Con Qingdao Vientiane City, que genera 400 millones de yuanes al año, China Resources Commercial REIT espera la implementación de la ampliación de la emisión

Opinión Network Qingdao Vientiane City cada vez más agradable para pasear, y 华夏华润商业REIT (en adelante 华润商业REIT) con sus “vacas lecheras” en efectivo, naturalmente se muestra más tranquilo.

Actualmente, la situación del mercado minorista comercial en el país no es muy buena, muchos proyectos comerciales enfrentan competencia regional intensificada, estructura de inquilinos monótona o capacidades operativas insuficientes, el crecimiento de los alquileres es débil, la tasa de ocupación fluctúa e incluso enfrentan riesgos de pérdida de inquilinos clave.

En este contexto, los activos que pueden lograr un crecimiento en indicadores clave, sin duda, tienen una mayor resistencia cíclica.

El año pasado, Qingdao Vientiane City mostró tal rendimiento.

Como el único activo subyacente que actualmente posee 华润商业REIT, este centro comercial que abrió en 2015 y tiene una superficie de casi 300,000 metros cuadrados, parece no mostrar signos de agotamiento en su décimo aniversario de operación.

Esto impulsó a 华润商业REIT a lograr un crecimiento de doble dígito en su rendimiento para 2025.

Desde el punto de vista del rendimiento financiero, 华润商业REIT logró en el año pasado unos ingresos operativos de 762 millones de yuanes, un aumento del 18.7% respecto al año anterior; EBITDA de 424 millones de yuanes; y una ganancia neta de 55.73 millones de yuanes, que representa un crecimiento significativo respecto a los 12.31 millones de yuanes del año anterior.

En cuanto a la distribución, 华润商业REIT tiene una cantidad disponible para distribución de 365 millones de yuanes, con una distribución real de 360 millones de yuanes, realizando 4 dividendos en 2025, con una tasa de flujo de caja distribuido de aproximadamente 3.72%.

Como soporte del rendimiento, la gestión comercial de Qingdao Jiasheng Runcheng Co., Ltd. (Qingdao Vientiane City) logró un crecimiento integral en 2025.

Fuente de la imagen: informe financiero de la empresa, captura de pantalla de cliente comercial

El proyecto mantiene su posición de liderazgo en M2 (si se usa la última clasificación, sería la de ciudad insignia), con un rendimiento correspondiente, ingresos operativos de 754 millones de yuanes, un aumento del 19.74%; EBITDA de 439 millones de yuanes, un aumento del 20.91%; además, el margen bruto aumentó del 61.42% del año anterior al 64.73%.

La tasa de ocupación es un indicador clave para medir la salud operativa del centro comercial, y el mercado generalmente considera que una tasa del 95% es la línea de salud para los proyectos comerciales. Hasta finales de 2025, Qingdao Vientiane City tiene una superficie disponible para alquiler de 139,8 mil metros cuadrados, con una superficie alquilada real de 138,5 mil metros cuadrados, alcanzando una tasa de ocupación del 99.09%.

En cuanto al precio del alquiler, el nivel promedio durante el período de informe fue de 426.61 yuanes/m²/mes. Considerando el nivel de consumo en Qingdao, una ciudad de segundo nivel fuerte, este precio de alquiler ya está en la élite.

Además, según el informe del Q4 de 2025 de 华润商业REIT, el precio promedio de alquiler en Qingdao Vientiane City ya aumentó a 436.44 yuanes/m²/mes. Mientras que el nivel de precio de alquiler para todo 2024 fue de 397.73 yuanes/m²/mes.

Por otro lado, el período de arrendamiento ponderado restante de los contratos en el proyecto al cierre es de 2 años, con una estructura saludable. Además, la concentración de inquilinos se mantiene en niveles bajos, con solo el 13.63% de los ingresos por alquiler provenientes de los cinco principales inquilinos, lo que indica una estructura de inquilinos controlada.

El informe financiero también revela que el flujo de visitantes en Qingdao Vientiane City alcanzó un récord histórico el año pasado, y el número de miembros creció un 22% respecto al año anterior, alcanzando 1.77 millones. En comparación, a finales de 2024, la población residente en Qingdao es de aproximadamente 10.44 millones.

Detrás de estos datos, está la activa actualización de hardware y software que Qingdao Vientiane City impulsó el año pasado, beneficiando su rendimiento operativo.

Se sabe que en agosto del año pasado, Qingdao Vientiane City completó con dos meses de anticipación la renovación de la zona sur de la fase uno, que involucró aproximadamente 12,500 metros cuadrados de construcción, e introdujo 15 tiendas, incluyendo marcas de ropa como 西町村屋, marcas de hogar como Harbor House, y restaurantes como 驸马巷, 十秋, 芸山季, 阿萨中东料理, 魔宗烧肉, 小岩隐.

Además, junto con las áreas renovadas en la fase uno (L4-L5) y en la fase dos (L4-L5) en 2024, la superficie total de áreas renovadas en Qingdao Vientiane City en los últimos años supera los 25,000 metros cuadrados.

Pero lo que más llama la atención del público es la intensidad en la transformación de marcas en Qingdao Vientiane City. El informe financiero muestra que en 2025, el proyecto abrió 151 nuevas tiendas, de las cuales 46 son las primeras en Shandong y 12 las primeras en Qingdao.

En concreto, Qingdao Vientiane City introdujo marcas como DESCENTE de Desant, la tienda insignia de nivel S en Shandong, la primera tienda de nivel S de Salomon en Shandong, HOURGLASS, la primera tienda en Qingdao de DOCUMENTS, GROTTO, tea‘stone, la primera tienda en Qingdao de 巴奴毛肚火锅, 芸山季, 四季椰林, 驸马巷, entre otras.

Particularmente notable es el efecto de concentración en marcas de deportes al aire libre. En 2025, marcas internacionales como Salomon, KEEN, MAMMUT, Haglofs han establecido o actualizado sus tiendas, fortaleciendo rápidamente la matriz de marcas de deportes al aire libre en Qingdao Vientiane City.

Según información del proyecto en la plataforma Xiaohongshu en septiembre de 2025, el número de marcas relacionadas con actividades al aire libre en el interior del centro comercial se acerca a las 50, formando una cobertura completa desde equipamiento profesional hasta actividades urbanas al aire libre. Esta estrategia responde a las tendencias de consumo actuales, ya que las categorías relacionadas con deportes al aire libre han liderado el crecimiento del consumo en el mercado minorista en los últimos años.

Mientras tanto, Qingdao Vientiane City continúa enriqueciendo su oferta en marcas de deportes y actividades al aire libre.

Se sabe que entre el cuarto trimestre de 2025 y el primer trimestre de 2026, en aproximadamente medio año, el proyecto introducirá marcas como Skechers Kids, VAUDE (marca alemana de outdoor sostenible), Dodopoli (marca infantil de outdoor de alta gama), ACMEITEM (marca de outdoor ligera y familiar), consolidando su posición como el centro comercial con la mayor variedad de marcas deportivas y outdoor en Qingdao.

Al mismo tiempo, Qingdao Vientiane City sigue renovando y actualizando las marcas internas, incluyendo la introducción de la marca de moda coreana Mmlg (primera en Shandong), marcas de moda femenina como AIRIQI, MEIYANG, ARIOSEYEARS, marcas de calzado retro británico como WALSH, marcas de ropa infantil PAW IN PAW, Anta Campus, Hunter (primera tienda en Shandong), marcas de moda como 太平鸟, SMILEREPUBLIC, entre otras.

También se incluyen marcas como 嘉士利·黄油手信, HOOHOO (cocina creativa), rainbobo (postres), 羲和·京致 (nueva cocina de Beijing),番茄口袋 (nueva venta minorista), 马鸿兴 (primer restaurante de Sichuan en Shandong), 泽田本家 (dorayaki), 福录 (accesorios de tendencia nacional), Sanrio (primera tienda en Qingdao), y la primera tienda en Shandong de Holiland.

Sin embargo, por muy bien que opere un solo activo, siempre existe el riesgo de concentración. Para 华润商业REIT, la expansión de fondos es un camino inevitable.

En 2025, el gestor del fondo de 华润商业REIT lanzó dos rondas de ampliación de fondos.

La primera ronda se anunció el 25 de marzo, con la intención de ampliar la adquisición del proyecto Kunshan Vientiane Hui. La segunda ronda se anunció el 9 de julio, con la intención de adquirir los proyectos Hangzhou Xiaoshan Vientiane Hui, Shenyang Changbai Vientiane Hui y Zibo Vientiane Hui.

Según el último anuncio, los trabajos de la primera ronda de ampliación aún están en marcha según lo planificado; mientras que la segunda ronda requiere aún la aprobación del Consejo de Desarrollo y Reforma Nacional, la autorización de la Comisión Reguladora de Valores de China para el cambio de registro del fondo, la aprobación de la Bolsa de Shenzhen para la modificación del producto del fondo, y la aprobación de la emisión de valores respaldados por activos, y solo podrá implementarse tras la aprobación en la asamblea de participaciones del fondo.

华润置地 tiene la intención de avanzar, y mirando hacia el futuro, la implementación de la ampliación solo es cuestión de tiempo.

Según los últimos planes de 华润置地, durante el período del “Plan Quinquenal” (2021-2025), la compañía también impulsará que la escala de REITs públicos supere los 600 mil millones de yuanes. Como reserva de recursos para ampliaciones, para fines de 2025, 华润置地 tendrá 98 centros comerciales en operación propios, y para fines de 2030, esa cifra aumentará a 127.

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