¡Adiós definitivo a los "tres altos"! Las tres líneas de crecimiento de China Resources Land abren un nuevo espacio para la valoración

¿Pregunta a AI · ¿Cómo China Resources Land logra un crecimiento de alta calidad mediante tres curvas?

Producido por | Medio de Comunicación Zhongfang

Revisado por | Li Xiaoyan

El 30 de marzo, China Resources Land celebró su reunión de desempeño en línea de 2025. El presidente de la junta directiva, Li Xin, el director general, Xu Rong, y otros directivos del equipo directivo hicieron su aparición completa, presentando oficialmente a nivel externo el plan estratégico del “Decimoquinto Plan Quinquenal”: mediante la coordinación y la acción conjunta de tres curvas de crecimiento, la compañía se desengancha por completo de la vía tradicional de “alto apalancamiento, alta deuda y alta rotación” y traza un nuevo camino de desarrollo de alta calidad y sostenible durante el periodo de ajuste profundo de la industria. Aunque en 2025 el beneficio neto principal se redujo un 11.4% interanual, los negocios operativos de la empresa crecieron a contracorriente, la ruta de recuperación del margen bruto es clara y la estructura de reservas de suelo sigue optimizándose, lo que demuestra una gran resiliencia ante los ciclos y firmeza estratégica.

En 2025, China Resources Land alcanzó un ingreso operativo de 2814.4 mil millones de yuanes, con un ligero aumento interanual del 0.9%; el beneficio neto atribuible a los accionistas fue de 254.2 mil millones de yuanes, con una ligera disminución interanual del 0.5%; y el beneficio neto principal fue de 224.8 mil millones de yuanes, con una caída del 11.4% interanual. En un contexto en el que la industria en general enfrenta presión y la mayoría de las promotoras ven caer tanto sus ingresos como sus beneficios, este balance sigue superando al mercado, mostrando el tono estable de las principales empresas estatales.

Como negocio base de resultados, el desarrollo y las ventas, durante todo el año logró un importe de ventas con contrato de 2336 mil millones de yuanes, con un área firmada de 922 millones de metros cuadrados, manteniendo una posición en los tres primeros del sector. En particular, la proporción de ventas en ciudades de primer nivel aumentó 7 puntos porcentuales interanual hasta el 45%; cinco ciudades lideran por cuota de mercado, y 13 ciudades se colocan entre las tres primeras, logrando un efecto estratégico notable en ciudades de alto nivel. En términos de liquidación, el negocio de desarrollo logró ingresos de liquidación de 2382 mil millones de yuanes, con un precio medio de liquidación de 24599 yuanes por metro cuadrado, un aumento del 10.5% interanual; sin embargo, debido a la desaceleración de la industria y al aumento de los costos de la tierra, el margen bruto de liquidación cayó al 15.5%, lo que lastró el desempeño general de utilidades.

Lo que merece especial atención es que, el negocio recurrente, centrado en los ingresos por alquiler de bienes inmuebles operativos y en las tarifas de gestión de activos ligeros, se convirtió en el motor central del crecimiento de beneficios. Este segmento logró, en todo el año, ingresos por 432.8 mil millones de yuanes y un beneficio neto principal de 116.5 mil millones, representando el 51.8% del total del beneficio neto principal: por primera vez superó al negocio de desarrollo y ventas. En concreto, los ingresos por alquiler de bienes inmuebles operativos alcanzaron 254.4 mil millones de yuanes, con un crecimiento del 9.2% y un margen bruto de 71.8%, lo que supone una mejora de 1.8 puntos porcentuales interanual; el margen bruto de las tarifas de gestión de activos ligeros fue del 35.5%, con una mejora de 2.5 puntos porcentuales interanual. Entre ambos, se construyó una base sólida y estable de beneficios y flujo de caja.

Durante la reunión de resultados, Li Xin planteó con claridad que, durante el periodo del “Decimoquinto Plan Quinquenal”, China Resources Land construirá un nuevo patrón de desarrollo en el que tres curvas de crecimiento se desarrollen de manera coordinada, lo que marca que la compañía se libera por completo de la dependencia de las “tres altas” y se orienta hacia un modelo de desarrollo de alta calidad impulsado de forma diversificada por “desarrollo + operación + servicios”.

Primera curva: el negocio de desarrollo y ventas, la “piedra angular” para mejorar calidad y eficiencia. La compañía se basará en la “era de la rentabilidad por proyecto”, con el núcleo en “mejorar la eficiencia y proteger los beneficios”, profundizando en ciudades de primer nivel y ciudades fuertes de segundo nivel, identificando oportunidades de valor en zonas con respaldo de industrias, y asegurando “lograrlo uno a uno”. En 2025, la empresa activó reservas de suelo de aproximadamente 250 mil millones de yuanes mediante bonos especiales para recolección de deuda, salida de participaciones y canjes de terrenos; la estructura de reservas de suelo siguió optimizándose. A lo largo del año, obtuvo 33 proyectos, con inversiones con participación de 673.7 mil millones de yuanes, y la proporción de inversión en las cinco ciudades núcleo alcanzó casi el 80%. Al cierre del año, los recursos disponibles para la venta son de aproximadamente 4500 mil millones de yuanes; la proporción de ciudades de primer y segundo nivel llega al 92%, brindando un apoyo firme para sostener las ventas.

Segunda curva: el negocio de alquiler de bienes inmuebles operativos, el “motor principal” del crecimiento estable. Este negocio ya se ha convertido en el segmento con mayor competitividad de China Resources Land. En 2025, las ventas minoristas de los centros comerciales bajo su control alcanzaron 2392 mil millones de yuanes, con un aumento del 22.4%, superando el gran mercado nacional de consumo social; opera 98 centros comerciales, con una tasa de ocupación del 97.4%, y el efecto de hitos comerciales en ciudades clave continúa ampliándose. En el futuro, la compañía seguirá expandiendo su mapa comercial, reforzando las ventajas de marca del “grupo Vientiane”; se prevé que hacia el final del “Decimoquinto Plan Quinquenal” los ingresos se mantengan por encima de 300 mil millones de yuanes y que la proporción de beneficios se acerque a 50%.

Tercera curva: el negocio de cobro de tarifas por gestión de activos ligeros, el “creador” del valor en el espacio. Centradas en la gestión de propiedades y la operación de negocios comerciales, estas actividades, gracias a sus características de activos ligeros y altos márgenes, se han convertido en el nuevo motor del crecimiento del desempeño. En 2025, Vanke Life logró ingresos de 180.22 mil millones de yuanes, y un beneficio neto principal de 39.5 mil millones, con un crecimiento del 13.7%. Durante el periodo del “Decimoquinto Plan Quinquenal”, la empresa se apoyará en sus ventajas de marca y de operación para ampliar la escala de gestión de terceros; se prevé que los ingresos superen los 200 mil millones de yuanes y que la proporción de beneficios alcance el 10%-15%.

En respuesta al tema del margen bruto que preocupa al mercado, el director financiero, Zhao Wei, dio una ruta de recuperación clara: en el futuro, el margen bruto general tiene la posibilidad de aumentar en más de 3 puntos porcentuales sobre la base actual, y no dependerá del impulso de un solo negocio. Mirándolo con más detalle: primero, el negocio de desarrollo mejorará el margen mediante inversiones precisas y actualización de productos, con el objetivo de incrementar el margen bruto en 2 puntos porcentuales; segundo, se consolidará la ventaja en ventas de bienes inmuebles, manteniendo un crecimiento de dos dígitos y haciendo que el margen bruto del negocio digital se mantenga por encima del 70%; tercero, con la acción coordinada de la tercera curva de crecimiento, el margen bruto total se mantendrá en 25% o más.

Respecto a la tendencia del sector, el director de operaciones, Chen Wei, considera que la etapa más difícil de la industria ya pasó y que se ha entrado formalmente en un periodo de estabilización y repunte de la base, con una diferenciación profunda: las ciudades núcleo y los segmentos de alta calidad se estabilizan primero, mientras que las demás ciudades van digiriendo gradualmente el inventario existente. Los datos de las primeras tres semanas de marzo de 2026 muestran un aumento en las transacciones de viviendas nuevas en comparación con el mes anterior, mientras que las ventas de viviendas de segunda mano repuntaron de forma notable tanto en comparación con el mes anterior como en comparación con el año anterior, lo que evidencia rasgos de reparación estructural del mercado. Li Xin reconoce que en 2026-2027, el negocio de desarrollo seguirá enfrentando presión, pero a medida que se mejore la calidad de la inversión y se cumpla “lograrlo uno a uno”, el incremento impulsará que el negocio se estabilice y recupere.

De cara al “Decimoquinto Plan Quinquenal”, China Resources Land formuló directrices de desempeño claras: los ingresos del negocio de desarrollo y ventas se mantendrán entre 2000 y 2500 mil millones de yuanes, representando 70%-75%, y la proporción de beneficios será cercana al 40%; los ingresos del alquiler de bienes inmuebles operativos serán de 300 mil millones de yuanes o más, con una proporción cercana al 15% y una proporción de beneficios cercana al 50%; los ingresos del cobro de tarifas por gestión de activos ligeros serán de 200 mil millones de yuanes o más, con una proporción de beneficios de 10%-15%. Con la acción conjunta de las tres curvas de crecimiento, se formará un ecosistema positivo: “desarrollo para estabilizar la base, operación para mejorar los beneficios y servicios para ampliar el espacio”.

Desde el cruce del “Decimocuarto Plan Quinquenal” a la segunda curva de crecimiento, hasta el “Decimoquinto Plan Quinquenal” que construye tres curvas de crecimiento, China Resources Land, con visión estratégica, logra el salto clave para la transformación sectorial. En una etapa en la que la industria inmobiliaria despide la expansión a escala y entra en la nueva fase de desarrollo de alta calidad, la compañía, gracias a sus finanzas sólidas, reservas de suelo de alta calidad y capacidades operativas líderes, se libera completamente del modelo de “tres altas” y traza un nuevo camino de desarrollo sostenible y resistente a los ciclos, brindando al sector un “ejemplo de China Resources” que puede servir de referencia: Huaran yangben.