Desde la era dorada hasta los momentos de invierno, las empresas inmobiliarias están pagando por el pasado

Autor: Hasove

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Todos pueden sentir claramente que, en los últimos años, la industria inmobiliaria, lo más evidente es una palabra: frío.

Frío en ventas, en financiamiento, y también en el juicio de las propias empresas.

Datos de la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que, en 2025, la superficie de ventas de viviendas nuevas en todo el país fue de 881 millones de metros cuadrados, una disminución del 8.7% en comparación con el año anterior; las ventas alcanzaron 8.39 billones de yuanes, una caída del 12.6%; la inversión en desarrollo inmobiliario fue de 8.2778 billones de yuanes, una disminución del 17.2%; y la superficie de viviendas en inventario al final del año todavía era de 76.632 millones de metros cuadrados.

En los últimos cinco años, el mercado inmobiliario ha experimentado una rápida transformación desde la “época dorada” hasta el “momento más oscuro”. De enero a octubre de 2025, el total de ventas de las 100 principales empresas inmobiliarias fue de solo 2.9 billones de yuanes, y se estima que las ventas totales del año disminuirán significativamente en comparación con 2021. La cantidad de empresas con ventas de mil millones de yuanes se redujo de 41 en 2021 a 10 en 2025, y las empresas con ventas de cien millones también disminuyeron de 158 a 73. Sin embargo, la concentración del sector está acelerándose: la proporción de ventas de las 10 principales empresas inmobiliarias respecto a las 100 principales subió del 36.4% en 2021 al 49.4%.

Las empresas inmobiliarias cotizadas continúan viendo disminuir sus ingresos, el número de empresas en pérdidas aumenta, la tasa de endeudamiento se eleva y la capacidad de pago a corto plazo sigue deteriorándose. Los inventarios elevados de cada desarrollador ocupan una gran cantidad de fondos, y si la velocidad de venta de inventarios es menor que la de pago de deudas, la ruptura del flujo de caja será inevitable. Desde los desarrolladores privados hasta los referentes del sector, acciones como la extensión de plazos de deuda y la venta de activos de calidad están pagando por la expansión excesiva del pasado. Para muchas empresas inmobiliarias, la tarea más importante ahora seguramente es cómo estabilizar la situación.

Por supuesto, la misma presión afecta a diferentes empresas de distintas maneras. Deudas, ventas, reparación de activos… Empresas líderes como Vanke, Country Garden, China Jinmao, y Cifi Group, en el contexto actual, enfrentan problemas muy específicos y realistas.

Vanke ha sido siempre considerada una de las empresas inmobiliarias con gestión estable, pero el informe anual de 2025 rompió las expectativas del mercado.

Según los datos del informe anual de Vanke en 2025, en ese año la empresa logró ingresos operativos de 233.43 mil millones de yuanes, y una pérdida neta atribuible a los accionistas de la empresa cotizada de 85.56 mil millones de yuanes, con una disminución del 32% y del 79.0% respectivamente en comparación con el año anterior. Es importante destacar que esta fue la mayor pérdida en un solo año para una empresa cotizada en A-share desde 1990, superando los 64 mil millones de yuanes de pérdida de HNA Group en 2020.

Hasta finales de 2025, los activos totales de Vanke eran de 1.02 billones de yuanes, un 20.65% menos que al cierre del año anterior; el patrimonio neto atribuible a los accionistas era de 116.9 mil millones de yuanes, una caída del 42.32%. La ratio de endeudamiento alcanzó el 76.89%, y la ratio de deuda neta subió del 80.6% al 123.48%.

Afortunadamente, Vanke no está sola; su principal accionista, Shenzhen Metro Group, ha proporcionado en total más de 30 mil millones de yuanes en préstamos a Vanke, en condiciones mejores que las del mercado. En enero de 2026, la reprogramación de tres notas a mediano plazo por aproximadamente 6.8 mil millones de yuanes fue aprobada por el 100% de los tenedores. Sin embargo, la brecha de fondos sigue siendo enorme: a finales de 2025, Vanke tenía 83.9k de yuanes en efectivo, mientras que los préstamos a corto plazo y pasivos no corrientes por vencimiento en un año alcanzaban 26.331 millones y 136.650 millones de yuanes respectivamente. Considerando que en los fondos en efectivo de la compañía hay cerca de 6 mil millones de yuanes de fondos restringidos, la brecha de fondos de Vanke supera los mil millones de yuanes.

A diferencia de Vanke, Country Garden logró revertir pérdidas en 2025, con un beneficio neto anual de 1.62 mil millones de yuanes, y un beneficio neto atribuible a los accionistas de 3.26 mil millones de yuanes. Al cierre de 2025, sus activos totales eran de 812.1 mil millones de yuanes, y el patrimonio neto de 44.3 mil millones, con una reducción en deuda con intereses de 105.5 mil millones de yuanes respecto a finales de 2024, una caída del 42%.

¿Cómo lo logró Country Garden?

El motor principal fue la reestructuración de deuda que llevó a una recuperación financiera sistémica. El 30 de diciembre de 2025, entró en vigor un plan de reestructuración de deuda exterior por aproximadamente 17.7 mil millones de dólares, y también se aprobaron todos los planes de reestructuración de bonos internos por 13.77 mil millones de yuanes. Tras la reestructuración, los plazos se extendieron hasta un máximo de 11 años, y la mayoría de los nuevos instrumentos de deuda redujeron sus costos de financiamiento a entre el 1% y el 2.5%, creando una estructura de deuda “baja en interés y a largo plazo”.

Pero si se excluyen los beneficios de la reestructuración de deuda, las operaciones de Country Garden aún están en pérdidas temporales, con una pérdida bruta de 8.28T de yuanes en 2025, principalmente por provisiones por deterioro de inventarios de aproximadamente 44.5 mil millones de yuanes en todos los proyectos existentes, además de deterioros en activos financieros y garantías financieras por 10.5 mil millones de yuanes. En otras palabras, las ganancias en los libros de Country Garden no son del todo “ganadas”.

En cuanto a entregas, en 2025, Country Garden completó la entrega de aproximadamente 170k viviendas, y en los últimos tres años, de 2023 a 2025, entregó cerca de 1.15 millones de unidades. Aunque la gestión aún enfrenta presión, al menos la reestructuración de deuda le ha dado un respiro.

En un contexto de caída generalizada en la industria, China Jinmao firmó ventas por 113.5 mil millones de yuanes en 2025, un aumento del 16% respecto al año anterior, y su posición en el ranking de ventas subió al octavo lugar, siendo la única de las 10 principales empresas en ventas que logró crecimiento positivo. Los ingresos operativos fueron de 59.4 mil millones de yuanes, con un aumento del 0.5%; y la utilidad neta atribuible a los accionistas fue de 1.25 mil millones de yuanes, un crecimiento del 17.7%.

Pero, analizando los datos en profundidad, los ingresos de China Jinmao solo crecieron un 1% respecto al año anterior, casi estancados. La mayor parte del crecimiento en utilidad neta atribuible provino de la revaloración de propiedades de inversión, con un aumento del 2% en la utilidad neta principal. Excluyendo los intereses de bonos perpetuos por aproximadamente 660 millones de yuanes, la utilidad neta atribuible a los accionistas fue de 590 millones de yuanes.

Además, los ingresos por desarrollo de propiedades representan el 80% de los ingresos totales, lo que indica una fuerte dependencia de su principal negocio. Por otro lado, los ingresos por alquiler en los sectores comercial y hotelero no crecieron, y proyectos clave como el Centro Comercial y de Negocios Kai Chen en Beijing vieron una caída en la tasa de ocupación del 96.8% en 2024 al 93.3%. Algunos expertos señalan que, aunque cuenta con el respaldo del gran accionista estatal China Merchants Group, en el corto plazo, Jinmao no enfrentará grandes problemas, pero la baja calidad de sus ganancias y su limitada capacidad de generación de efectivo podrían causar problemas persistentes en el futuro.

Cifi Group es una de las pocas empresas inmobiliarias que aún mantiene un flujo de caja operativo positivo, pero debido a la caída general del sector, en 2025, sus ingresos fueron de 766.32M de yuanes, un descenso del 40.44%; y su utilidad neta atribuible a los accionistas fue de 680 millones de yuanes, una disminución del 9.6%. La superficie de ventas fue de aproximadamente 2.5358 millones de metros cuadrados, un descenso del 52.94%. La contracción en su negocio de desarrollo superó la media del sector.

Además, a finales de 2025, Cifi tenía una deuda con intereses de 29k de yuanes, una reducción de 10.2k respecto a 2024. Sin embargo, la presión para pagar en el corto plazo es mayor, con 12.748 millones de yuanes en deuda a corto plazo, un aumento del 6.34% respecto a 2024. Para aliviar la presión de liquidez, Cifi ha reducido su escala de adquisición de terrenos y ha vendido algunos activos comerciales, pero los precios de venta son bajos, lo que afecta aún más su rentabilidad.

Resumen

La industria inmobiliaria, que alguna vez fue la “pista dorada”, ya no es un sector donde se gana dinero fácilmente. El invierno continúa, y las múltiples presiones —mercado débil, altos niveles de deuda, escasez de fondos, inventarios acumulados— persistirán durante todo el año.

A largo plazo, la industria inmobiliaria volverá a la racionalidad, y “garantizar entregas, garantizar el bienestar de la población, garantizar la estabilidad” se convertirán en los principales objetivos. La competencia entre las inmobiliarias cambiará de escala a calidad, marca y capacidad operativa.

Para 2026, la limpieza de riesgos en el sector se acelerará aún más, la reestructuración será más rápida, y esta fase de ajuste aún no ha terminado; las empresas inmobiliarias todavía no están en una situación de tranquilidad.