Kaisa Group prevé que sus beneficios para 2025 sean de al menos 50 mil millones de yuanes. Después de la aceleración de la reestructuración de la deuda, estas empresas inmobiliarias en riesgo se concentran en "revertir pérdidas".

Cada día periodista | Chen Ronghao Cada día editor | Wei Guanhong

El 25 de marzo, la empresa inmobiliaria cotizada en Hong Kong, Kaisa Group (HK01638, precio de acción 0.098 HKD, valor de mercado 942 millones de HKD), experimentó un rendimiento fuerte después de mucho tiempo, con una subida en intradía que alcanzó más del 60%, cerrando ese día con un aumento del 27.27%.

Y en la noche del 24 de marzo, Kaisa publicó un anuncio en el que anticipaba que para 2025, la utilidad atribuible a los propietarios de la empresa sería de no menos de 50 mil millones de yuanes, logrando así un cambio de pérdidas a ganancias en comparación con las pérdidas de 28.5 mil millones de yuanes en el mismo período de 2024.

Es importante destacar que, recientemente, CIFI Holdings, China Oceanwide Group y Country Garden han publicado previsiones de resultados para 2025, anunciando que lograrán revertir pérdidas mediante reestructuración de deuda. El periodista de “Diario Económico” (en adelante, cada día periodista) ha recopilado que las cuatro empresas, Kaisa, CIFI, China Oceanwide y Country Garden, han divulgado un rango total de beneficios en libros que ya alcanza entre 740 mil millones y 787 mil millones de yuanes.

La previsión de beneficios de no menos de 50 mil millones de yuanes de Kaisa marca el inicio de la “ola de reestructuración y recuperación” de las empresas inmobiliarias en dificultades.

El análisis de los datos de las cuatro empresas que ya han divulgado previsiones de recuperación revela que esta tendencia de revertir pérdidas en empresas en dificultades presenta claramente las características de “gran escala, concentración en el tiempo y caminos similares”. La ganancia en libros derivada de estas reestructuraciones supera los 740 mil millones de yuanes, convirtiéndose en el mayor foco del informe anual del sector inmobiliario en 2025.

Al revisar el anuncio publicado por Kaisa, el periodista descubrió que la reestructuración de su deuda en el extranjero abarca aproximadamente 13,372 millones de dólares, logrando una reducción de deuda de unos 8,6 mil millones de dólares mediante la emisión de nuevos pagarés y bonos convertibles forzosos, con un plazo medio de extensión de 5 años, sin presión de pago principal rígido antes de finales de 2027, y con tasas de interés en los nuevos pagarés que oscilan entre el 5% y el 6.25%. Esta gran ganancia no en efectivo derivada de la reestructuración respalda la previsión de beneficios de no menos de 50 mil millones de yuanes para 2025 de Kaisa.

De hecho, Kaisa no es la primera empresa inmobiliaria en lograr revertir pérdidas mediante reestructuración de deuda este año. El periodista ha notado que en las previsiones de resultados para 2025 divulgadas por otras empresas, CIFI, China Oceanwide y Country Garden también se han unido a la tendencia de revertir pérdidas.

El 23 de marzo por la noche, Country Garden publicó una previsión de beneficios, estimando un beneficio neto de entre 1 y 2.2 mil millones de yuanes en 2025, principalmente debido a ganancias no en efectivo por reestructuración de deuda; el 20 de marzo por la noche, China Oceanwide anunció su previsión para 2025, estimando un beneficio atribuible a los propietarios de entre 6 y 7.5 mil millones de yuanes, principalmente por ganancias no en efectivo obtenidas de reestructuraciones de deuda nacionales e internacionales; el 16 de marzo por la noche, CIFI anunció que esperaba un beneficio neto atribuible a los accionistas de entre 17 y 19 mil millones de yuanes en 2025, siendo la principal razón de la reversión de pérdidas la reestructuración de deuda en el extranjero completada a finales de 2024, que generó unos beneficios únicos de aproximadamente 40 mil millones de yuanes.

Cabe destacar que estas reestructuraciones de deuda de las cuatro empresas inmobiliarias se concentran en la segunda mitad de 2025. Al analizar la situación de estas empresas en dificultades en 2025, se sabe que el acuerdo de reestructuración de deuda en el extranjero de Kaisa fue aprobado en septiembre de 2025; las reestructuraciones de CIFI y Country Garden entraron en vigor entre el 29 y el 30 de diciembre de 2025; la reestructuración de deuda en el extranjero de China Oceanwide se hizo efectiva el 27 de marzo de 2025, y el plan clave de reestructuración de deuda en el mercado interno fue aprobado el 26 de noviembre de 2025.

Algunos expertos del sector afirman que este “reversión de pérdidas” es más una mejora en los estados financieros y no significa que la situación fundamental de las empresas haya mejorado sustancialmente.

“Que algunas empresas inmobiliarias en dificultades logren revertir pérdidas mediante reestructuración de deuda refleja principalmente ajustes financieros, no una mejora en la gestión operativa. Este tipo de reporte de pérdidas puede aliviar temporalmente la presión de salida del mercado y estimular el ánimo del mercado, pero excluyendo los beneficios de reestructuración, las principales actividades de estas empresas siguen en pérdidas, lo que indica que su capacidad central de desarrollo, ventas y generación de flujo de efectivo aún no se ha recuperado”, explicó el investigador especializado de Shengyuan Bank, Fu Yifu, a los periodistas.

El vicepresidente de la Alianza de Capital de Empresas Chinas, Bo Wenxi, también explicó la “lógica contable” detrás de este “reversión colectiva de pérdidas”: “Según las normas contables, cuando una empresa inmobiliaria alcanza un acuerdo de reestructuración de deuda con sus acreedores, la diferencia entre el principal, intereses perdonados o la extensión del plazo de la deuda y su valor en libros debe registrarse de forma inmediata en pérdidas y ganancias del período. Por ejemplo, en el caso de Kaisa, casi toda la ganancia de 50 mil millones de yuanes proviene de la reducción de deuda, no de cobros por ventas o aumento de activos.”

Según la Norma de Contabilidad Empresarial Número 12 — Reestructuración de Deuda, la reestructuración de deuda se refiere a una transacción en la que, sin cambiar las contrapartes, el acreedor y el deudor acuerdan o dictaminan en un tribunal la reprogramación del pago de la deuda en cuanto a tiempo, monto o método. Para reestructuraciones mediante modificación de otros términos, el deudor debe reconocer un nuevo pasivo financiero según los términos modificados, y la diferencia entre el valor en libros de la deuda reestructurada y el valor razonable del nuevo pasivo se registra como ingreso por inversión u otros ingresos, reflejándose en las ganancias netas del período.

Bo Wenxi señaló que esta “riqueza en papel” tiene una naturaleza claramente no en efectivo y no sostenible. Es un ingreso único que no existirá en años posteriores. Si se presta demasiada atención a esta “reversión colectiva de pérdidas”, puede inducir a error al mercado, haciéndole pensar que el sector ha recuperado completamente. En realidad, los indicadores clave como el margen de beneficio bruto, el flujo de efectivo y la calidad de las reservas de tierra aún necesitan ser evaluados individualmente.

“Solo la reestructuración financiera no puede resolver los problemas de fondo; las empresas deben lograr mejoras sustantivas en operaciones, gestión y estrategia”, afirmó Fu Yifu. Para que las inmobiliarias realmente superen sus dificultades, deben lograr una recuperación en las ventas para mantener un ciclo positivo de flujo de efectivo, optimizar la estructura mediante la disposición de activos ineficientes, establecer un sistema financiero saludable que controle el nivel de endeudamiento y completar una transformación empresarial que se adapte a los nuevos modelos de desarrollo.

Bo Wenxi agregó que actualmente las empresas inmobiliarias en dificultades enfrentan una crisis de confianza entre los compradores, y la velocidad de venta de sus proyectos es menor que la de las empresas sanas. Solo cuando los canales de financiamiento se recuperen sustancialmente, la tasa de margen de beneficio bruto vuelva a superar el 15% y el ROE (retorno sobre patrimonio) se vuelva positivo, se podrá considerar que han superado sus dificultades operativas. Esto suele requerir un período de recuperación de 2 a 3 años.

Fuente de la imagen de portada: Biblioteca de medios de Cada día