadió.

El analista de Wu Securities, Li Yong, considera que actualmente, el mercado inmobiliario en China está en una etapa clave de transición entre vievas y nuevas dinámicas, buscando un nuevo equilibrio. A finales de 2025 y principios de 2026, el entorno del mercado presenta nuevas características: por un lado, la reducción sincronizada de las tasas de interés de los préstamos existentes y de los préstamos de fondos de vivienda ha llevado el costo de compra de viviendas a niveles mínimos en años; por otro lado, la confianza del mercado aún requiere políticas más precisas, efectivas y sostenibles para consolidarse.

Las tasas de morosidad de los préstamos hipotecarios de las dos principales instituciones superan el 1%

En cuanto al tamaño de los préstamos hipotecarios de cada banco, el año pasado, China Construction Bank mantuvo el primer lugar con un saldo cercano a 5.99 billones de yuanes. En la conferencia de resultados de 2025, el presidente del banco, Zhang Yi, afirmó que el banco aprovechó las oportunidades estructurales del mercado inmobiliario, implementó políticas diferenciadas por ciudad, perfeccionó las estrategias para viviendas nuevas y usadas, y apoyó la reforma del sistema de venta de viviendas y del fondo de vivienda, consolidando su competitividad en el mercado de servicios financieros hipotecarios personales.

El Industrial and Commercial Bank of China (ICBC) ocupó el segundo lugar con un saldo de 5.88 billones de yuanes. Según datos históricos, los saldos combinados de préstamos hipotecarios de Construction Bank y ICBC representan aproximadamente el 36%-37% de los 42 bancos que cotizan en bolsa.

Le siguen el Agricultural Bank of China y Bank of China, con saldos de 4.82 y 4.57 billones de yuanes respectivamente; mientras que los préstamos hipotecarios de Postal Savings Bank y Bank of Communications son menores en comparación, con 2.37 y 1.44 billones de yuanes el año pasado.

En cuanto a la tasa de crecimiento, en 2025, los saldos de préstamos hipotecarios de los seis grandes bancos muestran una tendencia de crecimiento negativo, aunque con diferentes magnitudes. La menor caída fue en Postal Savings Bank (-0.37%); le sigue Bank of Communications (-1.65%) y Bank of China (-1.89%), con caídas por debajo del 2%. Las caídas más pronunciadas corresponden a ICBC (-3.41%), Agricultural Bank (-3.38%) y Construction Bank (-3.18%), con reducciones superiores al 3%, siendo los bancos líderes los que ajustan con mayor intensidad. En particular, ICBC redujo su volumen de préstamos hipotecarios en más de 2000 millones de yuanes respecto al año anterior.

En cuanto a la morosidad, debido a la economía macro y al ciclo de descenso del mercado inmobiliario, la tasa de préstamos morosos en el sector bancario ha mostrado una tendencia general al alza.

El año pasado, salvo en el caso del Bank of China, cuya tasa de morosidad en préstamos hipotecarios se redujo en 0.01 puntos porcentuales, las otras cinco grandes instituciones vieron aumentar sus tasas en diferentes grados. La Bank of Communications y ICBC aumentaron sus tasas en 0.43 y 0.33 puntos porcentuales respectivamente, ambas superando el 1%, alcanzando 1.01% y 1.06%.

En la conferencia de resultados de 2025, varios altos ejecutivos de bancos cotizados revisaron las operaciones de préstamos hipotecarios, la gestión de morosidad y las estrategias de emisión para este año.

El equipo directivo de Bank of China afirmó que en el año pasado, ayudó a estabilizar el mercado inmobiliario, con una emisión total de préstamos hipotecarios personales superior a 5000 millones de yuanes. Para este año, planean expandir de manera estable los préstamos hipotecarios y los préstamos de consumo no relacionados con viviendas, promoviendo la coordinación en productos, clientes y escenarios, y construyendo un ecosistema completo de consumo en diferentes escenarios.

El vicepresidente de Bank of Communications, Zhou Wanfeng, mencionó en relación con las hipotecas que, en el primer trimestre del año pasado, hubo un pequeño repunte en el mercado inmobiliario, con un aumento interanual en los préstamos hipotecarios, mientras que en el primer trimestre de este año, el mercado aún está en profunda corrección, y los pagos de los préstamos hipotecarios de la banca superan a los nuevos desembolsos, mostrando una tendencia a la disminución. Sin embargo, también señaló que desde marzo, la cantidad de solicitudes de hipotecas ha aumentado notablemente. Comparado con los dos primeros trimestres del año pasado o con el tercer y cuarto trimestre, se estima que ha habido un incremento de aproximadamente el 15%.

Zhou Wanfeng considera que esto es una señal de estabilización del mercado inmobiliario. Confía en que, siguiendo esta tendencia, los préstamos hipotecarios podrán salir gradualmente de la caída y volver a crecer, impulsando también el crecimiento esperado en los préstamos minoristas.