Las empresas inmobiliarias enfrentan una ola de recuperación de pérdidas, sin embargo, la riqueza en papel no significa realmente haber "salido a flote"

Pregunta a la IA · ¿Cuándo se restaurará la verdadera capacidad de generación de efectivo de las promotoras inmobiliarias bajo beneficios “sobre el papel”?

Periodista de Jiemian News | Wang Yuhan

Recientemente, la industria inmobiliaria ha vivido una “ola de vuelta a la rentabilidad”.

El 25 de marzo, Jiayao Group publicó un aviso de previsión de beneficios, y se espera que el beneficio neto atribuible a los accionistas en 2025 no sea inferior a 50B de yuanes, revirtiendo la pérdida de 28.500 millones de yuanes del mismo periodo de 2024. Y justo una semana antes, Country Garden, Ocean Group y Country Garden también publicaron sucesivamente avisos de resultados de 2025, en los que anunciaron que, mediante una reestructuración de deuda, lograron “volver a ser rentables”.

Según estadísticas de Jiemian News, el total de ganancias contables divulgadas por estas cuatro promotoras supera los 70.000 millones de yuanes. Esta “ola de retorno a la rentabilidad” concentrada ha generado atención en el mercado, pero detrás del bullicio, el trasfondo de este “renacer colectivo” aún requiere ser examinado.

Cuatro avisos de resultados, el mismo “recetario”

Según los avisos de resultados, Jiayao Group prevé registrar utilidades atribuibles a los propietarios de la empresa de no menos de 50.000 millones de yuanes; la reversión a la rentabilidad se debe principalmente al éxito de la reestructuración de deuda en el extranjero, que aporta una reducción de deuda de aproximadamente 8.600 millones de dólares. En cuanto a Country Garden, prevé un beneficio neto atribuible de 17.000-19.000 millones de yuanes, mientras que en el mismo periodo de 2024 fue una pérdida de 18.500 millones de yuanes. La razón principal de este cambio es también la finalización de la reestructuración de deuda en el extranjero, que le aporta a la empresa un ingreso único por reestructuración de aproximadamente 40.000 millones de yuanes.

Ocean Group prevé registrar un beneficio atribuible a los propietarios de aproximadamente 3.000-5.000 millones de yuanes, frente a una pérdida de aproximadamente 21.000 millones de yuanes en el mismo periodo de 2024; y Country Garden prevé registrar una utilidad neta de aproximadamente 1.000-2.200 millones de yuanes, mientras que en el mismo periodo de 2024 la pérdida fue tan alta como 35.145 millones de yuanes. Ambas empresas también señalaron que las ganancias provienen principalmente de ingresos no monetarios generados por la reestructuración de deuda.

A primera vista, las cuatro empresas lograron una espectacular transformación de una pérdida enorme a una ganancia; pero al profundizar, se observa que lo que respalda estas utilidades no es una mejora operativa, sino una ganancia contable única e insostenible derivada de la reestructuración de deuda.

Además, un detalle que vale la pena destacar es que, en las cuatro promotoras, la reestructuración de deuda se materializó casi toda en la segunda mitad de 2025. Jiayao Group lo hizo en septiembre del año pasado; la reestructuración nacional de Ocean Group, en noviembre; y Country Garden y Country Garden, a finales de diciembre. La diferencia entre unas y otras es apenas de tres o cuatro meses; detrás de este “sincronismo” no hay casualidad.

“Por un lado, después de que se estableció el mecanismo de coordinación para la financiación inmobiliaria, el proyecto a nivel local recibió apoyo de liquidez, lo que estabilizó las expectativas de los acreedores y aceleró el avance de la entrega de viviendas prometidas. Por otro, tras una larga etapa de negociación, los acreedores se dieron cuenta de que, en lugar de permitir que las promotoras sigan incumpliendo y los activos queden en cero, era mejor aceptar esquemas como reducción de deuda, extensión de vencimientos, conversión de deuda en capital, etc., para mejorar la tasa global de pago.” Liu Shui, director de investigación empresarial del Instituto de Índice, analizó esto en una entrevista con Jiemian News.

¿Cómo se “convierte” la deuda reestructurada en ganancias?

Cuando una empresa no puede pagar su deuda a su vencimiento, y llega a un acuerdo de reestructuración con los acreedores, ya sea mediante reducción de deuda, extensión o conversión de deuda en capital, en el tratamiento contable se activará un “ingreso por reestructuración de deuda”. ¿Cómo se “genera” exactamente esta ganancia? Hay criterios contables claros de referencia.

De acuerdo con las actuales “Normas de Contabilidad para Empresas, Norma No. 12 — Reestructuración de Deuda”, la reestructuración de deuda se define como: “una transacción en la que, sin cambiar la contraparte, mediante acuerdo entre acreedores y deudores o mediante resolución judicial, se vuelve a pactar el momento, el importe o el método de liquidación de la deuda, etc.”

Dicho de forma sencilla: cuando una promotora renegocia con los acreedores y llega a un plan de pago más “favorable” que el del contrato original, eso constituye una reestructuración de deuda en el sentido de las normas contables. Entonces, ¿cómo se refleja esa “favorable” en los estados financieros? Las normas establecen reglas contables correspondientes para diferentes formas de reestructuración.

Tomemos el ejemplo de la liquidación de deuda mediante activos. Si la promotora paga parte de la deuda con efectivo o con activos no monetarios, el artículo 4 de la norma establece: “cuando se liquida la deuda con efectivo, el deudor debe registrar la diferencia entre el valor contable de la deuda reestructurada y el efectivo real pagado en los resultados del periodo”.

En otras palabras, si una promotora originalmente debía 10.000 millones de yuanes al acreedor, y tras la reestructuración solo necesita pagar 6.000 millones de yuanes, entonces esa diferencia de 4.000 millones de yuanes se reflejará en el estado financiero como “ganancia”.

Liu Shui explicó en la entrevista esta lógica contable: “En una reestructuración de deuda, la diferencia se produce porque el valor contable de la deuda reestructurada excede el efectivo de liquidación, el valor razonable de los activos no monetarios o el valor contable de la deuda tras la reestructuración; esta diferencia debe registrarse de una sola vez como utilidad del periodo, formando ‘ingresos por reestructuración de deuda’.”

Al mismo tiempo, recalcó un punto clave que se suele pasar por alto: “Según los avisos de resultados de las cuatro empresas, la vuelta a la rentabilidad en este año se debe principalmente a los ingresos derivados de la reestructuración de deuda; y al excluir esos ingresos, todas siguen en pérdidas”. Esta esencia de la ganancia es, en realidad, “una utilidad generada por el marco de normas contables”, y se trata de una ganancia única que no es sostenible.

Esta ganancia no proviene del efectivo que se obtiene al vender viviendas o prestar servicios, sino de ajustes de cifras en el papel; se puede decir que es una especie de “riqueza sobre el papel”, con una naturaleza claramente no monetaria y una falta de sostenibilidad.

Entonces, ¿podemos determinar la salud real del sector a través de esta “riqueza sobre el papel”?

“Las futuras condiciones de rentabilidad de las empresas siguen dependiendo de los ingresos y cambios de utilidades generados por la operación normal; se debe prestar especial atención a indicadores como la utilidad operativa central después de eliminar los ingresos por reestructuración, el margen bruto, el flujo de efectivo neto operativo, el ratio de pasivos netos y los indicadores de liquidez.” Liu Shui señaló.

“Más aún, lo que merece observarse es la velocidad de desinversión/venta (go-to-market) de las empresas, la situación de entrega de proyectos, la calidad de la reserva de terrenos y si los canales de financiación se han restaurado realmente; todo esto refleja mejor la capacidad de desarrollo sostenible de las empresas que el beneficio neto contable.”

De “salir a flote” en lo financiero a “estar realmente vivo”

Al quitar la apariencia de “ganancias”, se observa que el negocio principal de estas promotoras sigue sangrando; los datos reales de operación no son alentadores.

Por ejemplo, en su aviso de resultados, Country Garden manifestó que, si en 2025 se excluyen los ingresos no recurrentes, su negocio principal se prevé con una pérdida de 7.500-9.000 millones de yuanes, lo cual amplía la pérdida frente a los 5.825 millones de yuanes del mismo periodo de 2024; Ocean Group también indicó que, si se excluye el impacto de los ingresos únicos por reestructuración de deuda mencionados, se espera que este año registre una pérdida atribuible a los propietarios.

Estos datos muestran que la reestructuración de deuda solo compra tiempo y no resuelve el problema de raíz. Cuando se agota el “bono único” de la ganancia por reestructuración, si el lado de las ventas no se recupera, el margen bruto no se repara y el flujo de caja no vuelve a positivo, estas empresas seguirán atrapadas en un círculo vicioso de “pérdida—reestructuración—otra pérdida”.

“Completar la reestructuración de deuda no equivale a estar realmente ‘a flote’.” Liu Shui afirmó con claridad en la entrevista que, si las ventas posteriores no van bien y la operación no mejora, aún podría existir el riesgo de que el flujo de efectivo vuelva a romperse. Es necesario tratar la reestructuración como un nuevo punto de partida, no como un punto final.

En su declaración a Jiemian News, indicó que para que una promotora inmobiliaria restablezca realmente su “capacidad de generación de efectivo”, al menos debe superar tres obstáculos:

Primero, acelerar el cobro por ventas y activar los activos existentes. Aprovechar la ventana de políticas; utilizar herramientas como bonos especiales para almacenar reservas de tierras y medidas de ajuste de planeamiento de suelos para convertir los activos acumulados en flujo de efectivo. Sin ventas, todo es hablar.

Segundo, enfocarse en el negocio central y construir un nuevo modelo de desarrollo. Desinvertir en activos no centrales y de baja eficiencia, y pasar a un modelo que preste más atención a la calidad de los activos, a una operación estable y a la seguridad financiera. La transformación hacia activos ligeros es la dirección; pero la rentabilidad de nuevos negocios como construcción por encargo (gestión a pedido) y pensiones para mayores es muy inferior a la del desarrollo tradicional, y se requiere tiempo para cultivarla.

Tercero, esperar la recuperación del mercado y reparar los canales de financiación. La recuperación general de las ventas en la industria es la base para que las empresas sigan cobrando; el éxito de la reestructuración de deuda ayuda a reparar el crédito y crea condiciones para obtener nueva financiación.

A partir de lo que se ve por el momento, después de la materialización de la reestructuración de deuda, las promotoras ya han comenzado a actuar y están esforzándose por volver a la senda de la operación normal. Country Garden propuso un modelo de “baja deuda, activos ligeros y alta calidad” y, con base en este, estableció tres direcciones principales de transformación; Country Garden, por su parte, planteó una “segunda puesta en marcha” y afirmó que 2026 será el año más crucial para pasar de la entrega de viviendas prometidas a una operación normal.

El éxito de la reestructuración de deuda le ha dado un respiro a las empresas; si en el futuro realmente podrán “estar a flote” depende aún del efecto de la desinversión/ventas, la activación de activos y el éxito de la transformación del modelo. La “riqueza sobre el papel” no sostiene el valor a largo plazo; los cobros reales de ventas y el flujo de efectivo operativo estable y continuo con dinero de verdad son la verdad innegociable para que la empresa sobreviva.