De "cero incumplimiento" a la ruptura en financiamiento, el modelo de supervivencia en medio de adversidades que se esconde tras el informe anual de New City Holdings

Bajo el contexto de un ajuste profundo en la industria, New Town Holdings vuelve a entregar otra memoria anual con un significado ejemplar.

El 27 de marzo, New Town Holdings (601155.SH) publicó oficialmente su Informe Anual 2025. En el entorno actual, New Town Holdings no solo mantiene la rentabilidad, sino que además logra que el flujo de caja operativo sea positivo de forma consecutiva durante 8 años.

Lo más importante es que su deuda en mercados públicos sigue estando “sin incumplimientos”. En un momento en que la confianza en la industria aún no se ha reparado por completo, este desempeño ya no es simplemente “estable”, sino un ejemplo del sector inmobiliario para atravesar el ciclo.

Esta empresa inmobiliaria, conocida por su modelo de doble motor “inmobiliario + comercio”, está recuperando la confianza del mercado mediante flujos de caja más estables, una capacidad comercial más fuerte y un desempeño de financiación en constante avance. Desde el “cero incumplimientos” hasta los avances en financiación, desde el lastre que aportan las operaciones comerciales hasta la innovación en titulización de activos, New Town Holdings traza, con una serie de acciones clave, una ruta realista para que las empresas inmobiliarias rompan el estancamiento.

Se pone de manifiesto la resiliencia de las ganancias: el segmento comercial continúa aportando beneficios estables

En 2025, cuando la industria inmobiliaria sigue completando la depuración de inventarios, el estado de resultados se ha convertido en una medida importante para comprobar la verdadera capacidad operativa de las empresas.

Según los datos del informe anual, New Town Holdings logró ingresos de explotación de 53.01B de yuanes, con una ganancia neta atribuible a los accionistas de la empresa cotizada de 680 millones de yuanes. La ganancia neta después de deducir elementos no recurrentes, atribuible a la empresa matriz, fue de 614 millones de yuanes. En un contexto en el que la mayoría de las promotoras privadas aún se encuentran en pérdidas o con beneficios marginales, este resultado destaca especialmente.

Aún con mayor valor está la mejora en la calidad de las ganancias. En 2025, el margen bruto total de la empresa alcanzó el 27,42%, con una mejora interanual de 7,62 puntos porcentuales, evidenciando una recuperación clara de la capacidad de generar ganancias. Al mismo tiempo, el costo de financiación promedio bajó a 5,44%, con un descenso interanual de 0,48 puntos porcentuales, lo que refleja los efectos de mejora financiera derivados de la optimización de la estructura de financiación.

Desde la perspectiva de la industria, el mercado inmobiliario aún se encuentra en una fase de ajuste profundo, con presiones duales tanto en la parte de ventas como en la financiación. En este contexto, lograr mantener ganancias estables constituye una verificación directa de la calidad operativa de la empresa y de su capacidad de control de riesgos. New Town Holdings ha realizado la “transición activa” de su estructura de ganancias: reduciendo de manera proactiva los negocios de desarrollo con bajo margen bruto y reforzando las operaciones comerciales con alto margen.

Esto se refleja de manera especialmente clara en su estructura de negocio. El segmento de operaciones comerciales continúa aportando flujos de caja y beneficios estables, convirtiéndose en el principal soporte de su resultado por ganancias. En 2025, los ingresos totales por operaciones comerciales de New Town Holdings alcanzaron 14.09 mil millones de yuanes, con un crecimiento interanual del 10%. Su proporción sobre el ingreso total aumentó hasta el 25%. El margen bruto de las operaciones de alquiler y administración de propiedades fue de 5.86B de yuanes; la proporción sobre el margen bruto total subió del 48% al 63%, y el margen bruto alcanzó el 70%.

Se observa que New Town Holdings ya se ha ido liberando gradualmente de la dependencia de las ventas de desarrollo, formando un sistema de ganancias endógeno con las operaciones comerciales como núcleo. Este cambio no solo mejora su capacidad de resistencia al ciclo, sino que también sienta una base para la reconfiguración futura de su sistema de valoración.

El poder de “fabricar caja” no disminuye: doble cumplimiento de “cero incumplimientos + alta entrega”

Si la capacidad de generar ganancias es la “constitución” de una empresa, entonces el historial crediticio es su “línea de vida” en el mercado de capitales. En los últimos años, el sistema de crédito de la industria inmobiliaria ha experimentado un fuerte vaivén, mientras que New Town Holdings se ha convertido en una de las pocas promotoras privadas que siempre ha mantenido el “cero incumplimientos” en los mercados públicos.

Según el informe anual, en 2025 New Town Holdings pagó puntualmente 1.43B de yuanes en bonos de mercados públicos, tanto nacionales como internacionales, manteniendo el récord de “cero incumplimientos”.

Este logro no es casual, sino que se basa en una gestión continua de flujo de caja y en la optimización de la estructura de deuda. Al cierre del periodo del informe, la empresa contaba con un saldo de efectivo en manos de 6.8 mil millones de yuanes; su ratio de deuda neta era del 56,97%, manteniéndose en una franja relativamente segura. Además, el flujo de caja neto de actividades operativas fue de 38k de yuanes y ya lleva 8 años consecutivos siendo positivo.

El indicador “flujo de caja operativo positivo durante 8 años consecutivos” significa que la empresa no depende del “financiamiento” para nutrirse de liquidez, sino que cuenta con capacidad propia de generación de caja. Esta es la razón fundamental por la que puede seguir cumpliendo de forma sostenible sus compromisos de deuda.

Al mismo tiempo, New Town Holdings también demuestra una alta capacidad de ejecución en “garantizar la entrega de viviendas” (保交付). En 2025, New Town Holdings entregó más de 38k unidades de vivienda en el año; en los últimos tres años, la cantidad acumulada entregada ya superó 278k unidades.

Aunque el lado de las ventas se contrajo por la influencia de la industria, el desempeño en cobros se mantuvo sólido. En 2025, New Town Holdings logró un importe de ventas contractuales de 19.27 mil millones de yuanes, con un área de ventas de aproximadamente 2,5358 millones de metros cuadrados. El importe de cobros fue de 278k de yuanes, con una tasa de cobro del 110,41%. Una tasa de cobro alta indica que los proyectos tienen una eficiencia de rotación del capital relativamente elevada, lo que aporta una garantía importante para la seguridad del flujo de caja de la empresa.

Se puede decir que el doble cumplimiento de “cero incumplimientos + alta entrega” ha creado en New Town Holdings una etiqueta crediticia distintiva dentro de la industria actual. No solo mejora la confianza de las instituciones financieras y los inversores, sino que también abre espacio para su futura financiación.

Romper el estancamiento y evolucionar en financiación: construir capacidad integral “invertir-financiar-recaudar-construir-gestionar-retirar” a lo largo del ciclo completo

En la industria inmobiliaria, la recuperación de la capacidad de financiación suele considerarse una señal clave de que una empresa sale de sus dificultades. En 2025, New Town Holdings logró avances repetidos en los mercados de capitales nacionales y extranjeros, liberando una señal clara de reparación.

En cuanto a financiación en el exterior, en junio de 2025, New Town Development emitió con éxito bonos senior no garantizados por 300 millones de dólares, convirtiéndose en la primera empresa inmobiliaria privada en reiniciar la financiación en el exterior en los últimos tres años. En septiembre, la empresa emitió, mediante una subsidiaria, pagarés preferentes con garantía por 160 millones de dólares. En cuanto a financiación en el mercado nacional, la empresa emitió varias veces pagarés de mediano plazo durante el año por montos de 2.54M, 9.000 millones y 17.500 millones de yuanes, y todos recibieron garantía total de ChinaBond Credit Enhancement y calificación doble AAA. El tipo de interés del cupón fue tan bajo como 2,68%.

En el entorno de financiación actual de la industria, el simple hecho de “poder conseguir dinero” ya es una señal importante. Los avances en financiación de New Town Holdings por múltiples canales y en múltiples tandas refuerzan aún más el reconocimiento del mercado de su reparación crediticia.

De significado aún más estratégico es la innovación de New Town Holdings en el ámbito de la titulización de activos. En noviembre de 2025, New Town Holdings emitió con éxito “吾悦广场 Institutional REITs”, con un tamaño de emisión de 616 millones de yuanes y un complemento de 410 millones de yuanes para la parte de acreencias. Este producto también es el primer caso del país de “Consumer-style Institutional REITs”, y además el primer producto de este tipo emitido por una promotoras inmobiliaria privada que cotiza en A shares, lo que tiene un significado de demostración destacado para la industria.

Este REITs utiliza como activo subyacente un activo comercial de alta calidad: el Shanghai Qingpu吾悦广场. Mediante la titulización de activos, permite movilizar activos existentes, complementa el flujo de caja de la empresa y optimiza su estructura de activos y pasivos. Esta innovación también marca que la transformación de New Town Holdings desde una promotora tradicional hacia un “operador de activos + gestor de activos” se profundiza aún más.

En torno a esta dirección de transformación, New Town Holdings está construyendo capacidad de ciclo completo de “invertir-financiar-recaudar-construir-gestionar-retirar”: en el lado de “invertir” (投), selecciona activos comerciales de calidad; en el lado de “financiar” (融), amplía canales de financiación; en el lado de “recaudar” (募), realiza la captación de fondos mediante ABS y futuros REITs; en los lados de “construir” (建) y “gestionar” (管), mejora la eficiencia operativa; y en el lado de “retirar” (退), realiza la liberación del valor de los activos y la reinversión en un ciclo.

La escala y la calidad de los activos comerciales proporcionan una base sólida para este modelo. A finales de 2025, New Town Holdings ya tenía presencia con proyectos de complejos integrados en 141 ciudades de todo el país, con 207 complejos. El área comercial en operación de吾悦广场 alcanzó 16.4907 millones de metros cuadrados, y la tasa de ocupación se mantuvo estable en un nivel alto del 97,86%.

El mercado de capitales también ha dado una respuesta positiva a la transformación de New Town Holdings.

En el cuarto trimestre de 2025, Morgan Stanley, un banco de inversión internacional de renombre, anunció que elevaba la calificación de New Town Holdings a “sobreponderar” (超配) y ajustó al alza su precio objetivo. En su informe de investigación, señaló que New Town Holdings logra un crecimiento del alquiler mayor al esperado mediante el aumento de su participación de mercado, y que continúa mostrando una visión positiva sobre el futuro de la titulización de activos. En consecuencia, Morgan Stanley elevó el precio objetivo de New Town Holdings en un 25% hasta 19,7 yuanes; al mismo tiempo, ajustó al alza sus previsiones de EPS para 2026 y 2027 en 3-5%.

En el informe de investigación, Morgan Stanley indicó que, aunque el desempeño del mercado minorista general ha sido plano, New Town Holdings logró un crecimiento de ingresos del 11% en los primeros nueve meses de 2025, y que las ventas comparables en tiendas (同店销售额) mantuvieron un crecimiento constante. “Atribuimos esto a la fuerte posición de la empresa en las zonas centrales de las ciudades, y esperamos que obtenga más cuota de mercado en el proceso de integración de recursos. Combinando el plan del gobierno para impulsar el consumo en su más reciente planificación ‘15ª quinquenal’ (十五五), pronosticamos que sus ingresos por alquiler crecerán a una tasa de crecimiento anual compuesta de aproximadamente 8%, alcanzando los 1B de yuanes para 2027” .

Además de las destacadas actuaciones en el ámbito comercial, Morgan Stanley también señaló en el informe de investigación que la reducción en el desempeño del negocio de desarrollo inmobiliario para el desempeño general de New Town Holdings sigue debilitándose. “Aunque debido a la limitada disponibilidad de recursos vendibles, el importe de ventas contractuales de New Town en 2026 podría seguir contrayéndose, consideramos que esto es positivo para la rentabilidad. A medida que disminuyan las reservas de propiedades en los próximos años, se espera que la carga negativa del desarrollo inmobiliario sobre las ganancias disminuya significativamente, lo que podría hacer que las ganancias de la empresa reboten de forma marcada. Pronosticamos que las ganancias principales (core profits) en 2027 podrían recuperarse a 2.600 millones de yuanes (tasa compuesta 2024-27 del 45%)” .

Con base en lo anterior, Morgan Stanley elevó en 3-5% sus previsiones de EPS para 2026 y 2027 de New Town Holdings y, para reflejar mayores ingresos por alquiler, una mejora en la liquidez y la liberación del valor de las propiedades de inversión, elevó el precio objetivo en un 25% hasta 19,70 yuanes.

De hecho, además de Morgan Stanley, New Town Holdings continúa ganando el reconocimiento del mercado de capitales. Más de 20 casas de valores han mostrado interés y recomendación positiva de forma colectiva, incluyendo Guotou Securities, Huatai Securities, Shenwan Hongyuan, China Construction Investment, Huachuang Securities, Ping An Securities, Northeast Securities, Cathay Haitong, Kaiyuan Securities, Southwest Securities, Galaxy Securities, Xingye Securities, Yangtze Securities, CITIC BOCOM International (CITIC建投) y otras. Varias instituciones de valores han otorgado a la empresa calificaciones de “recomendar” o “comprar”.

En un reciente informe de investigación, Yangtze Securities analizó que las expectativas de políticas de la industria van aumentando gradualmente; sumado a que ya pasó el período pico de pagos de la empresa y que su capacidad de financiación sigue reparándose, el apetito por el riesgo del mercado podría ir elevándose. La disponibilidad de una reserva de terrenos en mano relativamente abundante aún brinda cierta garantía para las ventas. La mejora por parte de los activos comerciales mantenidos en propiedad (self-held) eleva el margen bruto, convirtiéndose en una fuente importante tanto de ganancias como de financiación. Se espera que el valor de la empresa se revalúe; mantiene una calificación de “comprar”.

Desde la recuperación de la capacidad de generar ganancias, hasta el apego a su sistema crediticio, pasando por la reconstrucción de canales de financiación y la actualización del modelo de activos, New Town Holdings mostró en 2025 una línea clara de desarrollo: en medio del ajuste profundo de la industria, mantiene una operación prudente con “espíritu del camello” (骆驼精神) para atravesar el ciclo y, mediante la transformación estructural, abre un espacio a largo plazo. Esto también significa que, en el contexto de la depuración de la industria, las promotoras inmobiliarias privadas de calidad aún tienen capacidad de supervivencia y desarrollo. La resiliencia y la ruta evolutiva que muestra New Town Holdings están proporcionando una base real para que el mercado reconfigure su confianza.

(Este artículo proviene de First Financial)