El principal motor de las transacciones del mercado sigue siendo la demanda básica de vivienda propia

Este artículo es una reimpresión de: Diario de Liberación

El mercado de viviendas de segunda mano en Shanghái vuelve a avivar expectativas de aumento de precios, advierten los expertos sobre transacciones racionales

Las principales transacciones del mercado siguen siendo necesidades de vivienda propias

Qí Yǐngpǔ

Periodista Qí Yǐngpǔ

El programador de Zhangjiang, Xiao Yu, ha estado vigilando una propiedad en su comunidad de alquiler en Jinqiao durante casi un año, con un precio total de más de 7 millones de yuanes. Quería aprovechar las vacaciones de Qingming para visitar la propiedad, pero al abrir la aplicación vio que el precio había subido directamente 50.000 yuanes. “¿Cómo se puede negociar ahora?”

Este no es un caso aislado. Después de la implementación de las “Nuevas Siete Reglas” en el mercado inmobiliario de Shanghái, en marzo, el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano alcanzó un máximo en cinco años, y muchos compradores estaban ansiosos por participar. Durante las vacaciones de Qingming, con el buen clima, era un momento ideal para visitar propiedades. Pero algunos compradores descubrieron que las casas que les interesaban, o subían de precio repentinamente, o simplemente no se podían negociar.

Los precios de listado suben silenciosamente

La señora Xia vio una antigua vivienda en las afueras, de menos de 100 metros cuadrados, y la negoció en 2 millones de yuanes la noche anterior. Al día siguiente, el vendedor subió el precio a 2,05 millones. Ella se quedó entre la risa y el llanto: “Pensé que, con las condiciones actuales del mercado, la mayoría de los propietarios bajarían los precios. Pero ahora suben, ¿será para ‘proteger’ a los vecinos que quieren vender?” Luego cambió de objetivo y compró una casa antigua construida en 1995, con una superficie de 93 metros cuadrados, por 1,9 millones de yuanes.

Xiao Xu, un joven que acaba de graduarse hace tres años y trabaja en Shanghái, vio antes de las vacaciones de Año Nuevo una “vieja y deteriorada” vivienda en Putuo, y quería aprovechar el descanso para negociar. Pero antes de que pudiera hablar, el vendedor subió 150.000 yuanes. Ella publicó un mensaje pidiendo ayuda: “Hay una diferencia de 150.000 yuanes entre lo que esperaba el propietario y mi oferta, ¿qué técnicas de negociación puedo usar?”

Los datos también reflejan un cambio en la mentalidad de los vendedores. En marzo, el precio medio de listado de viviendas de segunda mano en Shanghái aumentó ligeramente un 0,08% respecto al mes anterior, poniendo fin a 33 meses consecutivos de caída.

Muchos vendedores vuelven a esperar aumentos de precios. Algunas agencias informan que desde marzo, en varias zonas de Shanghái, algunos vendedores están subiendo precios y siendo reacios a vender. Algunos han cancelado listados, otros están esperando y observando el mercado, y algunos han ajustado sus precios en 10.000 a 50.000 yuanes.

Es comprensible la mentalidad de los vendedores, pero la mayoría de los expertos consideran que: en este momento, subir los precios no es necesariamente la mejor estrategia.

La acumulación de necesidades urgentes se libera concentradamente

El analista de Centaline Shanghái, Lu Wénxī, señala que la recuperación en las transacciones se debe a que, con las nuevas políticas, se ha liberado de manera concentrada la demanda acumulada de quienes necesitan comprar vivienda, y no a un ciclo general de aumento de precios. En marzo, más del 70% de las viviendas de segunda mano vendidas tenían un precio total por debajo de 3 millones de yuanes. Desde la perspectiva de la demanda, los principales compradores siguen siendo aquellos con presupuestos limitados y muy sensibles a los precios.

Desde el lado de la oferta, el volumen total de listados en el mercado inmobiliario de Shanghái todavía es razonable, no hay escasez de viviendas. “El mercado actual está caliente en las transacciones, no en los precios. Los precios solo acaban de estabilizarse después de una caída, y un aumento abrupto de precios podría desalentar a los compradores de necesidades básicas y hacer que las propiedades pierdan competitividad”, dice Lu Wénxī.

Por ejemplo, en Pudong, una vivienda de dos habitaciones y un salón, tras acordar un precio de 5,8 millones de yuanes, el vendedor subió 80.000 yuanes de forma temporal. El comprador abandonó la negociación y compró otra vivienda del mismo tipo en el mismo barrio. El vendedor esperó un mes para encontrar otro comprador y finalmente vendió en 5,72 millones de yuanes, ganando 80.000 yuanes menos que antes, además de pagar un mes adicional de costos de mantenimiento.

Se supo que en el área de Huamu, Pudong, una vivienda de 94 metros cuadrados, el vendedor, con buena intención de vender, ajustó el precio tres veces en medio año, desde 7 millones hasta 5,8 millones, y durante las vacaciones de Qingming, se mostraron 9 visitas. En Changzheng, Putuo, una vivienda de 131 metros cuadrados, ajustó el precio cuatro veces en medio año, desde 8,4 millones hasta 7,68 millones, y en las vacaciones de Qingming, se mostraron 13 visitas.

“Aprovechar la ventana de oportunidad y cerrar la transacción de manera decisiva es lo mejor”, aconseja Lu Wénxī. Para los vendedores, la estrategia más óptima es fijar el precio en línea con los precios recientes de transacción, sin subir de forma impulsiva ni arrepentirse de inmediato. Cuando encuentren compradores sinceros, deben cerrar rápidamente la venta para asegurar la ganancia. Los vendedores que cambian de propiedad también deben seguir un ritmo rápido, vender lo viejo y comprar lo nuevo, aprovechando la fase activa del mercado para convertir sus activos en efectivo. No deben esperar a que suban los precios y perder una buena oportunidad.

Subir o no subir, lo deciden los vendedores; comprar o no, lo deciden los compradores con sus acciones. Aquellos vendedores con buena intención están acelerando el ritmo de las transacciones.