Superar las dos grandes barreras de la entrega y la reducción de deuda, Sunac debe afrontar los "huesos duros" de revitalizar los proyectos

问IA · ¿Puede la reactivación de proyectos convertirse en la clave para la recuperación del flujo de caja de Sunac?

¿Cómo le fue a las promotoras inmobiliarias que completaron primero la reestructuración de su deuda tanto en el país como en el extranjero durante 2025?

En la tarde del 27 de marzo, Sunac China (01918.HK, en adelante “Sunac”) publicó un anuncio en el que se muestra que el año pasado la empresa logró unos ingresos de aproximadamente 45.12 mil millones de yuanes, con una disminución interanual de aproximadamente 39.0%; tuvo una pérdida bruta de aproximadamente 0.64 mil millones de yuanes, mientras que el año anterior la ganancia bruta fue de aproximadamente 2.89 mil millones de yuanes; la pérdida atribuible a los tenedores de la empresa fue de aproximadamente 123.3 mil millones de yuanes, lo que representa un estrechamiento de aproximadamente 52.0% frente al año anterior.

De los datos se observa que, pese a estar comprometida con impulsar la reestructuración de deudas, Sunac todavía enfrenta ciertos desafíos operativos. No obstante, debido al avance del trabajo de reducción de deuda, Sunac redujo sus pasivos con intereses en 71.41B de yuanes, hasta 188.26B de yuanes; en comparación con el cierre de 2021, la reducción total de la deuda fue de 186k de yuanes. Las ganancias contables derivadas de la reestructuración también hicieron que el tamaño de la pérdida se redujera.

Ganancia por reestructuración y “reducción de pérdidas” en el desempeño

La disminución de ingresos por ventas de propiedades es la principal razón de la caída de los ingresos de Sunac. En 2025, los ingresos por ventas de propiedades de Sunac Property fueron de aproximadamente 33.05 mil millones de yuanes, una disminución interanual de aproximadamente 46.0%, principalmente debido a la reducción del área entregada de propiedades y a la caída del precio medio de venta. En el período, el área de entrega de propiedades de Sunac disminuyó interanualmente aproximadamente 23.1%, y el precio medio de venta de los proyectos reconocidos en el año bajó interanualmente aproximadamente 29.8%.

Con respecto a la situación actual de ventas, Sunac señaló directamente que, en los últimos años, la industria inmobiliaria ha seguido a la baja; el mercado de ventas en general se ha contraído de manera considerable; y las promotoras inmobiliarias han ido presentando problemas de deuda, lo que provoca que los compradores no confíen en las viviendas en preventa, dificultando aún más las ventas de viviendas nuevas. Además, la reducción de los canales de financiamiento externos restringe el progreso de la entrega de propiedades y la comercialización de nuevos proyectos.

Más allá del negocio inmobiliario, también se enfrenta Sunac a ciertos desafíos sectoriales en sus segmentos de gestión de propiedades y cultura turística. En cuanto a la gestión de propiedades, en 2025, bajo la presión de la disminución del índice promedio de cobro de tarifas de property management, Sunac Services logró ingresos de aproximadamente 6.82 mil millones de yuanes, logrando el punto de equilibrio; los ingresos del segmento de cultura turística fueron de aproximadamente 4.73 mil millones de yuanes. En la etapa actual, la industria de cultura turística se encuentra en un ajuste profundo y el patrón de competencia se acelera en su diferenciación.

Ante desafíos internos y externos de la empresa, los dos principales trabajos de Sunac el año pasado fueron: garantizar entregas y reducir la deuda.

Los datos muestran que entre 2022 y 2025, Sunac entregó respectivamente 186 mil, 312 mil, 170 mil y 54 mil viviendas; en total, entregó más de 722 mil. A medida que se superó el pico de entregas y el trabajo de garantizar entregas concluyó en gran medida, Sunac pasó del estado de “asegurar entregas” enfocado en la ofensiva a un modelo operativo normal de “ventas-entregas”.

El trabajo de reducción de deuda también logró avances clave. El año pasado, la reestructuración total de la deuda interna y externa de Sunac quedó concluida, lo que impactó directamente sus indicadores financieros centrales. En cuanto a los pasivos con intereses, a finales de 2025, el saldo de pasivos con intereses de Sunac era de aproximadamente 312k de yuanes; en comparación con el cierre del año anterior, disminuyó en 170k de yuanes; y frente al cierre de 2021, el total de la deuda disminuyó en 54k de yuanes.

La reestructuración de deuda completada también generó ganancias contables. En 2025, los otros ingresos y ganancias de Sunac fueron de aproximadamente 35.57 mil millones de yuanes, principalmente incluyendo la suma de aproximadamente 32.97 mil millones de yuanes por ganancias de reestructuración de deuda en el extranjero y de deuda en el país; aproximadamente 650 millones de yuanes de ganancias por la venta de subsidiarias, empresas conjuntas y empresas asociadas; y aproximadamente 290 millones de yuanes de ingresos por intereses cobrados a empresas conjuntas y asociadas, etc.

Los otros ingresos y ganancias que aumentaron de forma considerable debilitaron el impacto de otros gastos y pérdidas de Sunac. El año pasado, otros gastos y pérdidas de Sunac fueron de aproximadamente 27.12 mil millones de yuanes, principalmente incluyendo pérdidas por la venta de subsidiarias, empresas conjuntas y empresas asociadas de aproximadamente 8.92 mil millones de yuanes; provisiones por deterioro de valor de activos a largo plazo por aproximadamente 7.51 mil millones de yuanes; provisiones por litigios y otras obligaciones contingentes de aproximadamente 3.98 mil millones de yuanes; etc.

Bajo la acción combinada de diversos factores, Sunac logró “reducir pérdidas” en el año; la pérdida atribuible a los tenedores de la empresa fue de aproximadamente 123.3 mil millones de yuanes, reduciéndose aproximadamente 52.0% frente al año anterior. Al cierre del período, el patrimonio neto atribuible a la empresa matriz de Sunac era de aproximadamente 34.17 mil millones de yuanes; el efectivo total (incluyendo efectivo y equivalentes de efectivo, y efectivo restringido) era de aproximadamente 12.01 mil millones de yuanes, de los cuales el efectivo no restringido era de aproximadamente 5.68 mil millones de yuanes.

Liu Shui, director de investigación de empresas en el Instituto de Investigación Zhongzhi, señaló que las ganancias por reestructuración de deuda de las promotoras inmobiliarias son más un ajuste a nivel contable, no una mejora fundamental en la situación operativa. La diferencia que se produce en la reestructuración de deuda, debido a que en la reestructuración el valor contable de la deuda reestructurada excede el valor razonable de los activos no monetarios o del efectivo de liquidación, o el valor contable de la deuda después de la reestructuración, debe registrarse de una sola vez en el resultado del período, formando “ganancias por reestructuración de deuda”. Las ganancias derivadas de las normas contables son puntuales y no son sostenibles.

Liu Shui considera que, en el futuro, el desempeño de las ganancias de las promotoras inmobiliarias seguirá dependiendo de los cambios en los ingresos y las utilidades generados por la operación normal de la empresa. Se deben priorizar indicadores como la utilidad operativa central una vez excluidas las ganancias por reestructuración, el margen de ganancia bruta, el flujo neto de efectivo operativo; y también si se ha recuperado realmente la velocidad de absorción de ventas, la situación de entrega de proyectos, la calidad del banco de tierras (tierra para reserva) y si los canales de financiamiento se han restablecido. Estos aspectos reflejan mejor la capacidad de desarrollo sostenible de la empresa.

Morder el “hueso duro” de la activación de proyectos

Para Sunac, una vez completada la reestructuración de deuda, el mercado se pregunta si podrá “salir del apuro” y cómo “salir del apuro”.

Ante esto, Sunac señaló que, a medida que las tareas de garantizar entregas se hayan completado básicamente y que el trabajo de resolución del riesgo de la deuda en el mercado público haya concluido, introducir fondos para activar proyectos y resolver los problemas de deuda de proyectos será el “deber prioritario” del trabajo de este año. La empresa aumentará los esfuerzos para impulsar la cooperación con instituciones como compañías de gestión de activos que puedan aportar fondos incrementales, con el fin de acelerar la resolución de riesgos de deuda de proyectos y activar proyectos de alta calidad.

En el último año, Sunac ya ha activado 12 proyectos inmobiliarios, y se espera que obtenga unos 11.2 mil millones de yuanes para resolver problemas de deuda existentes de proyectos e iniciar la construcción del desarrollo de proyectos; hasta la fecha, se han recibido acumuladamente aproximadamente 8.58 mil millones de yuanes. Entre dichos proyectos, el Beijing Sunac · No. 1 Courtyard, Wuhan Optics Valley · No. 1 Courtyard y la segunda fase del Tianjin Meijiang · No. 1 Courtyard, entre otros, ya han iniciado la construcción y han logrado ventas. Este año, se prevé la entrada al mercado de nuevos productos como el Chongqing Bay y el terreno de Tianjin Meijiang, etc.

En lo que respecta a la obtención de fondos, al 3 de la fecha del anuncio, Sunac y las empresas conjuntas y asociadas obtuvieron en conjunto, para préstamos especiales para asegurar entregas en distintas localidades, un monto total aprobado de aproximadamente 23.02 mil millones de yuanes; para financiamiento bancario de apoyo, un monto total aprobado de aproximadamente 11.27 mil millones de yuanes; para la financiación de “proyectos de la lista blanca”, un monto de aprobación de aproximadamente 4.78 mil millones de yuanes; y, mediante la introducción de compañías de gestión de activos para desarrollar proyectos en colaboración, se obtuvo fondos adicionales de aproximadamente 6.41 mil millones de yuanes. En el futuro, la forma principal de obtener fondos del grupo seguirá proviniendo de los canales anteriores.

Sunac considera que, a finales de 2025, junto con sus empresas conjuntas y asociadas, la reserva total de terrenos del grupo es de aproximadamente 10,777.2 millones de metros cuadrados (la reserva de terrenos con derechos de participación es de aproximadamente 7,651.3 millones de metros cuadrados). De ese total, la reserva de terrenos no vendidos es de aproximadamente 722k de metros cuadrados (la reserva de terrenos con derechos de participación no vendidos es de aproximadamente 188.26B de metros cuadrados). A medida que el mercado inmobiliario se estabilice, una reserva de tierras abundante será una base importante para que Sunac resuelva problemas de deuda de proyectos inmobiliarios y apoye la recuperación gradual del negocio del segmento inmobiliario.

Cabe destacar que, aunque se haya completado la reestructuración pública de deuda en el país y en el extranjero, el tamaño total de los pasivos con intereses de Sunac todavía asciende a 71.41B de yuanes; la empresa aún debe gestionar otros problemas de préstamos. Al día del anuncio, el principal de préstamos vencidos y no pagados de Sunac asciende en total a aproximadamente 12.33B de yuanes, lo que podría llevar a que el principal del total de préstamos de aproximadamente 107.77M de yuanes se exija devolver anticipadamente.

Al 31 de diciembre de 2025, aproximadamente 76.51M de yuanes de los préstamos de Sunac estaban respaldados con garantías realizadas por los activos de Sunac; el grupo sigue negociando con otros prestamistas existentes para promover soluciones a largo plazo para los problemas de deuda mediante prórrogas, refinanciación o reestructuración, etc. Dado que los prestamistas están dispersos y el mercado cambia constantemente, todavía se necesita tiempo para definir una por una las soluciones de prórroga.

Al respecto, el auditor, la firma de contabilidad BDO en Hong Kong (BDO, Deloitte?) —la firma es “BDO” y aquí aparece “核数师香港立信德豪会计师事务所”— indicó que, con base en la pérdida neta por el desempeño de Sunac, el tamaño de los préstamos corrientes y no corrientes, y el total de efectivo disponible, la empresa presenta múltiples factores poco claros en cuanto a su continuidad operativa; esto podría generar serias dudas sobre la capacidad de continuidad operativa del grupo. Por lo tanto, la firma no puede emitir una opinión sobre si la base para la continuidad operativa es apropiada.

Liu Shui, director de investigación de empresas en el Instituto de Investigación Zhongzhi, considera que completar la reestructuración de deuda no equivale a que la empresa realmente “salga del apuro”; principalmente resuelve riesgos de liquidez a corto plazo y gana tiempo para reparar el estado de activos y pasivos. Si posteriormente las ventas no fluyen bien y la operación no mejora, aún existe el riesgo de que el flujo de caja vuelva a cortarse. Por ello, es imprescindible considerar la reestructuración de deuda como un nuevo punto de partida, y no como un punto final.

Para que las promotoras inmobiliarias recuperen verdaderamente su “capacidad de generar liquidez”, y logren una operación sostenible, la tarea central es acelerar la recuperación del dinero por ventas y activar los activos existentes; esto es la base para restaurar el flujo de caja. Al mismo tiempo, enfocar los negocios con ventajas centrales, como el desarrollo inmobiliario, la operación tipo “hold” (tenencia y operación) y la construcción por encargo (代建), etc., así como separar o disponer activos no centrales y de baja eficiencia. Una recuperación general de ventas en la industria también es una base importante para la recuperación operativa de las promotoras inmobiliarias.

(Este artículo proviene de First Financial)