Detrás de las ganancias colectivas en los informes financieros de las empresas inmobiliarias en riesgo: ganancias falsas y pérdidas reales, intercambiando tiempo por espacio

¿AI · Por qué se acusa que las ganancias por reestructuración de deuda son ficticias y las pérdidas reales?

Se inicia la ventana de publicación de informes anuales, y las principales inmobiliarias presentan sus resultados para 2025, entre ellas Country Garden, CIFI Holdings, Kaisa Group y Oceanwide Group, que bajo el impulso de reestructuraciones de deuda lograron convertir pérdidas en ganancias, con un beneficio neto consolidado superior a 80B de yuanes. Aunque estas ganancias provienen principalmente de ganancias flotantes derivadas de la reducción del valor en libros de la deuda y no representan flujos de efectivo reales, para las inmobiliarias en dificultades, eliminar una carga de deuda tan grande ya es un logro crucial en esta etapa. CIFI Holdings redujo su deuda pendiente para 2025 a 50.4B de yuanes, una disminución de más de 36B respecto al año anterior; Country Garden disminuyó su deuda con intereses en un 42% a 1.48 billones de yuanes. Expertos del sector señalan que la supuesta reversión de resultados sigue siendo esencialmente “cambiar tiempo por espacio”, posponiendo la presión de pago a corto plazo. Para estas empresas, el verdadero reto es si sus operaciones futuras podrán volver a la normalidad — avanzar de manera estable en la entrega de proyectos, recuperar la capacidad operativa y pagar ordenadamente las deudas existentes—, solo así podrán lograr un desarrollo sostenible y estable.

Respaldo mediante reestructuración de deuda, las cuatro inmobiliarias obtuvieron en conjunto más de 800 mil millones de yuanes en ganancias

Con la divulgación progresiva de los informes financieros de 2025, muchas inmobiliarias que previamente enfrentaban crisis de deuda lograron revertir pérdidas y obtener beneficios netos consolidados mediante reestructuraciones, aliviando así su presión de deuda.

Oceanwide Group fue la primera en divulgar sus resultados de 2025, registrando un beneficio neto consolidado de 148B de yuanes, frente a una pérdida de 80B en el mismo período de 2024, un aumento interanual del 136.28%.

Luego, Country Garden, Kaisa y CIFI Holdings divulgaron sus resultados, con beneficios netos consolidados en 2025 de 6.76B, 18.62B y 3.26B de yuanes, respectivamente, con incrementos interanuales del 109.93%, 284.18% y 349.66%.

Las cuatro inmobiliarias sumaron en 2025 un beneficio neto consolidado de 52.55B de yuanes. La reversión de pérdidas a ganancias se convirtió en una característica común en las empresas en riesgo en 2025. Las razones dadas por las inmobiliarias fueron consistentes: reestructuración de deuda. En sus informes, CIFI Holdings, Kaisa y Oceanwide revelaron que los beneficios por reestructuración de deuda en 2025 fueron aproximadamente 17.67B, 80.24B y 41.43B de yuanes, respectivamente.

Además, la reestructuración de la deuda exterior de 17.7 mil millones de dólares de Country Garden entró en vigor el 30 de diciembre de 2025; y todos los planes de reestructuración de las 9 emisiones de bonos nacionales, por un total de 13.77 mil millones de yuanes, fueron aprobados.

El director del Instituto de Investigación de Empresas del Centro de Estudios Inmobiliarios de China, Liu Shui, afirmó que, en una reestructuración de deuda, la diferencia entre el valor en libros de la deuda reestructurada y el efectivo de pago, los activos no monetarios o el valor razonable de la deuda después de la reestructuración, debe registrarse como ingreso en el período, formando así un “beneficio por reestructuración de deuda”.

El director del Instituto de Investigación de Bienes Raíces de Ciudades de China, Xie Yifeng, señaló que la reversión de pérdidas a ganancias mediante reestructuración de deuda refleja múltiples señales positivas para la industria inmobiliaria: no solo proporciona una vía viable y ejemplar para que las empresas en riesgo avancen en la reestructuración y mitiguen riesgos existentes, sino que también ofrece medidas efectivas para que las empresas logren revertir pérdidas y continúen mejorando su gestión.

Xie Yifeng afirmó que actualmente la resolución del riesgo de deuda en el sector inmobiliario ha entrado en una fase final progresiva. Para las inmobiliarias que lograron reestructurar su deuda, la resolución del riesgo está casi completa, y la aceleración en la limpieza del riesgo del sector continúa, mostrando una tendencia de mejora estable en general.

Las ventajas de una reestructuración exitosa no solo se reflejan en los datos superficiales

La recuperación en los libros es solo una apariencia de la reestructuración de deuda. El impacto más profundo radica en la reparación de los indicadores de deuda y en la optimización de la estructura de la deuda, lo que da a las inmobiliarias tiempo para ajustar y espacio para mejorar su gestión en el futuro.

Country Garden en 2025 tuvo un pasivo total de 7.6786 billones de yuanes, frente a 9.8459 billones en 2024, una reducción de 2.1673 billones en un año; su deuda de préstamos pasó de 2.535 billones a 1.48 billones de yuanes, una disminución de 1.055 billones, con una caída del 42%.

Mientras se reduce la escala de la deuda, también se ajusta la estructura de la deuda de Country Garden. Según el informe, a finales de 2025, los préstamos que deben pagarse en un año son de 1.0718 billones de yuanes, una reducción de 85.37B respecto a 2024, disminuyendo la presión de pago a corto plazo.

La reducción de la deuda a corto plazo no es simplemente por arte de magia: una parte se cancela directamente mediante reestructuración de deuda, y otra se aplaza para pagos futuros. El informe muestra que la deuda que Country Garden deberá pagar en cinco años aumentó de 0 a 1.408 millones de yuanes en 2025.

Varias inmobiliarias en riesgo adoptaron operaciones similares. CIFI Holdings, en 2025, redujo en un 77.68% sus préstamos bancarios y otros créditos, bonos prioritarios, bonos corporativos, notas a medio plazo y bonos convertibles que vencen en un año, por un total de 14.29 mil millones de yuanes. Los pagos que vencen en un año, que en 2024 eran de 46.87B, aumentaron a 36.15 mil millones en 2025.

Xie Yifeng señaló que la significativa reducción de la deuda a corto plazo por parte de las inmobiliarias crea condiciones para “cambiar tiempo por espacio” en la recuperación operativa, permitiendo reparar el balance, estabilizar el flujo de efectivo y extender el ciclo de recuperación, además de facilitar la estrategia y la reparación de negocios futuros.

De la entrega de viviendas a la autosuficiencia

La “actualización estructural” en las finanzas de las inmobiliarias, en esencia, sigue siendo “cambiar tiempo por espacio”: posponer la presión de pago a corto plazo, sin eliminar completamente la deuda, pero ganando tiempo para ajustar y centrarse en mejorar su capacidad de generar ingresos.

En 2025, las principales inmobiliarias consideran la entrega de viviendas como clave para romper el estancamiento. Kaisa entregó 18 proyectos en ciudades como Shenzhen, Guangzhou, Chengdu y Chongqing, con aproximadamente 8,592 unidades; Country Garden entregó 170k unidades en 2025, y en los últimos tres años (2023-2025) casi 1.15 millones de unidades; CIFI Holdings entregó más de 22k unidades en 2025, con una tasa de entrega del 99%; Oceanwide Group (incluyendo empresas conjuntas y asociadas) entregó más de 120k viviendas entre 2023 y 2025.

El vicepresidente del Instituto de Investigación Inmobiliaria de Shanghai, Yan Yuejin, afirmó que la entrega de viviendas es un aspecto clave en la gestión inmobiliaria. Si no se garantiza la entrega de los proyectos, la operación futura y la recuperación de fondos de las empresas se verán seriamente afectadas. La entrega es la base para la continuidad del negocio, y solo con entregas concretas puede sostenerse el desarrollo. El mercado de capitales también presta mucha atención a los avances en la entrega, considerándola una tarea central en la gestión actual de las inmobiliarias.

Pero desde una perspectiva operativa, la verdadera recuperación de la capacidad de generar ingresos sigue siendo el núcleo para 2026. En 2025, las ventas contractuales de Country Garden, CIFI Holdings, Kaisa y Oceanwide fueron de 33.01 mil millones, 16.1 mil millones, 984.59B y 26.31 mil millones de yuanes, respectivamente, con caídas interanuales del 30.06%, 52.2%, 17.9% y 25%.

Liu Shui afirmó que las inmobiliarias deben aprovechar las ventanas de política (como la optimización de restricciones en ciudades clave), mejorar la calidad de sus productos, intensificar el marketing, acelerar las ventas de proyectos existentes y recuperar fondos rápidamente. También deben activar activos mediante políticas, como utilizar bonos especiales locales para adquirir tierras o comprar propiedades existentes, transformando activos acumulados en flujo de efectivo; además de coordinar con las autoridades para ajustar regulaciones de uso de suelo, devolver tierras o intercambiar propiedades, para recuperar fondos o convertir en activos más fáciles de vender.

Liu Shui señaló que la reestructuración de deuda no significa que la empresa esté “resuelta” de verdad. Si las ventas posteriores no mejoran y la gestión no se ajusta, aún puede haber riesgos de ruptura en el flujo de efectivo. La reestructuración debe considerarse un nuevo punto de partida, no un fin en sí mismo. Solo resuelve riesgos de liquidez a corto plazo y da tiempo para reparar el balance, pero para recuperar realmente la “capacidad de generar ingresos” y lograr una gestión sostenible, aún se requiere esfuerzo posterior.

Xie Yifeng opina que, actualmente, las inmobiliarias han aliviado efectivamente la presión de deuda a corto plazo mediante reestructuración. Además de acelerar la recuperación de ventas, mejorar la capacidad de generar ingresos puede lograrse desde varias vías: acelerar la venta de activos problemáticos y no principales, recuperar fondos oportunamente; acelerar la venta de activos de calidad; explorar nuevos canales de financiamiento, como REITs inmobiliarios y préstamos para propiedades comerciales, para activar activos y aumentar efectivo; y aprovechar sectores como propiedades comerciales en propiedad y servicios inmobiliarios para crear ingresos estables y duraderos, fortaleciendo la capacidad de gestión a largo plazo.

El reportero de Beijing Business, Li Han