La estructura de beneficios experimenta un cambio cualitativo, China Resources Land: abandonar el antiguo modelo de desarrollo de tres altos

Territorio integral de China Resources Vientiane World en Nanshan, Shenzhen. Fuente de la imagen: sitio web corporativo

Reportero  Zhang Bei  Huang Zhinan  Reportaje desde Shenzhen

2025, como el año de cierre del “14º Plan Quinquenal”, la industria inmobiliaria sigue en una etapa clave de ajuste profundo y reconstrucción de modelos, con China Resources Land logrando un ingreso total de 2814.4 mil millones de yuanes, un aumento del 0.9% respecto al año anterior, y la proporción de beneficios netos de negocios recurrentes alcanzando por primera vez el 51.8%, completando una transición estratégica hacia múltiples sectores. Su filial controlada, China Resources Vientiane Life, alcanzó ingresos de 180.2 mil millones de yuanes y beneficios netos centrales de 39.5 mil millones, con un crecimiento interanual del 5.1% y del 13.7% respectivamente, logrando por tercer año consecutivo una distribución del 100% de beneficios netos centrales.

El 30 de marzo, China Resources Land (01109.HK) y China Resources Vientiane Life (01209.HK) celebraron la conferencia de resultados del ejercicio fiscal 2025. El presidente del consejo de administración de China Resources Land, Li Xin, junto con el CEO Xu Rong, el director financiero Zhao Wei y otros miembros clave del equipo directivo, así como Yu Linkang, director ejecutivo y presidente de China Resources Vientiane Life, asistieron a la reunión para explicar en detalle el desempeño y la planificación estratégica del “15º Plan Quinquenal”.

En un contexto donde la lógica de desarrollo del sector pasa de la expansión en escala a la mejora en calidad y eficiencia, ambas compañías muestran una certeza operativa a través de la colaboración en las tres líneas de crecimiento de “desarrollo, operación y servicios”, ofreciendo un ejemplo observable para la transformación del sector.

Salto histórico en la estructura de beneficios

En 2025, la industria inmobiliaria china enfrentó un nodo clave de ajuste profundo y reconstrucción de modelos, con las ventas de viviendas comerciales nuevas cayendo a 8.39 billones de yuanes, y la lógica de desarrollo del sector cambiando radicalmente de expansión en volumen a mejora en calidad y eficiencia de stock, enfrentando las promotoras inmobiliarias una doble prueba en rendimiento y rentabilidad.

En este contexto de presión general, China Resources Land presentó un rendimiento notable. Aunque los beneficios netos centrales se vieron afectados por el entorno, la estructura de beneficios experimentó un cambio fundamental, con la contribución de beneficios de negocios operativos superando el 50%, marcando la entrada en una nueva etapa de desarrollo con doble impulso en ventas y servicios operativos.

Según observaciones de este reportero, detrás de esta transformación está la estrategia de largo plazo de China Resources Land, que ha llegado a su fase de cosecha. Los datos clave del informe financiero muestran que en 2025, los ingresos de negocios recurrentes totalizaron 432.8 mil millones de yuanes, un aumento del 3.7%, representando el 15.4% del ingreso total; aún más destacado, los beneficios netos centrales de estos negocios alcanzaron los 116.5 mil millones, un crecimiento del 13.1%, con una significativa mejora del 11.2 puntos porcentuales respecto al año anterior, alcanzando el 51.8% del beneficio neto central.

Estos datos no solo constituyen el punto central del informe financiero, sino que también confirman el éxito de la transformación de China Resources Land de un desarrollo y venta unidimensional a una operación integral. El presidente del consejo, Li Xin, afirmó en la conferencia de resultados de 2025: “China Resources Land ha roto completamente con su antiguo modelo de desarrollo de los tres altos, y ha construido un nuevo modelo de alta eficiencia y colaboración en las tres líneas de crecimiento, con un ecosistema de toda la cadena industrial de alta calidad.”

Incluso en un período de ajuste profundo del sector, la base fundamental de China Resources Land sigue siendo sólida. Como primera línea de crecimiento, el negocio de desarrollo y ventas logró en 2025 ventas contratadas por 2336 mil millones de yuanes, manteniéndose entre las tres principales del sector; aunque afectado por la caída en el margen bruto de liquidación del sector, este margen se mantuvo en un 15.5%.

Li Xin expresó con claridad: “El negocio de desarrollo y ventas es la base de los resultados de la compañía, y también la principal contribución a los ingresos y flujos de efectivo. En el futuro, nos centraremos en la rentabilidad por unidad, priorizando la mejora en calidad y eficiencia para mantener los beneficios.”

La segunda línea de crecimiento, los ingresos por alquiler de bienes raíces operativos, se ha convertido en el motor principal para que China Resources Land atraviese los ciclos económicos. En 2025, este negocio generó 254.4 mil millones de yuanes en ingresos, un aumento del 9.2%, con un margen bruto que subió 1.8 puntos porcentuales hasta el 71.8%. Destacan especialmente los centros comerciales propios, con un crecimiento del 22.4% en ventas minoristas, superando ampliamente el crecimiento del 3.7% del comercio minorista nacional, y un margen operativo que alcanzó el 63.1%.

Al cierre de 2025, el 80% de los centros comerciales de China Resources Land estaban en los primeros tres lugares en ventas minoristas locales, con 54 centros en el primer puesto en sus respectivas áreas, y una tasa de ocupación estable en un alto nivel del 97%.

El director financiero Zhao Wei reveló en la conferencia: “En 2025, la contribución de los ingresos por alquiler de bienes raíces operativos al beneficio central alcanzó los 99 mil millones de yuanes, formando un esquema de beneficios de doble cifra de 200 mil millones, y la contribución combinada de las líneas dos y tres a los beneficios netos centrales alcanzó el 52%.”

La tercera línea de crecimiento, los servicios de gestión de activos ligeros, muestra un fuerte potencial de crecimiento y se ha convertido en un nuevo punto de impulso para los resultados de la empresa.

En 2025, este negocio generó 178.3 mil millones de yuanes en ingresos, y la utilidad neta central de China Resources Vientiane Life creció un 13.7% respecto al año anterior, con un aumento del 53.5% en ingresos por operaciones en industrias culturales y deportivas, y una expansión estable en áreas como gestión de activos y construcción urbana.

Entre ellos, la industria cultural y deportiva ya cubre las principales ciudades de Beijing, Shanghái, Guangzhou y Shenzhen, con la mayor superficie de gestión de instalaciones en todo el país; el negocio de viviendas en alquiler se mantiene en primer lugar entre empresas controladas por el Estado, y ha emitido con éxito los primeros REITs de viviendas en alquiler en el mercado.

Li Xin afirmó que este rápido crecimiento es resultado de la estrategia: “Las líneas dos y tres tienen una tasa de crecimiento compuesta anual superior al 10%, y una tasa de beneficio compuesta anual superior al 20%, proporcionando un soporte clave para que China Resources Land atraviese los ciclos del sector.”

La solidez financiera sigue siendo una ventaja clave de China Resources Land, y la confianza para su planificación a largo plazo. Al cierre de 2025, la deuda total era de 2814.7 mil millones de yuanes, con 1169.9 mil millones en efectivo y saldos bancarios, y una proporción de deuda neta con intereses del 39.2%, aún en niveles bajos en la industria; el costo promedio ponderado de financiamiento de la deuda cayó 39 puntos básicos respecto al año anterior, hasta el 2.72%, manteniéndose en niveles bajos.

Zhao Wei atribuye esta estabilidad a una estricta disciplina financiera: “Durante los últimos cinco años, hemos mantenido ingresos rentables y beneficios con flujo de efectivo, con una cobertura total estable en el 40%, y una relación de efectivo corto a deuda superior a 2, con una duración media de la deuda superior a seis años, que es clave para atravesar los ciclos.”

Sobre la futura planificación de las tres líneas de crecimiento, Li Xin presentó un plan claro: “Se espera que los ingresos del negocio de desarrollo y ventas en el final del ‘15º Plan Quinquenal’ se mantengan entre 2000 y 2500 mil millones de yuanes, que los ingresos por alquiler de bienes raíces operativos representen cerca del 15% y el 50% de los beneficios, y que el crecimiento anual de los servicios de gestión ligera supere el 10%, alcanzando aproximadamente 200 mil millones de yuanes en ingresos.”

De promotor inmobiliario regional a operadora de inversión y desarrollo urbano a nivel nacional, China Resources Land ha logrado una aceleración en la fase de ajuste del sector.

Durante el “14º Plan Quinquenal”, la compañía alcanzó un ingreso acumulado de más de 1.2 billones de yuanes, un beneficio total superior a 2000 mil millones, beneficios centrales superiores a 1300 mil millones, y su posición en la industria pasó del octavo al tercer lugar.

En el contexto de una rápida construcción de nuevos modelos de desarrollo en la industria inmobiliaria, China Resources Land ha logrado una transformación cualitativa en su estructura de beneficios mediante la colaboración en las tres líneas de crecimiento, fortaleciendo así su confianza en la nueva etapa del sector.

Incremento en ingresos y beneficios

En el contexto de la reestructuración de su modelo de crecimiento, los resultados de China Resources Vientiane Life muestran una lógica de expansión “ligera”.

El informe financiero de 2025 indica que la compañía logró ingresos de 180.2 mil millones de yuanes, un aumento del 5.1%; los beneficios netos centrales de los accionistas alcanzaron los 39.5 mil millones, un crecimiento del 13.7%, con una elasticidad y resiliencia en beneficios que superan en 8.6 puntos porcentuales al crecimiento de ingresos.

Al mismo tiempo, su margen bruto general aumentó 2.5 puntos porcentuales hasta el 35.5%, y la cobertura del flujo de caja neto operativo sobre los beneficios netos centrales alcanzó el 103.3%, consolidando la calidad de sus beneficios.

“‘14º Plan Quinquenal’ es el primer plan de cinco años desde la salida a bolsa de Vientiane Life. Frente a cambios rápidos en el sector y una competencia cada vez mayor entre las principales empresas, la compañía ha coordinado el desarrollo integral de las operaciones 2+1, logrando indicadores clave en constante mejora y alcanzando nuevos récords, manteniendo su valor de mercado y su ratio P/E en la cima del sector, superando las tendencias generales.” Li Yunkang, CEO de Vientiane Life, afirmó en la conferencia de resultados de 2025 que la compañía cumplió con éxito los objetivos del “14º Plan Quinquenal”, y que la estrategia de doble impulso de operaciones comerciales y gestión de propiedades es el núcleo para atravesar los ciclos del sector.

El canal comercial, que constituye el núcleo de beneficios de Vientiane Life, se convirtió en el motor de crecimiento más explosivo. En 2025, este segmento generó ingresos de 69.1 mil millones de yuanes, un aumento del 10.1%, representando el 38.3% del total, con un margen bruto que subió 2.9 puntos porcentuales hasta el 63.1%.

Durante el período, sus 135 centros comerciales en operación lograron ventas minoristas de 2660 mil millones de yuanes, un crecimiento del 23.7%. Los ingresos por alquileres de los propietarios aumentaron un 16.9% hasta 307 mil millones, y el margen de beneficios operativos subió 0.6 puntos porcentuales hasta el 65.7%, logrando un beneficio mutuo entre propietarios y operadores.

En expansión de escala, Vientiane Life firmó durante el año 12 nuevos proyectos de centros comerciales de terceros de alta calidad, y al cierre del año gestionaba 207 centros, con una contribución de beneficios antes de impuestos de los centros de terceros que aumentó 4.3 puntos porcentuales hasta el 25.3%, continuando la liberación de beneficios en negocios de externalización de mercado.

Frente a la fragmentación del consumo y la intensificación de la competencia en stock, Vientiane Life completó en el año la reestructuración de cuatro grandes sectores: lujo, banderas urbanas, vida de calidad y innovación de vanguardia, logrando un crecimiento equilibrado en proyectos con diferentes posicionamientos y suavizando aún más la volatilidad del ciclo sectorial.

“Una estrategia multicanal es nuestro núcleo para atravesar las fluctuaciones económicas.” Li Yunkang afirmó en la conferencia: “No simplemente clasificamos los proyectos en lujo o no lujo, sino que adaptamos la gestión más adecuada según la posición y etapa de cada proyecto.”

Para él, la estrategia multicanal de Vientiane Life es en sí misma una capacidad clave para resistir las fluctuaciones del ciclo económico, ya que los productos en diferentes sectores muestran comportamientos distintos en diferentes fases del ciclo. Li Yunkang afirmó: “Actualmente, no hay ninguna empresa en el mercado que compita con nosotros en todos los sectores, lo que hace que la resistencia general de Vientiane Life sea muy fuerte.”

Según Wang Lei, vicepresidente de Vientiane Life, la intensificación de la competencia en el sector refleja una reconfiguración fundamental de la lógica de desarrollo del inmobiliario comercial.

“El inmobiliario comercial está en proceso de desinmobiliar, y volverá a su esencia.” afirmó en la conferencia: “La esencia del comercio es centrarse en el cliente, construir capacidades de servicio en toda la cadena, especialmente en operaciones finas. En el futuro, las principales empresas aprovecharán sus ventajas en marca, operación, capital y ecosistema para acelerar la integración de recursos del sector, y la concentración del mercado seguirá siendo una ley objetiva en el desarrollo del sector.”

Si el canal comercial es el motor de crecimiento de Vientiane Life, el canal de gestión de propiedades es su base estable para atravesar los ciclos. En un contexto de ajuste profundo del sector inmobiliario, en 2025, los ingresos del segmento de gestión de propiedades alcanzaron 108.5 mil millones de yuanes, un aumento del 1.1%, manteniendo la base de escala.

Durante el período, la superficie gestionada en propiedades alcanzó los 426 millones de metros cuadrados, un crecimiento del 3.2%; entre ellas, los servicios básicos de espacios comunitarios, que actúan como pilar del segmento, lograron ingresos de 71.71 mil millones, un aumento del 7.5%, y un margen bruto que subió 1.2 puntos porcentuales hasta el 15.2%, logrando estabilidad en escala y rentabilidad.

Respecto a la caída temporal en los ingresos por servicios de valor añadido, el informe financiero explica que esto se debe a la regulación del mercado de desarrollo inmobiliario y a la estrategia activa de la compañía de desprenderse de negocios con menor rentabilidad, promoviendo la transformación hacia plataformas, en un proceso de desarrollo de alta calidad.

Mientras los negocios existentes avanzan con estabilidad, el negocio de espacios urbanos se ha convertido en el principal motor de crecimiento del segmento de gestión. En 2025, sus ingresos aumentaron un 12.0% hasta 2.04 mil millones de yuanes.

Además de las dos principales líneas de negocio, el negocio del ecosistema de la compañía experimentó un crecimiento explosivo en 2025, con ingresos totales de 270 millones de yuanes, un aumento del 72.2%, convirtiéndose en un nuevo complemento para el crecimiento de resultados, y acelerando la formación del ciclo ecológico del modelo “2+1”.

“El modelo integrado de gestión comercial, gestión de propiedades y membresías, ‘2+1’, es nuestro núcleo para abrir un espacio de crecimiento a largo plazo.” afirmó Li Yunkang en la conferencia, estableciendo la estrategia para el período del “15º Plan Quinquenal”: “2026 será el primer año del ‘15º Plan Quinquenal’. Con la recuperación continua de la economía china, estamos en un período clave para la rápida liberación del potencial del consumo y la integración total de los servicios de gestión en la operación urbana. La compañía aprovechará las oportunidades estratégicas, mejorando la eficiencia operativa, impulsando la tecnología y fortaleciendo la colaboración ecológica, para consolidar su competitividad y lograr un buen comienzo en el ‘15º Plan’.”