¿Más de 60 nuevas políticas de fondos de vivienda implementadas por las autoridades locales en el primer trimestre? ¿Ha cambiado la tendencia del mercado inmobiliario?

Las nuevas políticas de fondos de vivienda en todo el país se están implementando de forma intensiva, convirtiéndose en una herramienta clave para estabilizar el mercado inmobiliario.

Desde el 1 de abril, Hangzhou aplica oficialmente las nuevas políticas de fondos de vivienda, elevando de manera significativa el límite máximo de préstamo a 1,8 millones de yuanes; el 31 de marzo, Hainan aclaró que los contribuyentes pueden retirar los fondos de vivienda para apoyar a sus hijos a comprar la primera vivienda familiar; el 24 de marzo, Chengdu publicó una política que propone eliminar temporalmente el límite de veces de préstamos con fondos de vivienda en etapas, y si el contribuyente no tiene préstamos pendientes con fondos de vivienda a su nombre, puede presentar la solicitud; el 25 de febrero, Shanghái incrementó el límite máximo de préstamos con fondos de vivienda de 1,6 millones de yuanes a 2,4 millones de yuanes, sumando la política de recargo, el máximo que puede prestarse es de 3,24 millones de yuanes……

Según estadísticas del Instituto de Investigación China Index, en el primer trimestre, en todas las provincias y ciudades (distritos y condados) del país se emitieron más de 60 políticas relacionadas con fondos de vivienda, lo que equivale a cerca del 38% de la frecuencia total de las políticas inmobiliarias locales; se han convertido en el principal punto de empuje para que cada lugar optimice sus políticas inmobiliarias. Elevar el límite de préstamos, optimizar el reconocimiento del número de veces de préstamos, ampliar el alcance de uso para retiros, perfeccionar las políticas de aportación, etc., son las direcciones principales de optimización de las nuevas políticas de fondos de vivienda en las distintas regiones. Además, en el primer trimestre, en torno a objetivos como activar la demanda de compra de viviendas, reducir inventarios y dinamizar el stock, las regiones también se centraron en ámbitos como optimizar políticas restrictivas, emitir subsidios para la compra de viviendas, perfeccionar políticas complementarias de renovación urbana y optimizar políticas relacionadas con la vivienda de protección, emitiendo alrededor de 100 políticas pertinentes.

Bajo el doble efecto del apoyo de las políticas y la recuperación del mercado después de las vacaciones del Festival de Primavera, en marzo las ciudades clave registraron una recuperación temporal en las transacciones. Según datos de CRIC, en marzo la superficie de comercialización de nuevas viviendas en las 50 ciudades clave aumentó hasta 11 millones de metros cuadrados, un incremento del 89% mes contra mes. Los datos del Instituto China Index muestran que en 20 ciudades las transacciones de viviendas de segunda mano en marzo fueron de 148.000 unidades, con un crecimiento del 119% mes contra mes; después de las vacaciones del Festival de Primavera, el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano ha estado aumentando mes contra mes durante 5 semanas consecutivas. No obstante, actualmente el mercado inmobiliario en general todavía se encuentra en una fase de ajuste, y las características de diferenciación entre ciudades con distinto nivel de capacidad son bastante evidentes.

A juicio de los expertos consultados, de cara al futuro, en el lado de la demanda, las distintas regiones prevén reforzar el apoyo a las familias de primera boda y primera crianza, así como a las familias con varios hijos, seguir profundizando la reforma del sistema de fondos de vivienda, y las ciudades centrales podrían seguir optimizando políticas restrictivas.

Nuevas políticas de fondos de vivienda en todo el país

Recientemente, se publicó oficialmente la nueva política de fondos de vivienda de Hangzhou, las “Ocho Medidas de Hangzhou”, que cubre varios aspectos: elevar el límite máximo de préstamo y los múltiplos, aumentar los incentivos por recargo sobre el límite, optimizar el reconocimiento del número de viviendas para préstamos, añadir apoyo para el retiro de fondos para pagar el impuesto de timbre por compra de vivienda y las tarifas de propiedad, ampliar el plazo para retiros para la compra o construcción de vivienda, ampliar el alcance del retiro de ayuda familiar entre generaciones, entre otros, con una intensidad de la política especialmente destacada.

Según la nueva política, el límite máximo de préstamo con fondos de vivienda en Hangzhou pasa de 1,3 millones de yuanes a 1,8 millones de yuanes, y el monto máximo que pueden obtener en préstamo los empleados de forma individual es de 900.000 yuanes. Al mismo tiempo, el múltiplo para calcular el monto del préstamo individual pasa de 15 veces a 20 veces, y se añade la situación en la que las familias de nuevos ciudadanos y de jóvenes pueden recibir un recargo adicional del 20% sobre el límite de préstamo. Para las familias con varios hijos, la proporción de recargo del límite de préstamo se eleva del 20% al 50%; el beneficio por recargo del límite no está sujeto a restricciones de número de veces. Diferentes tipos de recargo pueden elegirse para sumarse, y el recargo máximo acumulado equivale al 70%, alcanzando 3,06 millones de yuanes.

En cuanto al reconocimiento del número de préstamos, las “Ocho Medidas de Hangzhou” aclaran que, cuando una familia de empleados compra su primera o segunda vivienda de residencia habitual solicitando un préstamo con fondos de vivienda, y la vivienda comprada con el préstamo de fondos de vivienda anterior ya ha sido vendida, se puede reducir el número de préstamos correspondiente.

El director del Instituto de Investigación de Beike en Hangzhou, Shangguan Jian, dijo al reportero de 21st Century Business Herald que, según los datos de la estación de Beike en Hangzhou, desde el año pasado, aproximadamente el 29,8% de las transacciones de compraventa de viviendas utilizan préstamos con fondos de vivienda; de ese total, el porcentaje de transacciones que utilizan únicamente préstamos con fondos de vivienda aumentó del 6,6% de enero del año pasado al 10,7% actual. Considerando el volumen de nuevos contratos firmados desde este año, la proporción de operaciones por montos de 2 millones de yuanes o menos y de 3 millones de yuanes o menos es de 57,5% y 76,9%, respectivamente. Tras la entrada en vigor de la nueva política, en el futuro la mayoría de las familias en Hangzhou, al utilizar préstamos con fondos de vivienda, podrán reducir de manera significativa la presión sobre el capital para comprar vivienda.

Ampliar el alcance de retiros y el uso de fondos de vivienda también constituye un punto destacado de esta nueva política en Hangzhou. Se añade el apoyo para retirar fondos de vivienda con el fin de pagar el impuesto de timbre por compra de vivienda, así como el pago de tarifas de propiedad de viviendas de residencia habitual en Hangzhou; este es el primer momento en el que las tarifas de propiedad se incorporan al alcance del retiro de fondos de vivienda. Además, el alcance del retiro de ayuda familiar entre generaciones se amplía desde el círculo anterior de familiares directos del comprador hasta incluir al cónyuge del trabajador contribuyente, los padres de ambos, los hijos y sus cónyuges.

Shangguan Jian considera que la nueva política de fondos de vivienda de Hangzhou refleja un apoyo preciso a diversos tipos de demanda de vivienda, y en especial se centra en necesidades principales como la formación de hogares de los jóvenes, la demanda básica y la demanda de mejora. En el momento clave de “primavera pequeña” se lanza esta política, y sumada a las diversas políticas de apoyo ya existentes en Hangzhou, ayudará a promover la liberación adicional de distintas demandas de compra.

Como “Ocho Medidas de Hangzhou” es un representante típico de las nuevas políticas de fondos de vivienda recientes en distintas localidades, su intensidad de la política y su cobertura tienen un fuerte valor de demostración. Los datos del Instituto China Index muestran que en el primer trimestre de este año, en todo el país se emitieron más de 60 políticas relacionadas con fondos de vivienda; dentro de todas las políticas inmobiliarias, representa la mayor proporción, y aproximadamente la mitad de las políticas se lanzaron de forma concentrada en marzo. Elevar los límites de préstamos con fondos de vivienda, optimizar el número de veces de retiros de préstamos, ampliar el alcance de retiros y uso, etc., se han convertido en los principales puntos de apoyo de la optimización de políticas locales.

Las nuevas políticas de distintas regiones siguen en marcha. El 25 de febrero, Shanghái incrementó el límite máximo de préstamos con fondos de vivienda de 1,6 millones de yuanes a 2,4 millones de yuanes; sumando la política de recargo, el máximo que puede prestarse es de 3,24 millones de yuanes; el 24 de marzo, Chengdu eliminó de forma temporal la limitación del número de préstamos con fondos de vivienda, y si el titular no tiene préstamos con fondos de vivienda pendientes sin saldar a su nombre, puede presentar la solicitud; el 31 de marzo, Hainan aclaró que los contribuyentes pueden retirar fondos de vivienda para apoyar a los hijos a comprar la primera vivienda familiar.

“El ajuste de las políticas de fondos de vivienda se ha convertido en una herramienta directa y efectiva que usan las distintas localidades para ayudar a los grupos con demanda básica a reducir los costos de compra y estabilizar las expectativas del mercado, y el efecto de impulso sobre los grupos con demanda básica es especialmente evidente”, dijo Zhang Bo, director del Instituto de Investigación de 58 Anjuke, al reportero de 21st Century Economic Herald.

Además de apoyar la compra de vivienda, las distintas regiones también están ampliando continuamente los escenarios de uso de los fondos de vivienda.

El 31 de marzo, el Centro de Gestión de Fondos de Vivienda del Gobierno Central de la provincia de Anhui emitió nuevas políticas, que aclaran que se apoya el retiro de fondos de vivienda para pagar tarifas de propiedad, costos personales de renovación de vivienda en renovación urbana, impuestos por compra de vivienda y fondos de mantenimiento de viviendas, y además se amplía el rango de retiros por enfermedades graves. La nueva política de fondos de vivienda en Chengdu, por su parte, incrementa el apoyo para retiros por enfermedades graves: los contribuyentes, sus cónyuges, padres e hijos que padezcan enfermedades graves pueden solicitar retirar el saldo total utilizable de su cuenta de fondos de vivienda para pagar gastos médicos, y la frecuencia del retiro no está sujeta a restricciones; al mismo tiempo, también se apoya el retiro de fondos de vivienda para comprar plazas de estacionamiento, y el monto total máximo a retirar por cada plaza no podrá exceder 100.000 yuanes.

Zhang Bo señaló que la implementación de las políticas de fondos de vivienda en las ciudades centrales tendrá un efecto mayor en la restauración de las expectativas del mercado, en impulsar que los compradores pasen de la observación a una entrada activa al mercado, y en elevar la actividad del mercado. A nivel macro, la optimización de las políticas de fondos de vivienda, representada por Hangzhou, en esencia es el inicio de una reforma sistémica del sistema de fondos de vivienda en el nuevo ciclo del mercado inmobiliario; las políticas están acelerando la transformación hacia un enfoque de “alquilar y comprar con ambos apoyos”, con garantías durante todo el ciclo de vida residencial; mientras tanto, se amplían los escenarios de retiro, la ayuda mutua entre familiares, la tramitación nacional y la expansión del alcance de contribución para trabajadores con empleo flexible, al mismo tiempo que se impulsen medidas como la extensión de la cobertura.

Aumento significativo mes contra mes de las transacciones en ciudades clave en marzo

Incluyendo las políticas relacionadas con fondos de vivienda, en el primer trimestre se emitieron alrededor de 160 políticas del mercado inmobiliario en distintas regiones. Además de las políticas de fondos de vivienda, optimizar políticas restrictivas, emitir subsidios para la compra de vivienda, impulsar la construcción de “buenas viviendas” y acelerar la renovación urbana también son direcciones importantes de optimización de políticas locales desde este año.

En cuanto a optimizar políticas restrictivas: el 25 de febrero, Shanghái publicó documentos para recortar aún más las políticas de restricción de compra de vivienda; para residentes no registrados en Shanghái que desean comprar vivienda dentro del anillo exterior, el período requerido de aportación a la seguridad social o de impuestos sobre la renta se reduce a menos de 1 año (más de 1 año), y al mismo tiempo se apoya que los residentes no registrados que cumplan con las condiciones puedan comprar 1 vivienda adicional dentro del anillo exterior; se aclara que los grupos que cumplen con las condiciones y cuentan con permiso de residencia de Shanghái podrán comprar vivienda en Shanghái. La puesta en práctica de esta nueva política amplía directamente el tamaño del grupo de demanda de vivienda dentro del anillo exterior de Shanghái y favorece una liberación más precisa de la demanda de compra.

En cuanto a la entrega de subsidios para compra de vivienda: recientemente, los seis distritos de Gongshu, Xiaoshan, Yuhang, Linping, Qiantang y Lin’an en Hangzhou lanzaron políticas de subsidios para la compra de vivienda o subsidios de “compra de vivienda + bonos de consumo”, con un subsidio máximo de 100.000 yuanes por vivienda; en algunas zonas, además, se suman descuentos por compras en grupo. Desde este año, Nanjing también aclaró la base de subsidios para viviendas para talentos: los titulados con formación de grado asociado o superior pueden disfrutar subsidios; los estándares de subsidio varían desde no menos de 30.000 yuanes hasta no menos de 150.000 yuanes, y sobre esta base, los distritos siguen aumentando la intensidad de los subsidios.

Además, este año, varias ciudades están acelerando el aterrizaje de políticas de apoyo complementario para renovación urbana a mediano y largo plazo; en muchos lugares se han emitido planes de acción a medio y largo plazo para renovación urbana o planes especiales de cinco años. Cao Jingjing, gerente del Departamento de Investigación de Índices del Instituto China Index, dijo al reportero de 21st Century Economic Herald que la implementación de estas políticas complementarias ayuda a reducir los umbrales de desarrollo para las empresas, simplificar los procedimientos de aprobación y acelerar la ejecución de los proyectos de renovación urbana, activando además la vitalidad del desarrollo urbano.

Impulsadas por una serie de políticas, después de las vacaciones del Festival de Primavera, en muchas zonas el mercado inmobiliario mostró una tendencia de recuperación. Según datos de la Comisión de Vivienda y Construcción de Beijing, en marzo las transacciones de viviendas de segunda mano en Beijing fueron de 19.886 unidades, con un aumento del 144,6% respecto al mes anterior y del 3,4% respecto al mismo período del año pasado, alcanzando el nivel más alto en casi 15 meses. Según datos del Instituto de Investigación de Lianjia en Shanghái, en ese mismo período el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano en Shanghái fue de 3,1万 unidades, lo que supone un aumento del 37% respecto a enero de este año y del 6% en comparación con el año anterior.

En un alcance más amplio, en las 20 ciudades de segunda mano monitoreadas por China Index, en marzo se concretaron 148.000 transacciones de viviendas de segunda mano; el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano ha estado aumentando mes contra mes durante 5 semanas consecutivas después del Festival de Primavera, y en la 4.ª semana de marzo (del 23 al 29 de marzo) el volumen de transacciones alcanzó el máximo semanal desde 2025. El mercado de nuevas viviendas también mostró un desempeño llamativo: según datos de CRIC, en marzo la superficie de comercialización de nuevas viviendas en las 50 ciudades clave aumentó hasta 11 millones de metros cuadrados, con un fuerte crecimiento del 89% mes contra mes.

Sin embargo, aunque las transacciones en marzo aumentaron mucho mes contra mes, también se vio influido por el factor de que en febrero el mercado tuvo un desempeño relativamente plano debido a las vacaciones del Festival de Primavera. En la actualidad, el mercado inmobiliario en general sigue en proceso de ajuste. Los datos de China Index muestran que en marzo la superficie de comercialización de nuevas viviendas en 30 ciudades clave disminuyó un 7% interanual y en el primer trimestre cayó un 21% interanual. En marzo, el número de transacciones de viviendas de segunda mano en 20 ciudades disminuyó un 2,5% interanual y en el primer trimestre cayó un 4,1%. La base para la recuperación del mercado todavía necesita consolidarse más, y para estabilizar el mercado se requiere que las políticas continúen ofreciendo protección.

El informe de trabajo del gobierno de este año estableció claramente que se debe esforzar para estabilizar el mercado inmobiliario. Aplicar medidas según las circunstancias de cada ciudad para controlar el aumento de inventarios, reducir inventarios y mejorar la oferta; explorar múltiples canales para dinamizar el stock de bienes raíces comerciales, y alentar la adquisición de ese stock de bienes raíces comerciales para destinarlos principalmente a vivienda de protección. Profundizar la reforma del sistema de fondos de vivienda. Y también desplegarse medidas en torno a optimizar la oferta de vivienda de protección, impulsar la construcción de “buenas viviendas”, resolver riesgos de deuda de las empresas inmobiliarias y desarrollar nuevos modelos de desarrollo inmobiliario, entre otros.

Zhang Bo considera que, a corto plazo, todavía hay espacio de optimización en las políticas restrictivas en las ciudades de primer nivel, que podrían ajustarse de manera dinámica y “microajustada” según la evolución de las transacciones y el progreso de la reducción de inventarios; en los eslabones de restricción de compra, restricción de préstamos y restricción de venta se seguirá realizando una liberalización precisa, apoyando principalmente la liberación de necesidades razonables de demanda básica y de la demanda de mejora. Las localidades también aprovecharán ventanas clave de consumo como el “1 de mayo” para intensificar de forma concentrada la intensidad de las políticas; sumando las actividades de promoción y descuentos por parte de las empresas inmobiliarias, se formará un efecto de resonancia entre políticas y mercado. Además, la adquisición gubernamental de stock de bienes raíces comerciales y la promoción de medidas como “intercambio de vivienda vieja por vivienda nueva” acelerarán su implementación: por un lado, se digerirá de forma efectiva el inventario y se optimizará la estructura oferta-demanda; por otro, se desbloqueará la cadena de circulación entre viviendas de segunda mano y nuevas viviendas, estabilizando de manera efectiva las expectativas del mercado y reforzando la confianza para comprar, para que el mercado se estabilice y recupere cuanto antes.

De cara al período del “XV Plan Quinquenal”, Cao Jingjing considera que la combinación entre políticas de vivienda y políticas de población se convertirá en una dirección importante: las familias con primera boda y primera crianza, así como las familias con varios hijos, tienen esperanzas de convertirse en los objetivos prioritarios de apoyo. Seguir optimizando las políticas de fondos de vivienda sigue siendo un punto de apoyo importante para reforzar la protección de la vivienda; por el lado de la oferta, las políticas continuarán el enfoque de controlar el aumento, reducir inventarios y mejorar la oferta; y medidas complementarias como dinamizar el stock y la renovación urbana se espera que se implementen con mayor rapidez.

(Autor: Li Sha; Editado por: Li Bo, Zheng Wei)

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