Las secuelas de las fusiones y adquisiciones: las ganancias netas de Country Garden Services caen más del 60% | Observación de resultados financieros

Pregunta a la IA · ¿Por qué el deterioro del fondo de comercio de Country Garden Services se concentra en los activos adquiridos?

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Se espera una caída que se detenga y una recuperación en los próximos 3 años.

El reporte de China Realty News: Zeng Dongmei丨En Guangzhou

Las grandes operaciones de compra y venta a gran escala realizadas hace algunos años siguen influyendo profundamente en los estados financieros de las empresas cotizadas de gestión patrimonial.

El 27 de marzo, los resultados anuales publicados por Country Garden Services Holdings Co., Ltd. (en adelante, “Country Garden Services”, 06098.HK) mostraron que en 2025 los ingresos de la compañía crecieron interanualmente un 9,9% hasta 48.354 millones de yuanes, mientras que el beneficio neto no aumentó sino que cayó; el beneficio neto disminuyó interanualmente un 68% hasta 600 millones de yuanes y la disminución interanual del beneficio atribuible a los accionistas fue del 67%.

Un factor importante que explica la disminución del beneficio neto es que Country Garden Services ha provisionado por deterioro el fondo de comercio registrado en libros correspondiente a Man Guo Huanjing en su totalidad, por un importe aproximado de 970 millones de yuanes. En 2020, Country Garden Services adquirió el 70% de la participación de Man Guo Huanjing por un costo que no superó los 2.45 mil millones de yuanes, entrando en el sector de servicios de saneamiento. En los últimos dos años, debido a que el desarrollo del negocio de Man Guo Huanjing no ha cumplido las expectativas, Country Garden Services tuvo que registrar deterioro del fondo de comercio. Al cierre de 2025, el valor neto contable del fondo de comercio de la compañía originado por compras y fusiones todavía asciende a 14.45 mil millones de yuanes.

Las cuentas por cobrar también enfrentan presión por deterioro. Durante el período, Country Garden Services depuró las cuentas por cobrar comerciales de larga antigüedad; aumentaron las pérdidas por deterioro crediticio y eso afectó a las utilidades en aproximadamente 660 millones de yuanes.

En los 4 ejercicios contables de 2022 a 2025, Country Garden Services registró una fuerte caída en el beneficio neto en 3 años. La administración de la compañía indicó en la reunión de desempeño que la presión sobre los beneficios de manera segmentada proviene de acciones proactivas de saneamiento financiero; en el futuro, espera mantener un crecimiento de dígitos individuales tanto en la punta de ingresos como en la punta de rentabilidad.

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El deterioro acumulado del fondo de comercio supera los 5 mil millones de yuanes

Man Guo Huanjing se estableció en 2015 y se dedica a operar y administrar servicios integrados de saneamiento ambiental urbano y rural. El negocio cubre más de 20 provincias, regiones autónomas y ciudades en China, y cuenta con una calificación nacional de primer nivel en la industria de limpieza. En aquel momento, Country Garden Services señaló que la adquisición de esta empresa líder del sector es favorable para construir su estrategia de entrada en el ámbito de los servicios urbanos, ayudando a crear una marca de servicios urbanos diversificada con enfoque en la profundización.

Según se informa, esta adquisición involucró acuerdos de apuesta de desempeño (earn-out). Man Guo Huanjing debe, al finalizar el período de ajuste de valuación de 3 años, lograr ingresos operativos acumulados no inferiores a 4,53 veces el nivel del año fiscal 2020 y un beneficio neto acumulado por debajo de “diferentes no recurrentes” (扣非) no inferior a 4,37 veces el del año fiscal 2020. A su vez, Country Garden Services se comprometió a escindir el segmento de saneamiento para cotizar a más tardar el 31 de diciembre de 2027.

Hasta el momento, Country Garden Services no ha divulgado los datos de desempeño de Man Guo Huanjing, pero los anuncios relacionados con el deterioro del fondo de comercio ya pueden explicar muchos aspectos. Por ejemplo, en el año fiscal 2024, la gerencia de Country Garden Services consideró que la expansión del negocio de Man Guo Huanjing en los años previos no se ejecutó como se esperaba; se realizaron ajustes de parte de los negocios existentes (stock), lo que llevó a una disminución de ingresos y beneficios. Al mismo tiempo, algunos clientes alargaron sus ciclos de cobro, lo que derivó en que el flujo de caja no fuera ideal. Como resultado, Country Garden Services provisionó un deterioro del fondo de comercio de 990 millones de yuanes para Man Guo Huanjing.

En 2025, el desempeño de Man Guo Huanjing siguió sin ser satisfactorio; no hubo mejora significativa en el flujo de caja de las operaciones, y los negocios relacionados también se contrajeron estratégicamente, lo que redujo aún más su importe recuperable. Entonces, el saldo contable restante de aproximadamente 970 millones de yuanes del fondo de comercio fue provisionado íntegramente por deterioro, lo que provocó una disminución del beneficio neto de 970 millones de yuanes en 2025 para Country Garden Services. En apenas dos años, Man Guo Huanjing ya provisionó en total 1.96 mil millones de yuanes de deterioro del fondo de comercio.

Media luna después de anunciar la adquisición de Man Guo Huanjing, Country Garden Services también informó que planeaba adquirir el 60% de las acciones de Fujian Dongfei por 375 millones de yuanes. Fujian Dongfei también es una empresa de servicios urbanos; las partes comprador y vendedor firmaron igualmente un acuerdo de apuesta de desempeño. Según se informa, Fujian Dongfei no logró cumplir las promesas de desempeño contenidas en el acuerdo de transferencia de acciones. De 2021 a 2023, la diferencia entre los ingresos operativos acumulados realizados y los objetivos acordados fue de 710 millones de yuanes, y la diferencia en el beneficio neto por debajo de “diferentes no recurrentes” fue de aproximadamente 110 millones de yuanes. Por lo tanto, Country Garden Services provisionó para ella un deterioro del fondo de comercio de alrededor de 400 millones de yuanes.

Los datos públicos muestran que a fines de 2019, el valor neto contable del fondo de comercio de Country Garden Services era de 1.22 mil millones de yuanes. En los dos años posteriores, la compañía inició compras y fusiones a gran escala; solo el monto de adquisiciones de 2021 superó los 20 mil millones de yuanes. El fondo de comercio, por ello, creció rápidamente; al cierre de 2021, su valor neto contable del fondo de comercio ya alcanzaba 19.29 mil millones de yuanes. Con la desaceleración del mercado inmobiliario, la industria de servicios de propiedad ha vuelto gradualmente a la racionalidad; varios activos adquiridos mediante fusiones y adquisiciones se enfrentaron, de forma sucesiva, a presiones de deterioro debido a que su desarrollo del negocio no cumplió las expectativas. Al cierre de 2025, el deterioro acumulado del fondo de comercio de Country Garden Services llegó a 5.03 mil millones de yuanes, convirtiéndose en uno de los factores de impacto importantes detrás de la caída del beneficio neto en los últimos años.

Al final del período del informe, el valor neto contable del fondo de comercio de Country Garden Services aún es de 14.45 mil millones de yuanes. La gerencia indicó que, en los proyectos bajo administración de compras y fusiones realizadas en el pasado, efectivamente todavía hay una pequeña parte de proyectos con pérdidas. Se estima que, además de Man Guo Huanjing, el riesgo de deterioro adicional de los saldos del fondo de comercio derivados de otras compras y fusiones históricas está bajo control.

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No se ha saneado el riesgo de deterioro de las cuentas por cobrar

Además del fondo de comercio, la provisión por deterioro de las cuentas por cobrar también ha perjudicado el indicador de beneficio neto de Country Garden Services. Según presentó la gerencia, en 2025 la compañía aplicó una política de provisión más estricta; depuró de manera proactiva las cuentas por cobrar comerciales de larga antigüedad, lo que hizo que aumentaran las pérdidas por deterioro crediticio de las correspondientes cuentas por cobrar comerciales.

El informe de desempeño muestra que, a medida que crecía el tamaño de desarrollo, las cuentas por cobrar comerciales de Country Garden Services también subieron de forma simultánea. Al cierre de 2025, el valor contable total era de aproximadamente 18.8 mil millones de yuanes, un aumento interanual de 1.1 mil millones de yuanes. Las provisiones acumuladas por deterioro por pérdidas ascendieron a aproximadamente 3.93 mil millones de yuanes. A partir de su composición, puede observarse que el riesgo de las cuentas por cobrar comerciales con partes relacionadas ya se encuentra en la fase final del saneamiento; al cierre de 2025, se habían provisionado en total 1.57 mil millones de yuanes por deterioro y el valor contable restante era de aproximadamente 570 millones de yuanes. En cambio, las provisiones acumuladas por deterioro de las cuentas por cobrar comerciales con terceros ascienden a 2.36 mil millones de yuanes, y el valor contable todavía es tan alto como 18.23 mil millones de yuanes.

Un inversor señaló que, después de la digestión de los últimos 3 años, el gran deterioro del fondo de comercio y el problema de las cuentas por cobrar de partes relacionadas de Country Garden Services se han resuelto básicamente, pero todavía hay una gran “montaña” por delante: las cuentas por cobrar de terceros aún necesitan superarse. Al cierre de 2025, el total de las cuentas por cobrar comerciales de 2 a 3 años y de más de 3 años para la compañía era de 3.52B de yuanes, un aumento interanual de aproximadamente 35%. El cobro de cuentas por cobrar de larga antigüedad aún podría dar lugar a la provisión de deudas incobrables, presionando el estado de resultados.

Según la alta gerencia de Country Garden Services, la amortización de activos intangibles derivada de compras y fusiones, el deterioro del fondo de comercio y otros activos intangibles, entre otros, son factores no operativos. En general, en 2025 la compañía, en términos de fundamentos operativos, alcanzó los objetivos fijados al inicio del año. Por ejemplo, los ingresos operativos crecieron casi 10 puntos porcentuales y el flujo de caja se mantuvo sólido, etc.

En detalle, el negocio de servicios de administración de propiedades sigue siendo la base principal; los ingresos del año completo fueron de aproximadamente 27.93 mil millones de yuanes, con un crecimiento de aproximadamente 7.3%, y representaron alrededor del 57.8% del total de ingresos. También aumentaron los ingresos por servicios de valor añadido para la comunidad y los ingresos del negocio de “Tres abastecimientos y una propiedad” (三供一业). Los ingresos por servicios de valor añadido que no pertenecen al propietario, el negocio ambiental y los servicios de operación comercial, por el contrario, disminuyeron interanualmente.

El margen bruto total se mantiene en tendencia descendente: cayó 1.6 puntos porcentuales interanuales hasta aproximadamente 17.5%. La razón es que cambios en la estructura del negocio ocasionaron ajustes por etapas en los márgenes brutos de los servicios de valor añadido a la comunidad, el negocio ambiental y “Tres abastecimientos y una propiedad”. Por ejemplo, el margen bruto de los servicios de valor añadido a la comunidad con alta rentabilidad cayó 9.5 puntos porcentuales interanuales hasta el 28.9%; en “Tres abastecimientos y una propiedad”, el margen bruto de la administración de propiedades y otros servicios relacionados disminuyó 2.1 puntos porcentuales interanuales hasta el 7.9%; y el margen bruto del negocio ambiental cayó 4.8 puntos porcentuales interanuales hasta el 9.8%. El margen bruto de la división de administración de propiedades, que cumple la función de “piedra de lastre” (soporte), se optimizó: aumentó 0.6 puntos porcentuales interanuales hasta el 20.6%.

Para 2026, la gerencia de Country Garden Services ha expresado expectativas favorables para el desempeño operativo y reveló que prevé que para 2028 se completará en lo básico el ajuste estructural y el desarrollo de capacidades del negocio central.

Pero los riesgos de Country Garden Services también provienen de infracciones que llevaron a sanciones regulatorias. En los últimos dos años, varias empresas locales de la compañía han sido sancionadas por autoridades gubernamentales por razones como que los servicios no cumplieron con los estándares y la operación irregular. El 23 de mayo de 2024, la comunidad Zhangqiu Country Garden atendida por el filial de la ciudad de Jinan de Country Garden Lifestyle Services Group, debido a que las fallas en el elevador dentro del complejo ocurrían con frecuencia y que el mantenimiento (维保) no estaba en el lugar adecuado, no se garantizó la operación segura del elevador; además, la gestión posterior no fue realizada de forma oportuna y estandarizada. Por ello, la Administración de Supervisión del Mercado del distrito Zhangqiu de Jinan inició una investigación y le impuso una multa de 30k yuanes.

El 23 de septiembre de 2025, en los 5 complejos habitacionales atendidos por el filial de Tongzhou de Country Garden Lifestyle Services Group, debido a “cobrar tarifas sin proporcionar el servicio de acuerdo con lo estipulado”, existieron conductas irregulares como disminución del nivel de servicio y discrepancia entre calidad y precio. Por esto, la Administración de Supervisión del Mercado del distrito Tongzhou de Nantong le impuso una multa de 90k yuanes.

La Red de Divulgación de Información de Ejecución de China también muestra que más de 10 subsidiarias bajo Country Garden Lifestyle Services Group han sido incluidas como deudoras ejecutadas. En el último año, se registraron 23 casos en los que se les catalogó como ejecutadas. Entre ellos, el 19 de agosto de 2025, el Tribunal Popular Intermedio N.º 2 de Shanghái ejecutó el monto del caso de 523 millones de yuanes. El 22 de enero de 2026, el tribunal de Lìpǔ de la ciudad de Guilin, Región Autónoma de Guangxi, ejecutó el monto del caso de 138.6 mil yuanes.

Además de lo anterior, 11 subsidiarias que la compañía posee, con más de 967 millones de yuanes en participaciones accionarias, han sido ordenadas por los tribunales para ser congeladas.

Comité Editorial de Turno: Su Zhiyong

Responsable: Li Hongmei Wen Hongmei