Comentario del informe financiero de China Resources Land en 2025: crecimiento del 28% en inversiones en derechos durante el año, margen bruto de desarrollo reducido al 15.5%

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El 30 de marzo, China Resources Land realizó su conferencia de resultados para 2025. El presidente del consejo de administración de China Resources Land, Li Xin, afirmó: “Durante el período del ‘Quince Cinco’, la compañía ha planificado estratégicamente un nuevo modelo de negocio de ‘tres curvas de crecimiento de alta eficiencia, colaboración en la misma dirección y desarrollo integral de alta calidad’, marcando una completa ruptura con el antiguo modelo de desarrollo de ‘tres altos’”.

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Beneficios: Los ingresos operativos aumentaron un 0.9%, el margen bruto de negocios de desarrollo cayó al 15.5%

Para 2025, China Resources Land logró unos ingresos operativos totales de 2.814,4 mil millones de yuanes, un aumento del 0.9% interanual. De estos, 2.381,6 mil millones de yuanes provienen de ventas de negocios de desarrollo, 254,4 mil millones de yuanes de ingresos por alquiler de bienes raíces operativos (un crecimiento del 9.2% interanual, con buen desempeño), y 178,3 mil millones de yuanes de ingresos por gestión de activos ligeros y cobros de tarifas.

En cuanto a beneficios, el beneficio bruto fue de 597,4 mil millones de yuanes, con un margen bruto del 21.2%, una caída de 0.4 puntos porcentuales respecto al año anterior. El beneficio neto fue de 328,2 mil millones de yuanes, con un margen neto del 11.7%. La principal presión en la caída del margen bruto proviene del negocio de ventas de desarrollo. En 2025, el margen bruto de liquidación de negocios de desarrollo fue del 15.5%, una disminución de 1.3 puntos porcentuales. Aunque el precio medio de liquidación aumentó un 10.5% hasta 24,599 yuanes/m², y debido a un aumento en los costos de tierra de aproximadamente un 14%, el costo unificado de liquidación por parte de la empresa subió un 12.3%, lo que redujo el margen bruto de liquidación al 15.5%.

El margen bruto del negocio de ventas de desarrollo de China Resources Land alcanzó un máximo histórico del 42.9% en 2018, pero desde entonces ha ido disminuyendo, y en 2024 cayó por debajo del 20%, situándose en solo 16.8%. En 2025, volvió a disminuir hasta el 15.5%. En contraste, el negocio de alquiler de bienes raíces operativos, que actúa como cobertura, vio un aumento interanual del margen bruto en 1.8 puntos porcentuales hasta el 71.8%.

El director financiero Zhao Wei afirmó que, en el contexto de una estabilización del mercado inmobiliario, en el futuro, el nivel general de margen bruto de China Resources Land se recuperará de manera estable, y es posible mejorar en más de tres puntos porcentuales sobre la base actual, sin depender completamente del aumento en la proporción de alquiler de bienes raíces operativos.

Hasta finales de 2025, China Resources Land tiene contratos pendientes de liquidación por un total de 1.645,8 mil millones de yuanes, de los cuales se espera que 1.234,8 mil millones de yuanes se liquiden en 2026, sentando las bases para los ingresos de ese año.

La gerencia estima que, al final del período del “Quince Cinco”, los ingresos por ventas de negocios de desarrollo de China Resources Land se mantendrán en torno a los 2.000-2.500 mil millones de yuanes, manteniendo su posición de liderazgo en la industria; los ingresos por alquiler de bienes raíces operativos se estabilizarán por encima de los 300 mil millones de yuanes, manteniendo la primera posición en calidad y escala; y los ingresos por gestión de activos ligeros seguirán creciendo bien, con una tasa de crecimiento anual superior al 10%, alcanzando más de 200 mil millones de yuanes.

Figura 1: Situación de rentabilidad de China Resources Land en 2025 y 2024

Fuente de datos: CRIC

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Flujo de caja: inversión en patrimonio total de 67.37 mil millones, un 28% más

Hasta finales de 2025, las reservas de efectivo de China Resources Land eran de 1.169,9 mil millones de yuanes, una disminución de 162,2 mil millones respecto a finales de 2024 (1.332,1 mil millones), una caída del 12.2%.

En cuanto a ventas, en 2025, China Resources Land logró ventas contractuales por 2.336 mil millones de yuanes, una disminución del 10.5% interanual. Estructuralmente, gracias a la estrategia de centrarse en ciudades de alta energía, las ventas en ciudades de primer nivel representaron el 45%, un aumento de 7 puntos porcentuales respecto al año anterior. El COO y vicepresidente de China Resources Land, Chen Wei, afirmó que los recursos disponibles para venta totalizan aproximadamente 4.500 mil millones de yuanes, sin incluir los recursos aportados por nuevos terrenos adquiridos en 2026; además, la compañía se centra en ciudades clave, donde las ciudades de primer y segundo nivel representan el 92%. Él estima que las ventas en 2026 serán aproximadamente iguales a las de 2025.

En inversión, en 2025, China Resources Land adquirió 33 proyectos, con un valor total de tierra de 916,6 mil millones de yuanes, y una inversión en patrimonio de 673,7 mil millones de yuanes (en comparación con 526,5 mil millones en 2024), un aumento interanual de aproximadamente el 28.0%, con mayor intensidad de inversión. La gerencia afirmó que seguirá la política de “gastar en función de los ingresos”, controlando el nivel de inversión, y promoviendo la rotación de recursos mediante almacenamiento, permutas de terrenos y salidas de participación, logrando activar aproximadamente 25,5 mil millones de yuanes en reservas de tierra en 2025.

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Activo y pasivo: La ratio de deuda neta sube al 39.2%, la relación efectivo a corto plazo con deuda es 2.32

Hasta finales de 2025, la ratio de endeudamiento de China Resources Land fue del 61.1%, una disminución de 3.8 puntos porcentuales respecto a 2024, logrando reducirla por quinto año consecutivo. El valor en libros de los activos de centros comerciales fue de 2.403,5 mil millones de yuanes, representando el 22.3% del total de activos de la compañía, y la ponderación de bienes raíces operativos como “baliza” continúa en aumento. El valor en libros de las propiedades en inventario fue de 3.980,9 mil millones de yuanes, una disminución del 9.8% respecto al inicio del período.

Al cierre, la deuda total de China Resources Land fue de 2.814,7 mil millones de yuanes; la ratio de deuda neta con intereses fue del 39.2%, un aumento de 7.3 puntos porcentuales respecto a finales de 2024 (31.9%). La relación efectivo a corto plazo con deuda es aproximadamente 2.32, y tras descontar los pagos por adelantado, la ratio de endeudamiento es de aproximadamente el 56%. Los tres indicadores cumplen con los estándares “verdes”, asegurando un margen de seguridad financiero suficiente.

Al cierre, el costo medio ponderado de financiamiento de China Resources Land bajó a 2.72%, una caída de 39 puntos base respecto a finales de 2024 (3.11%), alcanzando un mínimo histórico. En los primeros seis meses de 2025, emitió bonos a medio plazo por 11.5 mil millones de yuanes, con tasas de interés entre el 1.90% y el 2.20%, en niveles muy bajos en el mercado. S&P, Moody’s y Fitch mantienen calificaciones de inversión BBB+/perspectiva estable, Baa1/perspectiva estable y BBB+/perspectiva estable, respectivamente.

La gerencia afirmó claramente que “mantener ingresos rentables y servicios con efectivo, considerando la seguridad del flujo de caja como la línea de vida del desarrollo empresarial”, y que mediante la expansión regular de REITs, acelerarán el ciclo de capitalización de activos, con un volumen promedio anual de 5 a 10 mil millones de yuanes en REITs, y una meta a largo plazo de 30 a 50 mil millones, ayudando a reducir la presión de fondos en el lado de los activos.

En general, el informe anual de 2025 de China Resources Land muestra un perfil de “ingresos estables, estructura de beneficios favorable, leve aumento en apalancamiento”. Sin embargo, se debe tener en cuenta que las ventas del negocio de desarrollo aún enfrentan presión cíclica en la industria, y los beneficios en 2026-2027 aún presentan cierta incertidumbre. En el futuro, será importante seguir controlando los costos del negocio de desarrollo, especialmente en un contexto de mayor competencia por terrenos en ciudades clave, para evitar que los costos de adquisición erosionen aún más la rentabilidad futura. Además, con el aumento en la inversión, se debe monitorear de cerca la tendencia de aumento en la ratio de deuda neta. Finalmente, se deben prestar atención a las presiones operativas en oficinas (tasa de ocupación del 77.7%) y en hoteles (tasa de ocupación del 67.3%), y seguir mejorando la tasa de ocupación y la rentabilidad.