¡Vanke revela un problema aún mayor! La deuda y el efectivo están separados por un abismo de mil millones de yuanes

¿La turbulencia en la alta dirección de AI impacta en la crisis de deuda de Vanke?

Aunque todos saben que el rendimiento de Vanke Enterprise (02202, HK) el año pasado no será bueno, quizás nadie esperaba que fuera tan malo.

Datos clave impactantes

La noche del 31 de marzo, Vanke Enterprise publicó su informe financiero de 2025, y varios datos clave resultaron impactantes, mostrando un agravamiento de la debilidad:

· La pérdida neta atribuible a la matriz fue de 88.56 mil millones de yuanes, un aumento del 79% respecto a la pérdida de 49.48 mil millones del año anterior, siendo la segunda año consecutivo con pérdida neta atribuible a la matriz;

· Los ingresos fueron de 2.334 billones de yuanes, una caída del 32% interanual, pero la utilidad bruta fue solo de 12.59 millones de yuanes, una caída del 95% respecto al año anterior;

· La deuda con intereses a vencer en un año fue de 1.605,6 mil millones de yuanes, pero los fondos en efectivo disponibles solo sumaron 672,4 mil millones, dejando una diferencia cercana a los mil millones de yuanes.

Sin embargo, quizás el mercado ya había digerido esta expectativa negativa, ya que las acciones A y H de Vanke subieron el 1 de abril, con un aumento del 1.25% en A y del 2.41% en H, cerrando en 4.04 yuanes por acción en A y 2.98 dólares de Hong Kong por acción en H, con un valor de mercado total de 48.2 mil millones de yuanes.

Vanke Enterprise afirmó que las principales causas de las pérdidas son cuatro, siendo la más importante la significativa disminución en la escala de liquidación de sus proyectos inmobiliarios, y que la tasa de margen bruto sigue en niveles bajos.

La razón radica en que en 2025, el negocio de desarrollo inmobiliario de la compañía se centrará en digerir inventarios de propiedades terminadas y en construcción adquiridas a precios elevados en años anteriores, con ventas y márgenes brutos por debajo de las expectativas de inversión, y costos elevados que redujeron drásticamente el margen bruto total.

Vanke también analizó la debilidad del sector en general, intentando buscar causas externas para su rendimiento: en 2025, la superficie de ventas de viviendas comerciales y el monto de ventas en todo el país disminuyeron un 8.7% y un 12.6% respectivamente.

Pero, “el grupo logró una superficie de ventas de 10.25 millones de metros cuadrados y un monto de ventas de 134.06 mil millones de yuanes, con caídas interanuales del 43.4% y del 45.5%.”

De esto se deduce que la caída en superficie y monto de ventas de Vanke fue mucho mayor que el promedio nacional, aproximadamente 5 veces y 3.6 veces respectivamente.

Por lo tanto, el problema principal sigue siendo la propia Vanke.

Pérdidas que superan las ganancias en el pico

Desde la evolución de los datos de los últimos ocho años, la ganancia neta atribuible a la matriz alcanzó su punto máximo en 2020, con 41.8 mil millones de yuanes para los accionistas. Sin embargo, en 2024, la situación se invirtió por completo, con una pérdida neta de 49.2 mil millones, superando incluso el pico de ganancias.

En cuanto a los ingresos, el máximo en los últimos ocho años fue en 2022, con 503.8 mil millones de yuanes, pero en 2025, los ingresos se redujeron a la mitad, con solo 278 mil millones.

En cuanto a la utilidad bruta, el pico fue en 2019, con 132.2 mil millones de yuanes, pero en 2024, la utilidad bruta se redujo significativamente, aunque aún alcanzó los 27.8 mil millones. En 2025, cayó a solo 12.59 millones, ni siquiera una fracción del pico, incapaz de cubrir los 7.4 mil millones en gastos de ventas y marketing, ni los 9.2 mil millones en gastos administrativos.

En cuanto a la rentabilidad por tipo de negocio, las principales áreas de Vanke son “desarrollo inmobiliario y gestión de activos relacionados” y “servicios de propiedad”, que representan el 81.7% y el 15.2% de los ingresos, con márgenes brutos de -2.3% y 12.3% respectivamente.

Aunque ambos márgenes han bajado respecto a 2024, se puede ver que los servicios de propiedad aún generan ganancias, mientras que el negocio de ventas de viviendas sigue siendo cada vez más deficitario.

Deuda a corto plazo casi 1 billón de yuanes por encima del efectivo

En cuanto a la deuda, la ratio de deuda neta (deuda con intereses menos fondos en efectivo, dividido por el patrimonio total) de Vanke fue del 123.5%, un aumento de 42.9 puntos porcentuales respecto a finales de 2024; la ratio de endeudamiento (total de pasivos dividido por total de activos) fue del 76.9%, un aumento de 3.2 puntos porcentuales.

El total de deuda con intereses del grupo fue de 358.48 mil millones de yuanes, en su mayoría préstamos bancarios, que representan el 71.9%.

Lo más preocupante y apremiante es la deuda con intereses a vencer en un año, que en 2025 asciende a 1.605,6 mil millones de yuanes, ligeramente superior a los 1.582,8 mil millones de 2024, con un aumento interanual. Además, la proporción de esta deuda en relación con la deuda total con intereses subió del 43.8% en 2024 al 44.8% en 2025.

Peor aún, la capacidad de cobertura en efectivo de Vanke se deteriora notablemente. En 2025, los fondos en efectivo disponibles son de 672.4 millones de yuanes, una reducción significativa de 209.2 millones respecto a 2024, que fue de 881.6 millones, una caída del 23.7%.

Esto significa que en 2025, la diferencia entre los fondos en efectivo y la deuda con intereses a vencer en un año alcanza los 933.2 millones de yuanes, aumentando el riesgo de liquidez.

Para hacer frente a la presión de pago de la deuda bancaria, Vanke también ha hecho esfuerzos.

En 2025, Vanke logró aplazar varias emisiones de deuda pública y recibió apoyo de los accionistas (la Shenzhen Iron and Steel Group prestó en total 33.52 mil millones de yuanes), aliviando la presión de pagos concentrados.

En su informe anual, Vanke destacó especialmente los avances recientes para tranquilizar a los accionistas: el 27 de enero de 2026, el principal accionista, Shenzhen Iron and Steel Group, proporcionará un préstamo de hasta 2.36 mil millones de yuanes.

Tempestad en la alta dirección

En comparación con los resultados impactantes, la turbulencia en la alta dirección de Vanke es aún más un tema de conversación entre los inversores.

Según rumores en internet, en marzo de 2026, Wang Shi, fundador de Vanke, fue sometido a restricciones de salida del país debido a responsabilidades relacionadas con la gestión y operación histórica de la empresa, interrumpiendo su participación en la conferencia de cambio climático de las Naciones Unidas, a la que asistió durante 16 años consecutivos.

El expresidente del consejo, Yu Liang, tras cumplir la edad de jubilación en enero de 2026, renunció a su cargo de director y vicepresidente ejecutivo, y desde entonces no ha hecho apariciones públicas, con sus actividades sociales y laborales completamente detenidas.

El exsecretario del consejo y reconocido en las acciones A, Zhu Xu, fue formalmente requerido a devolver en su totalidad los salarios y bonificaciones de 2021 a 2024, por un monto cercano a los mil millones de yuanes.

Al mismo tiempo, el expresidente Zhu Jiusheng fue sometido a medidas penales en octubre de 2025, y el exdirector general Xin Jie, tras solo 9 meses en el cargo, fue llevado a investigación. Diversos altos ejecutivos y responsables de proyectos en varias regiones (Shenzhen, Sichuan, Yunnan) también están involucrados en casos legales.

Bajo esta tormenta de responsabilidades en todos los niveles, no sorprende que los resultados del informe anual de Vanke hayan sido tan decepcionantes.

En la perspectiva de 2026, Vanke señaló que se centrará en “gestionar riesgos y desarrollar dos grandes temas”, y en cuatro áreas clave: retirarse decididamente de ciudades y negocios con perspectivas poco prometedoras; mejorar continuamente la capacidad de productos y servicios; explorar innovaciones en modelos de negocio; y fortalecer la aplicación de tecnologías de inteligencia artificial.

Aunque los slogans suenan fuertes, en cuanto a cómo resolver la abultada deuda y volver a la rentabilidad para beneficiar a los accionistas, Vanke prácticamente no ha mencionado nada, y parece que no hay soluciones claras en el horizonte.