Por negarse a pagar la cuota de la propiedad, un propietario en Changchun fue demandado

En 2025, un propietario llamado Zhao en un complejo residencial del distrito de Kuancheng, en Changchun, después de recibir la propiedad, no realizó reformas ni residió en ella durante mucho tiempo, y nunca pagó las tarifas de propiedad a la compañía de administración. Finalmente, la compañía de administración lo llevó a los tribunales. Antes del juicio, Zhao mostró una actitud firme, dejando claro que no había disfrutado de ningún servicio de la propiedad, y se negó a cumplir con su obligación de pago, incluso cuestionando: “¡Pueden revisar los medidores de agua y electricidad, los números no han cambiado en absoluto! Compré la casa solo para invertir, ¿acaso la administración de la propiedad también me cobrará una ‘tarifa por aire’?” Esa duda reflejaba la confusión general de muchos propietarios de viviendas vacías respecto al pago de las tarifas de propiedad, y dio inicio a la mediación de este conflicto.

【Mediación judicial】 Tras que la sala de mediación del tribunal del distrito de Kuancheng en Changchun asumiera el caso, no juzgó simplemente lo correcto o incorrecto, sino que, considerando las características del caso, diseñó y aplicó una estrategia de mediación en “tres pasos”, con paciencia para resolver los conflictos entre ambas partes. Primer paso: escuchar y comunicarse, entender la situación real. El mediador primero dejó de lado prejuicios, escuchó con paciencia las demandas y quejas de Zhao, verificó detalladamente el estado de vacancia de su vivienda, la duración del impago y sus principales preocupaciones; al mismo tiempo, solicitó los registros de servicios diarios de la compañía de administración, confirmando que servicios básicos como limpieza de pasillos, iluminación pública, patrullas de seguridad, mantenimiento de ascensores y jardinería en el parque continuaban funcionando normalmente, dejando claro que la gestión general del complejo no se había interrumpido por viviendas vacías ni se había reducido el estándar de servicio por falta de pago de algunos propietarios. Segundo paso: equilibrar la lógica, la ley y la razón, aclarar derechos y responsabilidades. Para romper la percepción errónea de Zhao, el mediador llevó un registro completo de los servicios de la propiedad y las disposiciones relevantes del Código Civil, y mantuvo una comunicación profunda con Zhao, desglosando los problemas en capas. Desde el punto de vista legal, explicó claramente lo establecido en el artículo 944 del Código Civil, resaltando que los servicios de la propiedad tienen una naturaleza integral y pública, y que la obligación de pagar no se exime por si el propietario reside o no en la vivienda; desde la perspectiva emocional, guió a Zhao a entender que la conservación y valorización de su propiedad están estrechamente relacionadas con el entorno del complejo y la calidad del servicio, y que “aunque no residas temporalmente, la gestión diaria de la propiedad sigue protegiendo tu inversión, y sigues disfrutando del valor de mantenimiento que ofrece la propiedad”; en términos prácticos, comprendió plenamente la percepción errónea de Zhao respecto a que “las viviendas vacías deben pagar”, y utilizó un lenguaje sencillo para explicar la naturaleza pública de los servicios de la propiedad, eliminando su resistencia. Tercer paso: construir un puente, lograr un consenso. La mediación no busca favorecer a una parte, sino encontrar un equilibrio de intereses. El mediador también se comunicó con la compañía de administración, informando fielmente que Zhao no retrasaba intencionadamente el pago, sino que tenía malentendidos sobre el alcance de los servicios y sus obligaciones de pago, y sugirió que la compañía reforzara la información a los propietarios de viviendas vacías, ofreciendo atención específica y proactiva, para que los propietarios puedan sentir la calidez del servicio. Tras tres rondas de comunicación y mediación cuidadosa, la actitud de Zhao se suavizó gradualmente, pasando de un “me niego a pagar” inicial a un “estoy dispuesto a negociar”, y las tensiones entre ambas partes se fueron disipando poco a poco.

【Resultado de la mediación】

Bajo la conducción del mediador, ambas partes finalmente alcanzaron un acuerdo: Zhao pagará de una sola vez todas las tarifas pendientes; la compañía de administración se comprometió a ofrecer servicios especiales como inspecciones periódicas de seguridad en puertas y ventanas, patrullas contra inundaciones en temporada de lluvias, recordatorios de mantenimiento de tuberías, para garantizar la seguridad de la vivienda vacía. En la fecha de firma del acuerdo, Zhao liquidó todos los pagos atrasados, poniendo fin con éxito a esta disputa por la vivienda vacía.

◆Fuente: Tribunal del distrito de Kuancheng

Editado por: Sun Yici

Revisión inicial: Liang Shuang

Revisión final: Cao Guangyu

Aprobación final: Zang Li

【Fuente: Changchun Evening News】