Los ingresos por alquiler cubren los gastos por intereses casi 4 veces: ¿qué tan profundo es el “foso” comercial de New City Holdings?

(Origen: Caixin)

          El sector comercial ha pasado de ser un “auxiliar” a ser el “protagonista”, convirtiéndose en la verdadera piedra angular que permite a esta antigua inmobiliaria atravesar los ciclos económicos.            

Mientras la mayoría de las inmobiliarias privadas aún luchan en el pantano de pérdidas de rendimiento, China City Holdings (601155.SH) cuenta una historia diferente en su informe anual 2025: el sector comercial ha pasado de ser un “auxiliar” a ser el “protagonista”, convirtiéndose en la verdadera piedra angular que ayuda a esta antigua inmobiliaria a atravesar los ciclos.

La noche del 27 de marzo, China City Holdings publicó su informe anual 2025, mostrando que la compañía logró unos ingresos operativos de 53.012 millones de yuanes en todo el año, con una utilidad neta atribuible a los accionistas de la empresa cotizada de 680 millones de yuanes, y un margen bruto global del 27,42%, un aumento de 7,62 puntos porcentuales respecto al año anterior. Lo que merece atención es que, en un contexto de contracción de los ingresos por desarrollo, la contribución del sector comercial se situó por primera vez en “la mitad del pastel” — el margen bruto de alquiler y gestión de propiedades representó un 63% del margen bruto total de la compañía, subiendo desde el 47,89% del mismo período del año pasado.

Detrás de estos datos, está la verdadera transformación de China City Holdings de “promotor inmobiliario” a “operador comercial”.

La contracción en el desarrollo no significa derrota, sino una elección activa

En 2025, las ventas contractuales en desarrollo inmobiliario de China City Holdings alcanzaron los 19.27 mil millones de yuanes, con una caída respecto al año anterior, lo cual no sorprende en un contexto de ajustes sectoriales. Pero un análisis detallado del informe revela que esta “contracción” no fue pasiva, sino una decisión estratégica.

Un indicador clave es la tasa de recuperación de pagos. En 2025, China City Holdings logró recuperar 21.276 millones de yuanes, con una tasa de recuperación del 110,41%. Esto significa que la compañía no sacrificó la calidad del flujo de caja para ampliar su escala, sino que logró ventas con pagos efectivos en un volumen limitado. En palabras del sector, esto es hacer “restas” de manera limpia y efectiva.

Al mismo tiempo, la compañía ralentizó activamente el ritmo de apertura de nuevos centros comerciales, añadiendo solo 5 nuevas plazas Wuyue en todo el año, de las cuales 4 son proyectos de activos ligeros. Esta estrategia de “no expansión ciega, centrarse en la profundización del stock” hace que la cartera comercial sea más sólida y refleja una vez más el núcleo de la cultura empresarial de la compañía — el “espíritu de camello”: frente a los desafíos actuales, no optó por retroceder, sino que avanzó con prudencia en un entorno de mercado complejo, atravesando los ciclos.

El presidente y CEO Wang Xiaosong afirmó que la compañía mantiene como línea general “profundizar y consolidar, mantener la integridad y la innovación”, asegurando la seguridad del flujo de caja, enfocándose en un doble motor de desarrollo comercial y de desarrollo inmobiliario, logrando una operación sólida y cumpliendo con los compromisos de entrega, estabilidad operativa y control de riesgos.

Los analistas de Huatai Securities, Liu Lu y Chen Shen, señalaron en un informe reciente que, aunque los ingresos del negocio de desarrollo de China City Holdings continúan contrayéndose, “el margen bruto del sector comienza a recuperarse, la escala de deterioro por deterioro de activos disminuye gradualmente, y la influencia en beneficios del negocio de desarrollo mejora marginalmente”. En otras palabras, la “carga” del negocio de desarrollo se está aligerando, mientras que el “impulso” del sector comercial se está fortaleciendo.

El sector comercial no solo sostiene los ingresos, sino también la estructura de beneficios

En 2025, los ingresos totales por operaciones comerciales de China City Holdings alcanzaron los 14.09 mil millones de yuanes, con un crecimiento interanual del 10%, elevando su proporción en los ingresos totales de la compañía a aproximadamente el 26%.

Solo considerando la proporción de ingresos, se podría subestimar el valor real del sector comercial, pero al analizar el margen bruto, la perspectiva cambia completamente. El informe anual revela que el margen bruto de alquiler y gestión de propiedades fue de 9.095 millones de yuanes, con un margen del 70%, representando un 63% del margen bruto total de la compañía, que antes era del 48%. Esto significa que más de la mitad del margen bruto de China City proviene de operaciones comerciales, no del desarrollo inmobiliario.

Gaofa Securities, en un informe reciente, indicó que los ingresos por operaciones comerciales de China City aumentaron un 5% en tiendas comparables, manteniendo un margen bruto del 70%, con una tasa de ocupación que se ha mantenido por encima del 95% durante varios años consecutivos, “destacando en la gestión de activos, con una rentabilidad activa y un gran potencial de reevaluación del valor a largo plazo”.

CICC también considera que los ingresos por operaciones comerciales de China City crecen de manera estable, con una estructura de margen bruto en tendencia ascendente. La evaluación de una “rotación activa de beneficios” se está materializando.

Es importante destacar que la contribución del flujo de caja del sector comercial ya ha formado un “foso protector”. En 2025, el flujo de caja operativo neto de China City fue de 1.43B de yuanes, en su octavo año consecutivo en positivo, y la relación entre los ingresos operativos continuos del sector y los gastos por intereses aumentó a 3,94 veces. Esto significa que, solo con los ingresos por alquiler del sector comercial, la compañía puede cubrir casi cuatro veces sus gastos por intereses, algo poco común en el sector inmobiliario.

Pan Mingzhong, vicepresidente senior, afirmó que en la operación comercial, la compañía mantiene una gestión refinada, optimiza la estructura de negocios, mejora la eficiencia del uso del espacio, impulsa la innovación en escenarios “Mall+X”, fortalece el sistema de membresía y la gestión digital, consolidando la posición central de Wuyue Plaza en la zona; además, acelera la expansión de proyectos de activos ligeros, exportando capacidades de operación estandarizadas y aumentando la proporción de ingresos no propios.

¿De dónde viene la confianza en la “mitad del pastel”?

La cartera comercial de China City no se construyó en un día. Para fines de 2025, la compañía ya había desplegado 207 plazas Wuyue en 141 ciudades a nivel nacional, con 178 en operación y una tasa de ocupación estable en un alto nivel del 97,86%.

Los datos operativos también son destacados. En el informe, la compañía reveló que en 2025, el flujo total de visitantes en Wuyue alcanzó los 2 mil millones, un aumento del 13,31% respecto al año anterior; y el número de miembros llegó a 54,97 millones, con un crecimiento del 25,82%. Esta interacción entre lo digital y lo físico, y la acumulación de usuarios, sientan las bases para un profundo valor comercial futuro.

Moody’s en un informe reciente señaló que “el crecimiento constante de los ingresos recurrentes tiene un impacto cada vez mayor en la estabilidad de beneficios y la resiliencia financiera de los promotores inmobiliarios”. Las inmobiliarias con altos ingresos recurrentes han mostrado en los últimos años una mayor rentabilidad y niveles de apalancamiento más estables.

China City Holdings es beneficiaria de esta tendencia. En el ámbito de financiamiento, la compañía, apoyada en los activos de alta calidad de Wuyue Plaza, obtuvo en 2025 aproximadamente 12.5 mil millones de yuanes en financiamiento mediante préstamos operativos y otros instrumentos respaldados por activos, con una tasa de interés ponderada del 4,93%. En noviembre de 2025, la compañía emitió con éxito Reits interinstitucionales por 616M de yuanes en Wuyue Plaza, logrando el primer Reit de consumo entre instituciones y el primer Reit de una inmobiliaria privada en A-share, con un impacto demostrativo en la industria.

Ping An Securities, en un informe reciente, señaló que la compañía mantiene un buen desempeño en operaciones comerciales, con una expansión ordenada, canales de financiamiento fluidos y una presión de deuda en disminución, y que el doble motor “residencial + comercial” puede seguir respaldando su desarrollo futuro, manteniendo una calificación de “recomendado”.

Al revisar la historia de China City Holdings, no es difícil ver que el doble motor “residencial + comercial” ha sido siempre la estrategia central. Pero en el actual cambio de ciclo sectorial, el papel de estos dos motores está cambiando: el negocio de desarrollo es la base “estable”, y el sector comercial es el “motor de avance”.

Para 2026, China City Holdings planea alcanzar unos ingresos totales por operaciones comerciales de 14.5 mil millones de yuanes, con la apertura de 5 nuevas plazas Wuyue. Aunque esta tasa de crecimiento parece estable, dado que la compañía ya ha completado su despliegue a nivel nacional, el crecimiento futuro dependerá más de la optimización de la gestión de los activos existentes y de la valorización de los activos mediante securitización.

Desde esta perspectiva, China City Holdings está en proceso de transformarse de una “empresa de desarrollo inmobiliario” a una “plataforma de gestión de activos comerciales”, y la aceptación del mercado de esta transformación se reflejará en una reconfiguración de la lógica de valoración — pasando de “PB- tierra y reservas” a “P/FFO-flujos de caja operativos”.

En la nueva fase del sector, lo que realmente determinará cuánto puede avanzar una inmobiliaria no será cuánto vende, sino cuántos activos generadores de flujo de caja sostenido posee. Desde ese punto de vista, la “mitad del pastel” de China City Holdings quizás sea solo el comienzo.

Wang Xiaosong afirmó que en 2025, China City Holdings mantuvo una línea de seguridad y estabilidad en su operación, con el sector comercial como su núcleo, y que la transformación en desarrollo ya empezó a dar frutos. Para 2026, continuarán con el “espíritu de camello”, centrados en el flujo de caja, con el sector comercial como base, y en la gestión y construcción para innovar, controlando riesgos y mejorando la calidad y eficiencia, garantizando la seguridad operativa y cumpliendo con las expectativas de los accionistas a largo plazo.