La escala de ventas reduce colectivamente su velocidad, las principales inmobiliarias se transforman en "arrendadores"

¿Preguntar a la IA · ¿La transformación de las empresas inmobiliarias hacia negocios de alquiler es un resultado inevitable de la segmentación del mercado?

Periodista Wu Shuying, Reporte de Economía del Siglo XXI

Después de tocar techo en el negocio de desarrollo, las principales empresas inmobiliarias están reduciendo su ritmo. En un futuro cercano, las principales empresas inmobiliarias ya no impulsarán el crecimiento de ingresos y beneficios solo mediante la expansión en escala, sino que se orientarán hacia el “alquiler”. En el futuro, las empresas inmobiliarias en China continental podrían convertirse en una combinación de “desarrollador” y “propietario”.

En la temporada de informes financieros de este año, las principales empresas inmobiliarias mostraron características evidentes de transformación: China Resources Land, China Overseas Land & Investment e incluso China Merchants Shekou han propuesto, manteniendo una escala relativamente estable, aumentar su presencia en negocios operativos.

El cambio colectivo en las empresas inmobiliarias está motivado por factores reales: en los últimos años, la escala del negocio de desarrollo ha ido disminuyendo gradualmente. Según datos de la Oficina Nacional de Estadísticas, en 2025, la inversión en desarrollo inmobiliario en todo el país será de 8.28 billones de yuanes, una caída del 17.2% respecto al año anterior; de estos, la inversión en viviendas será de 6.35 billones de yuanes, una disminución del 16.3%.

Aunque la cuota de mercado de las principales empresas inmobiliarias se expanda, el entorno del mercado en general se mantiene tranquilo, y a estas empresas les resulta difícil elevar sus ingresos y beneficios a un nuevo nivel. Como resultado, las empresas inmobiliarias deben planear nuevas curvas de crecimiento para hacer frente a los cambios del mercado.

En la temporada de resultados de este año, China Resources Land declaró por primera vez que en los próximos cinco años mantendrá estable la escala de su negocio de desarrollo, mientras potenciará los negocios de alquiler de bienes raíces y gestión de activos ligeros; China Overseas Land & Investment implementará una estrategia de “doble impulso con un ecosistema de excelencia”, centrada en el desarrollo y operación de bienes raíces, combinando alquiler y venta, fortaleciendo el desarrollo residencial y los negocios operativos con doble motor; y China Merchants Shekou busca transformarse de un desarrollador tradicional a un “desarrollador, operador y proveedor de servicios”, convirtiéndose en el principal proveedor de servicios integrados de desarrollo y operación de parques inmobiliarios en China.

Las principales empresas inmobiliarias ya no buscan los beneficios excesivos del negocio de desarrollo, sino que cambian su enfoque hacia el alquiler, marcando el inicio de una nueva era en la industria inmobiliaria.

La percepción de las principales empresas inmobiliarias sobre el mercado futuro influye directamente en sus decisiones de inversión en el negocio de desarrollo.

El director de operaciones de China Resources Land, Chen Wei, opina que la etapa más difícil del sector inmobiliario ha pasado, y que ahora se entra en una fase de recuperación en el fondo y de profunda diferenciación. “Las ciudades clave y los segmentos de alta calidad lideran el inicio, y otras ciudades, tras absorber gradualmente el stock, experimentarán una recuperación lenta.”

El presidente de China Resources Land, Xu Rong, prevé que en 2026 la estructura del mercado de tierras seguirá diferenciándose. La oferta de terrenos se concentrará aún más en las áreas centrales de las ciudades clave, y se espera que la oferta de terrenos de alta calidad en estas ciudades se mantenga en un tamaño razonable, con una competencia de mercado que probablemente siga siendo activa. China Resources Land mantendrá principios de inversión prudentes, siguiendo la regla de “gastar lo que ingresa” y “medir la inversión”, apoyándose en ventajas de desarrollo integral en zonas específicas para liderar inversiones precisas.

De hecho, según las inversiones de China Resources Land en 2025, las ciudades en las que desarrolla están extremadamente focalizadas. En todo 2025, adquirió 33 proyectos, con una inversión en derechos de participación de 67.37 mil millones de yuanes, concentrando casi el 80% en las cinco principales ciudades como Beijing y Shanghái, con una estructura de reservas de suelo en constante optimización.

La estructura de inversión de China Overseas Land & Investment es similar a la de China Resources Land.

El presidente de la Junta de China Overseas Land & Investment, Yan Jianguo, afirmó en la reunión de resultados que el éxito en ventas de la empresa se debe a su enfoque en ciudades de primera línea con mayor seguridad y certeza, aprovechando oportunidades estructurales en otras ciudades clave. En 2025, las ventas contractuales en Hong Kong y las cinco principales ciudades del norte y sur de China alcanzaron los 125.44 mil millones de yuanes, representando el 57.3%. En ciudades como Beijing, Shenzhen, Tianjin y Jinan, lideran en ventas locales.

Yan Jianguo dijo que China Overseas Land “ha vendido la mayor cantidad de edificios, comprado la mayor cantidad de terrenos, y mantiene una situación financiera muy estable y con rentabilidad líder en la industria.” En inversiones en suelo, en el último año adquirieron 35 nuevos terrenos, con aproximadamente el 73.9% en Hong Kong y las principales ciudades del norte y sur.

Al cierre de 2025, la reserva total de terrenos de China Overseas Land es de 25.28 millones de metros cuadrados construidos, con una superficie de construcción en derechos de 22.86 millones de metros cuadrados. De ese valor, aproximadamente el 86.5% corresponde a áreas en ciudades de primera y fuerte segunda línea.

Aunque más dispersa que China Resources Land, China Overseas Land también ha reducido su inversión en ciudades de segunda línea o inferiores. La estrategia de inversión de otra empresa líder, China Merchants Shekou, también sigue el principio de focalización.

En la reunión de resultados de China Merchants Shekou, la dirección afirmó que en 2026, el mercado de tierras continuará operando en niveles bajos en general, con focos de actividad en ciertos puntos. La empresa aplicará estrictamente el sistema de evaluación de inversiones “Seis Buenos”, concentrando recursos en las áreas y ciudades clave de primera línea y segunda línea. “La inversión en 2026 seguirá centrada en áreas y ciudades clave, con compras basadas en ventas y selección cuidadosa.”

En 2025, las inversiones en las “10 ciudades principales” de China Merchants Shekou representaron cerca del 90%, con aproximadamente el 63% en ciudades de primera línea, concentrando recursos en esas áreas.

Este alto grado de concentración en la inversión sugiere que el rendimiento en escala de las principales empresas inmobiliarias en el corto y mediano plazo probablemente se mantendrá estable. Tomando como ejemplo a China Resources Land, que ha declarado que en los próximos cinco años su escala de desarrollo se mantendrá entre 2000 y 2500 mil millones de yuanes; aunque China Overseas Land y China Merchants Shekou no han especificado metas de desarrollo, mantienen una actitud cautelosa y optimista respecto al mercado futuro.

El presidente de China Merchants Shekou, Zhu Wenkai, opina que China está entrando en una etapa clave de transición entre el modelo antiguo y el nuevo en el sector inmobiliario, y que las políticas y sistemas de apoyo para el nuevo modelo seguirán estableciéndose y perfeccionándose. “Con la desaceleración del crecimiento económico y la urbanización, algunas variables macroeconómicas afectarán profundamente la demanda total y la estructura del mercado inmobiliario. La demanda del sector cambiará de una ‘expansión total’ a una ‘reducción total y diferenciación estructural’.”

“Reducción total y diferenciación estructural”, el mercado de desarrollo inmobiliario ha cambiado radicalmente. Al mismo tiempo, las principales empresas inmobiliarias también están redirigiendo recursos hacia segmentos con potencial de crecimiento. Al analizar estos movimientos, se observa un patrón común.

China Resources Land señala que en los próximos cinco años, los ingresos por alquiler de bienes raíces operativos se mantendrán por encima de los 30 mil millones de yuanes; los negocios de gestión ligera y cobro de tarifas seguirán creciendo bien, con una tasa de crecimiento anual prevista superior al 10%, y un volumen de ingresos superior a 20 mil millones de yuanes.

Además, el presidente de China Resources Land, Li Xin, enfatizó que, con un enfoque en la calidad y cantidad, y en mejorar la rentabilidad, se profundizará el desarrollo de alta calidad en los negocios de alquiler de bienes raíces operativos. Se reforzará la inclinación hacia activos clave en centros comerciales y propiedades de alta calidad, y mediante la construcción de plataformas de gestión de activos en múltiples niveles y operaciones activas, se logrará un ciclo eficiente de activos y capital.

Yan Jianguo también afirmó que China Overseas Land implementará una estrategia de “doble impulso con un ecosistema de excelencia”. “Una especialización” en el desarrollo y operación de bienes raíces, sin diversificación; “doble impulso” en alquiler y venta, fortaleciendo el desarrollo residencial y los negocios operativos; y “ecosistema de excelencia” en plataformas de desarrollo, gestión de la cadena de suministro, diseño, tecnología digital y construcción por encargo, entre otros.

Aunque los negocios operativos de China Overseas Land no alcanzan aún a los de China Resources Land, también están en una fase de rápido crecimiento. En 2025, los ingresos por propiedades comerciales de China Overseas Land alcanzaron los 7.2 mil millones de yuanes, con ingresos de oficinas de 3.47 mil millones, centros comerciales 2.39 mil millones, apartamentos en alquiler 350 millones y hoteles y otros inmuebles comerciales 990 millones.

China Overseas Land afirmó que su negocio operativo se centra en activos de alta calidad en ciudades clave, con capacidades de gestión de activos en todo el ciclo que continúan mejorando. En 2025, sus ingresos por operaciones comerciales cubrieron completamente los gastos de intereses totales, y las contribuciones de centros comerciales y oficinas representaron el 81%, con una estructura de activos en constante optimización.

China Merchants Shekou también indicó que en el futuro, la estrategia será “de desarrollo y operación equilibrados, de activos pesados a ligeros, y de competencia homogénea a diferenciada.”

En 2025, los ingresos por propiedades gestionadas por China Merchants Shekou alcanzaron los 7.63 mil millones de yuanes, con un crecimiento del 2.2%. Los seis principales tipos de negocios —comercial, apartamentos, parques industriales, hoteles, exposiciones y cruceros— sumaron 29 nuevos proyectos en el año, con una superficie construida de 1.77 millones de metros cuadrados y 828,000 metros cuadrados en gestión ligera; la tasa de alquiler en centros comerciales, apartamentos de alta calidad y parques industriales superó el 93%, 93% y 88%, respectivamente.

Es evidente que la base para la rápida transformación de China Resources Land, China Overseas Land y China Merchants Shekou radica en su acumulación previa de bienes inmuebles con valor operativo. Esa es la ventaja de las principales empresas inmobiliarias. En el futuro, la escala del negocio de desarrollo probablemente se mantenga estable, y los ingresos y beneficios también en niveles razonables; pero los negocios de alquiler y gestión ligera, si se operan adecuadamente, tienen mayor potencial de crecimiento, lo cual resulta claramente más atractivo para los mercados de capital.

Desde la situación en mercados maduros, la mayoría de las empresas inmobiliarias, tras alcanzar un techo en el negocio de desarrollo, siguen caminos similares: mediante la operación y mantenimiento de bienes inmuebles, se integran en las cadenas productivas aguas arriba y abajo, entrando en negocios de ciclo largo, para mantener un crecimiento estable de beneficios y construir su “foso protector”.

Las principales empresas inmobiliarias en China continental también están aprendiendo de los pioneros y acelerando la apertura de nuevos capítulos de desarrollo.