Pérdida masiva de 13.2 mil millones, ¡deuda pública eliminada! ¿Cuánto queda en las "fondo" de Gemdale?

Recientemente, Gemdale Group publicó su Informe Anual 2025.

Durante el período objeto del informe, la compañía logró unos ingresos operativos de 35.86B de yuanes, un 52,41% menos año con año; el beneficio neto atribuible a la matriz fue de -13.28B de yuanes, estableciendo el mayor récord histórico de pérdidas.

A pesar de la presión sobre los resultados, Gemdale aún ha cumplido puntualmente con el pago de su deuda. El 7 de abril completó el reembolso de los intereses y principal de dos bonos corporativos, “21Gemdale 03“ y “21Gemdale 04“, con un importe total de aproximadamente 522 millones de yuanes. Tras el reembolso de estos dos bonos, la deuda de Gemdale en el mercado abierto quedó completamente en cero.

Como una de las pocas promotoras inmobiliarias de la industria que mantiene el impago de la deuda con “cero incumplimientos”, es particularmente valioso que Gemdale, bajo una presión extrema por pérdidas, haya hecho todo lo posible para sostener su credibilidad en el mercado. Entonces, ¿qué tan reales son sus “activos de reserva” y su capacidad a largo plazo para resistir riesgos? ¿Y en el futuro, en qué se apoyará la compañía para salir del atolladero operativo y lograr una recuperación sostenible?

Pérdidas acumuladas en dos años cercanas a 20B de yuanes

A través de los estados financieros no es difícil ver que tanto los ingresos como el beneficio neto cayeron en ambos frentes, casi en todo el período de ajuste del nuevo equipo de gestión de Gemdale.

Desde que el marzo de 2024 Xu Jiajun asumió como presidente, Gemdale ha registrado dos años consecutivos de descenso en ingresos y pérdidas.

Influidas por el ajuste de la industria, la escala de ventas de la compañía disminuyó, y el área que puede registrarse en resultados se redujo. En 2024 y 2025, los ingresos operativos cayeron 23,22% y 52,41% respectivamente, hasta 75.34B de yuanes y 35.86B de yuanes.

En 2024, Gemdale tuvo por primera vez una pérdida de 6.12B de yuanes; en 2025, la pérdida se amplió a 13.28B de yuanes, lo que equivale a un aumento de la pérdida del 117,19% año con año. En conjunto, en dos años las pérdidas superaron los 19.3B de yuanes.

No obstante, Gemdale reconoce en su informe financiero que las enormes pérdidas no se deben únicamente al deterioro operativo, sino a una purga financiera concentrada dentro de un ciclo de caída de la industria. “Mientras el margen de beneficio bruto de la liquidación del negocio inmobiliario cae a 7,93%, la compañía, aplicando el principio de prudencia, ha provisionado reservas por depreciación de inventarios y reservas por pérdidas crediticias”.

Según el informe financiero, en 2025, las pérdidas por deterioro crediticio y las pérdidas por deterioro de activos acumuladas de Gemdale alcanzaron 9.05B de yuanes.

Los expertos de la industria señalan que esta práctica de registrar riesgos de una sola vez y reparar el balance patrimonial es una salida “dolorosa pero general” típica de la industria, y también crea espacio para que la compañía pueda “ligerar carga” en el futuro.

El desarrollo tradicional se detiene; se abre paso mediante la gestión por encargo

La presión sobre el desempeño que enfrenta Gemdale se concentra principalmente en su negocio principal de desarrollo inmobiliario. En 2025, Gemdale logró un monto de contratación de 30.02 mil millones de yuanes, un 56,18% menos año con año, y ya cayó fuera del top 20 de la industria.

En el conjunto de 2025, el negocio de desarrollo inmobiliario realizó ingresos operativos por 23.89 mil millones de yuanes, un 60,20% menos año con año; el margen de ganancia bruta bajó 6,18 puntos porcentuales frente al año anterior, hasta 7,93%. El flujo de efectivo neto generado por actividades operativas fue de 16,075 millones de yuanes, un 99,88% menos año con año.

Bajo el contexto de una presión sostenida sobre el negocio de desarrollo tradicional, en el lado de inversiones Gemdale también muestra una estrategia de contracción prudente. Solo al inicio de 2025, en Shanghái y Hangzhou obtuvo dos terrenos, con una inversión total de aproximadamente 16.08M de yuanes.

Gemdale también continúa expandiendo su disposición de activos ligeros. En 2025, en el negocio de gestión por encargo, se añadieron en total 15,31 millones de metros cuadrados de área con contratos, un 59% más año con año. Al cierre de 2025, el negocio de gestión por encargo ya tenía presencia en más de 70 ciudades en todo el país, con un área acumulada de contratos y administración de 53,62 millones de metros cuadrados.

Como una de las promotoras que antes se incorporó al canal de gestión por encargo en China, Gemdale entró en este campo en 2006. Hoy, ya ha formado una salida de gestión relativamente madura y una influencia de marca.

Sin embargo, la competencia en el canal de gestión por encargo se está volviendo cada vez más intensa; grandes promotoras, empresas estatales locales y plataformas profesionales de gestión por encargo están entrando en el mercado. Gemdale todavía necesita seguir construyendo continuamente su competitividad central en la obtención de proyectos, fortaleza del producto, eficiencia operativa y control de riesgos.

Cabe señalar que en 2025 el desempeño de negocios como el de servicios de propiedad y el de operación de propiedades tipo “tenencia” se mantuvo globalmente estable, funcionando como un amortiguador importante del desempeño.

Al cierre de 2025, el área bajo administración de Gemdale Smart Services era de aproximadamente 268 millones de metros cuadrados. En el período, la administración de propiedades logró ingresos operativos de 8.06 mil millones de yuanes, un 3,23% más año con año.

Los ingresos por alquiler de propiedades y otros alcanzaron 1B de yuanes, un 15,69% menos año con año, pero el margen de ganancia bruta aumentó 3,77 puntos porcentuales frente al año anterior hasta 58,09%, mejorando la calidad de las utilidades.

Persisten presiones de corto plazo aunque la deuda pública quede en cero

Ante unos fundamentos operativos que siguen debilitándose, Gemdale seguirá poniendo en primer lugar el mantenimiento del crédito en el mercado público y ha dado un paso clave mediante el reembolso rígido y puntual.

El 7 de abril, Gemdale Group completó el pago de intereses y principal de dos bonos corporativos, “21Gemdale 03” y “21Gemdale 04”. El importe total fue de aproximadamente 522 millones de yuanes.

En los últimos años, Gemdale ha mantenido el reembolso puntual y completo de la deuda con vencimientos en el mercado público. El tamaño de su pasivo con intereses se ha reducido de manera ordenada y la estructura de deuda ha mejorado aún más.

Al cierre de 2025, el saldo de pasivos con intereses de la compañía era de aproximadamente 67 mil millones de yuanes; de ese total, el 98,6% corresponde a préstamos bancarios. El costo promedio ponderado de la financiación de deuda fue de 3,92%, 13 BP menos que al final de 2024.

En la actualidad, los indicadores de ratio de apalancamiento de la compañía se mantienen estables: el ratio activo-pasivo fue de 64,25%; y, tras descontar los pasivos contractuales, el ratio activo-pasivo fue de 61,56%; la ratio de deuda neta fue de 65,21%.

Mientras reduce activamente la deuda, Gemdale también enfrenta un desafío significativo de liquidez. Debido a la debilidad en la recuperación de pagos de ventas y a los gastos de amortización concentrada, la presión de efectivo de la compañía ha aumentado actualmente.

Según datos de Tonghuashun, al cierre de 2025, los préstamos a corto plazo de Gemdale eran de 415 millones de yuanes; los pasivos no corrientes con vencimiento en un año eran de 3.61B de yuanes; el efectivo y equivalentes alcanzaron 30.65B de yuanes. La brecha de fondos a corto plazo era de aproximadamente 12.67B de yuanes; la capacidad de la compañía para cubrir su deuda a corto plazo es claramente insuficiente.

En conjunto, aunque Gemdale logra mantener la línea de seguridad y, mediante la depuración financiera, ha creado espacio para el desarrollo futuro, la presión real sigue siendo que el flujo de efectivo está tenso y que la cobertura de la deuda a corto plazo es insuficiente.

Su capacidad a largo plazo para resistir riesgos aún debe verificarse continuamente: si realmente podrá salir del atolladero operativo depende no solo del ritmo de recuperación general de la industria, sino también de una mejora sustancial en la recuperación de pagos de sus ventas, y además del impulso continuo de negocios de activos ligeros como la gestión por encargo.

Por Wen/ Huang Ning