UHOMES REITF vs UPDC REITF: ¿Cuál ofrece mejor valor en 2026?

UHomes Fondo Fiduciario de Inversión Inmobiliaria y UPDC Fondo Fiduciario de Inversión Inmobiliaria se encuentran entre los REITFs listados en la NGX. Ambos han publicado sus resultados financieros de 2025, reportando un desempeño sólido.

En valoración por precio, el desempeño ha sido relativamente impresionante. En 2025, el UH REITF superó al UPDC REITF con una ganancia de precio YtD del 42%.

La subida ha continuado en 2026, con un 39.83% frente al 18.84% de UPDC al cierre de la sesión de negociación del 2 de abril de 2026

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Sin embargo, su capitalización de mercado UPDC es ligeramente mayor que en N21.8 mil millones en comparación con los N18.13 mil millones de UHome.

Pero antes de entrar en los números, ¿qué está impulsando fundamentalmente esta superación del desempeño está alineado con la valoración por precio? ¿Qué empresa ofrece el mejor valor?

Qué REITs ofrecen a los inversores

Union Homes REIT y UPDC REIT están estructurados para agrupar fondos de inversores e invertir en propiedades generadoras de ingresos, como urbanizaciones residenciales, centros comerciales, espacios de oficina y almacenes.

A cambio, distribuyen una porción de sus ganancias como dividendos a los inversores. En términos simples, los REITs brindan a los inversores acceso a retornos inmobiliarios sin la carga de ser propietarios o gestionar propiedades directamente.

Los inversores pueden participar ya sea comprando unidades en la bolsa o invirtiendo a través de fondos mutuos inmobiliarios.

Según el informe semanal de la SEC sobre Esquemas de Inversión Colectiva al 23 de enero de 2026, hay seis fondos mutuos de fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) (REIT) incluyendo los vinculados a Union Homes y UPDC.

Otros incluyen el Housing Solution Fund, el Ministry of Finance Incorporated Real Estate Investment Fund (MOFI REIF), el Nigeria Real Estate Investment Fund y el SFS Real Estate Investment Trust Fund.

Estos fondos son gestionados por administradores profesionales de fondos y brindan exposición indirecta a activos inmobiliarios.

En 2025, los seis fondos mutuos de REITF entregaron un retorno promedio de 19.7%, con fondos vinculados a UPDC gestionados por Stanbic IBTC Asset Management Limited, ofreciendo 30% YtD, el más alto del grupo.

Sin embargo, esto todavía queda por debajo del aumento del 38% año a la fecha registrado por UPDCREIT en la NGX, destacando una divergencia clave entre los retornos de fondos mutuos impulsados por NAV y el desempeño del precio de las acciones impulsado por el mercado.

**Desempeño financiero **

En los últimos cinco años (2021–2025), ambos REITs han demostrado generación de ingresos y rentabilidad consistentes.

Si bien UH REITF se ha mantenido rentable durante todo el período, acumulando más de N20 mil millones en ganancia total, UPDC REITF registró solo una pérdida en 2021 antes de volver a la rentabilidad, con ganancias acumuladas de aproximadamente N13 mil millones durante el mismo período.

**Rentabilidad en 2025 **

El ingreso neto de UHomes (excluyendo ganancias por swap y revaluación) aumentó 8.5% a N1.147 mil millones, mientras que el ingreso neto de UPDC, excluyendo ganancias por swap y revaluación, aumentó aproximadamente 30% a N2.3 mil millones

Sin embargo, incluyendo swap y revaluación sobre propiedades, el ingreso neto de UHomes REITF se situó en N18.218 mil millones frente a N1.045 mil millones en 2024.

Por otro lado, la ganancia de UPDC con swap y revaluación disminuyó 7.7% a N4.335 mil millones.

De lo anterior, mientras UHOMES entregó mayores ganancias principales impulsadas por ganancias por revaluación, UPDC superó en rentabilidad subyacente, registrando un crecimiento más rápido e ingresos centrales más altos.

**Ganancias por acción **

Ya sea impulsado por fundamentos u óptica, el impacto ya se ha reflejado en las ganancias por unidad (EPS).

El EPS de UHOMES REITF creció a N96.84, frente al N1.62 de UPDC REITF, destacando el impacto de las ganancias por revaluación. Esta divergencia es importante, ya que afecta directamente los retornos de los inversores, particularmente los pagos de dividendos.

**Pago de dividendos **

UHOMES REITF propuso el pago de dividendos de N1.032 mil millones para 2025, lo que refleja un 7.7%; N4.13 por acción.

En contraste, UPDC REITF pagó un dividendo interino de 22 kobo por unidad y propuso un dividendo final de 33 kobo por unidad, lo que equivale a 55 kobo.

Así, UHOMES ofrece un pago mucho más alto en comparación con UPDC, aunque el pago estuvo vinculado a ganancias de valoración en lugar de ingresos centrales.

**Sostenibilidad en 2026 **

Un tema clave que los inversores deben observar es quién genera más ingresos de sus propiedades, porque un fuerte crecimiento de activos es bueno, pero el flujo de caja es lo que sostiene los pagos de dividendos y la expansión.

• La inversión de UPDC en propiedades asciende a N29.56 mil millones (subiendo 8.64% YoY) y los ingresos por alquiler de N1.74 mil millones (subiendo 21% YoY), lo que sugiere que generó un rendimiento por alquiler de 5.9% sobre su portafolio de propiedades.
• Por otro lado, UHomes generó un rendimiento por alquiler de 2.8% basado en su inversión en propiedades de N26.21 mil millones (+163% YoY) e ingresos por alquiler de N723.6 millones (+17.06%).

Otra medida importante de sostenibilidad es la eficiencia operativa; cuánto de los ingresos se consume mediante gastos operativos.

• En el caso de UPDC REITF, la relación de gastos sobre ingresos aumentó a 14.09% desde 14.10% en 2024, lo que sugiere consistencia en la eficiencia operativa.
• Para UHomes REITF, la relación de gastos a ingresos disminuyó a 1.33% desde 17.26% en 2024.
• Esto es una mejora significativa, pero se debe en gran parte al aumento en los ingresos reportados, impulsado por la revaluación

**Balance general: **

UPDC REIT tiene el portafolio de propiedades más grande, de N29.595 mil millones (+8.64%) en propiedades de inversión, lo que representa casi el 82% de sus N36.290 mil millones de activos totales.

Union Homes REIT mantiene aproximadamente N26.215 mil millones (+163%) en propiedades de inversión en relación con sus N29.178 mil millones (+131.1% YoY) de activos totales, lo que equivale a cerca del 90% de los activos totales.

Si bien ambos REITs operan con portafolios considerables en el contexto del mercado de REIT de Nigeria, su base de activos sigue siendo modesta en comparación con el enorme déficit de vivienda del país. Las inversiones de la compañía de N30 mil millones en propiedades son sólidas, pero en el mercado de vivienda de Nigeria, sigue siendo pequeño.

Valoración:

El tamaño por sí solo no cuenta toda la historia; lo que importa es cuánto valor crea cada REIT para los inversores.

• Ganancias por unidad: Union Homes – N96.84 | UPDC – N1.62
• Ratio P/E: Union Homes – 0.75x | UPDC – 5.06x
• Ratio P/B: Union Homes – 0.65x | UPDC – 0.57x
• Ratio P/S: Union Homes – 0.0039x | UPDC – 3.65x

Aquí, U HOMES parece más barato en la mayoría de métricas de valoración:

• Un P/E de 0.75x sugiere que la acción cotiza a menos de 1x ganancias
• Un ratio P/S extremadamente bajo refuerza la idea de una infravaloración profunda

Estos múltiplos bajos se deben en gran medida a ganancias con fuerte peso de revaluación, que inflan los ingresos reportados.

**UPDC, por otro lado: **

• Cotiza a un P/E más alto de 5.06x
• Tiene un ratio P/S más “normal” de 3.65x

Esto refleja ganancias que están más impulsadas operativamente y menos distorsionadas por ganancias de revaluación

En general, UPDC gana más de lo que posee, mientras UHOMES posee más de lo que actualmente gana, y en 2026, la mejor opción depende de si los inversores priorizan ingresos estables o potencial de crecimiento.