¿Vale la pena pagar anticipadamente el préstamo hipotecario personal en saldo de las seis grandes bancos, que ha disminuido en 0.7 billones de yuanes?

Cada diario del reportero｜赵景致    Cada diario del editor｜魏官红

¿El “viento” de pagar anticipadamente la hipoteca terminó?

Desde la segunda mitad de 2022, los prestatarios de préstamos hipotecarios para vivienda en China han acelerado el pago anticipado de los préstamos, y gradualmente se ha formado durante un tiempo un “auge del pago anticipado”.

Pero hoy, las escenas de conseguir turnos a altas horas de la madrugada y hacer fila durante meses ya no son tan comunes. ¿Sigue persistiendo el “viento” del pago anticipado? El reportero de 《Diario Económico Diario》, tras recopilar datos, descubrió que el saldo total de los préstamos hipotecarios personales para vivienda de los seis grandes bancos estatales (en términos de cartera) es de aproximadamente 24,48 billones de yuanes, una disminución de alrededor de 0,71 billones de yuanes respecto al año anterior.

“Ahora definitivamente todavía hay quienes pagan anticipadamente la hipoteca, pero en comparación con los años anteriores, definitivamente ya no se puede llamar ‘auge’.” Wang Pengbo, analista jefe de Bainong Consulting, dijo que la caída del saldo de los préstamos hipotecarios se debe conjuntamente a que los residentes pagan anticipadamente sumado a que la disposición de compra de vivienda el año pasado no fue alta.

Cabe destacar que este año, en el primer trimestre, el mercado inmobiliario mostró una “pequeña primavera”. Ante esta situación, el experto senior en políticas financieras Zhou Yiqin considera que esta vez no se trata de un rebote inmediato tras estar muy deprimido, sino de una recuperación progresiva de la confianza del mercado, a medida que las tasas de interés del mercado se van reduciendo gradualmente y las políticas de compra de vivienda se relajan gradualmente; y existe la posibilidad de que esta tendencia continúe en el segundo trimestre.

Saldo de hipotecas personales a la baja en 2025

El reportero, tras recopilar datos, observa que el saldo de préstamos hipotecarios personales de los bancos aún sigue disminuyendo.

En 2024, como las principales fuerzas en la concesión de préstamos hipotecarios, los seis grandes bancos estatales redujeron sus préstamos hipotecarios personales en 0,62 billones de yuanes; mientras que en todo 2025 la reducción neta fue de 0,71 billones de yuanes, ampliando la caída frente a 2024.

Cabe destacar que en la primera mitad de 2025, la reducción total de los seis grandes bancos estatales fue de 107,8 mil millones de yuanes, claramente inferior a los 325,5 mil millones de yuanes de la primera mitad de 2024; sin embargo, en la segunda mitad de 2025 la caída fue grande, alrededor de 602,2 mil millones de yuanes, lo que hizo que la disminución total del año de los préstamos hipotecarios personales fuera aún mayor que en 2024.

A medida que el saldo de préstamos hipotecarios personales se va reduciendo continuamente, actualmente todos los seis grandes bancos estatales han dejado atrás la “era de 6 billones de yuanes” en su saldo de préstamos hipotecarios personales.

Desde la perspectiva del panorama a nivel nacional, el saldo de préstamos hipotecarios personales también sigue a la baja. Los datos del banco central muestran que a finales de 2025 el saldo de préstamos hipotecarios personales en todo el país fue de 37,01 billones de yuanes, con una disminución interanual del 1,8%; esto indica que en algunos bancos el saldo de préstamos hipotecarios personales incluso ha aumentado, y que los bancos han entrado en una etapa de competencia más detallada y precisa en préstamos hipotecarios personales.

En la industria se considera que la disminución del saldo de préstamos hipotecarios en cartera se debe en realidad a la pugna de dos fuerzas: una es cuánto “se extrae” mediante el pago anticipado de hipotecas; y la otra es cuánto “se compensa” con la nueva concesión de préstamos hipotecarios.

“Ahora definitivamente todavía hay quienes pagan anticipadamente la hipoteca, pero en comparación con los años anteriores, definitivamente ya no se puede llamar ‘auge’.” Wang Pengbo dijo que el pago anticipado de hipotecas sumado a que la disposición de los residentes a comprar vivienda el año pasado no era alta, hizo que ambos factores actúen conjuntamente, provocando que disminuya el saldo de préstamos hipotecarios personales de los bancos.

Yang Haiping, investigador destacado de la Asociación de la Industria de Gestión Patrimonial de Beijing, dijo que el sector inmobiliario aún está en un periodo de ajuste; actualmente hay muchos grupos con demanda real, pero también hay muchos grupos que están a la espera, de modo que en general el crecimiento de los préstamos hipotecarios es débil.

Bienvenida a una “pequeña primavera” en el mercado inmobiliario del primer trimestre

En el primer trimestre, las transacciones de viviendas de segunda mano en el continente vivieron una “pequeña primavera”. Según el informe de Centaline, en marzo, el área de transacciones de viviendas de segunda mano en las 20 ciudades clave fue de aproximadamente 17,97 millones de metros cuadrados, con un aumento del 117% mes a mes y también un aumento del 6% interanual; en el acumulado del primer trimestre, el área total transaccionada fue de aproximadamente 41,08 millones de metros cuadrados, con un aumento del 4% interanual.

Y en esta racha de “pequeña primavera”, ciudades de primera línea como Beijing y Shanghái desempeñaron el papel de “vanguardia”.

“la ‘pequeña primavera’ del mercado inmobiliario en el primer trimestre de 2026, impulsada principalmente por la reactivación del mercado de viviendas de segunda mano en ciudades de primera línea, actualmente se encuentra en una fase de recuperación moderada; su tendencia de calentamiento podría tener cierta continuidad.” Zhou Yiqin dijo al reportero que, con la llegada de la “pequeña primavera”, el impacto positivo en el saldo de préstamos hipotecarios personales de los bancos comerciales también se irá manifestando gradualmente.

“aunque no se ha logrado una reversión integral, yo creo que no se trata de un rebote inmediato tras estar muy por debajo, sino de que, a medida que las tasas de interés del mercado se reducen gradualmente y las políticas de compra de vivienda se relajan gradualmente, la confianza del mercado se está recuperando de manera constante; considero que existe la posibilidad de que continúe en el segundo trimestre.” Zhou Yiqin señaló que la actividad en las transacciones de viviendas de segunda mano impulsará directamente el aumento del número de solicitudes de préstamos hipotecarios, reduciendo progresivamente el ritmo de la caída del saldo; posteriormente, se espera que esto ofrezca un soporte positivo al saldo de los préstamos hipotecarios. En conjunto, el mercado inmobiliario avanza hacia la dirección de “aumentar cantidad manteniendo precios estables”.

Yan Yuejin, subdirector del Instituto de Investigación Inmobiliaria de Shanghai, dijo al reportero: “la ‘pequeña primavera’ se centra más en las transacciones de viviendas de segunda mano en ciudades clave. En este momento, aún se encuentra en una fase inicial de la recuperación del mercado inmobiliario a nivel nacional. En el segundo trimestre, el mercado de transacciones seguirá mejorando y también aportará soporte positivo al mercado de préstamos. Pero algunos clientes tienen préstamos de fondos de previsión para vivienda (公积金), que no se contabilizan en los datos de préstamos de bancos comerciales, y eso también afecta el saldo de préstamos comerciales”.

Varios bancos dicen que ya ha aparecido un aumento evidente en la entrada de solicitudes de préstamos hipotecarios

Respecto a la situación de préstamos hipotecarios personales de este año, el reportero observó que los directivos de varios bancos también hicieron declaraciones en las conferencias de publicación de resultados. Entre ellos, el Banco de Comunicaciones tiene una evaluación más optimista del negocio de préstamos hipotecarios personales.

En la conferencia de publicación de resultados del año fiscal 2025, el vicepresidente del Banco de Comunicaciones, Zhou Wanfu, explicó que desde marzo de 2026, el número de solicitudes recibidas para préstamos hipotecarios ha aumentado de manera evidente. “Esto debería ser una señal de que el mercado inmobiliario se está estabilizando.” Zhou Wanfu dijo que si esta tendencia continúa, el negocio de préstamos hipotecarios del 2026 logrará gradualmente un crecimiento positivo, y además impulsará que el Banco de Comunicaciones alcance el objetivo de crecimiento esperado para todo su crédito minorista.

El vicepresidente del Banco Industrial y Comercial de China (ICBC), Wang Jingwu, respondió a la tasa de morosidad de préstamos para individuos. Wang Jingwu afirmó que la calidad de los activos de los préstamos individuales ha mantenido durante mucho tiempo un nivel excelente; en los últimos dos años, debido a factores como la transformación económica, el ajuste del mercado inmobiliario y desequilibrios temporales entre oferta y demanda, la tasa de morosidad ha mostrado una tendencia al alza a corto plazo, en línea con la tendencia general del sector.

“La base económica de China es estable, su resiliencia es fuerte y su potencial es grande; no se han cambiado las condiciones de soporte y la tendencia general a largo plazo hacia la mejora. El riesgo de los préstamos personales en el futuro será controlable.” Wang Jingwu juzgó que, a medida que se acelere la implementación de un paquete de políticas y se siga liberando el dividendo de políticas, la base del mercado de crédito para individuos mejorará gradualmente, y la calidad de los activos de los préstamos personales también volverá a niveles razonables.

Aunque el Estado también sigue emitiendo políticas sobre el sector inmobiliario y el mercado inmobiliario muestra señales de recuperación, Yang Haiping dijo al reportero que la proporción de los préstamos hipotecarios en la asignación de activos bancarios podría seguir una tendencia a la baja.

Según los datos actuales, el reportero observa que los grandes bancos han logrado aumentos sustanciales tanto en los préstamos de consumo personales como en los préstamos de carácter empresarial personal. Entre ellos, los préstamos de consumo personales del Banco Industrial y Comercial de China aumentaron 244.8k de yuanes, un 18,5%; los préstamos personales para actividad empresarial aumentaron 7.1k de yuanes, un 15,0%; y el crecimiento de los préstamos de consumo personal en el Banco de China dentro del país alcanza el 28%.

¿Pagar anticipadamente la hipoteca es rentable?

Antes, el principal motivo del “auge del pago anticipado de hipotecas” era el de los propios prestatarios: por un lado, debido a las fluctuaciones económicas; por otro, a que la volatilidad en los mercados financieros de China se intensificó, y los precios de acciones, fondos, etc. cayeron en gran medida. Los ingresos de inversión de los residentes comunes disminuyeron de forma evidente y la preferencia por el riesgo se volvió más conservadora. Además, algunas hipotecas en cartera tenían tasas de interés relativamente altas; en algunos casos, las tasas de los préstamos hipotecarios en cartera superaban el 5%. Con la combinación de estos factores, los prestatarios utilizaron parte del dinero que antes estaba destinado a inversiones para pagar anticipadamente.

Sin embargo, a medida que se reducen las tasas de interés de las hipotecas en cartera, los costos por intereses de los préstamos hipotecarios para vivienda personal también van disminuyendo gradualmente. Según los datos del banco central, en febrero de este año, la tasa de interés promedio ponderada de los préstamos hipotecarios personales recién otorgados fue de aproximadamente 3,1%, es decir, cerca de 10 puntos básicos menos que en el mismo periodo del año anterior, manteniéndose las tasas de interés en niveles bajos.

Si las tasas de interés están en niveles bajos, ¿pagar anticipadamente la hipoteca sigue siendo rentable?

“Para determinar si es rentable o no, hay que ver el nivel de rentabilidad de inversión o ahorros del consumidor actualmente, y qué tan grande es la diferencia respecto a la tasa de interés de la hipoteca después del recorte.” Wang Pengbo dijo. Si la tasa de retorno de la inversión es mayor que la tasa del préstamo, se podría considerar destinar más fondos a la inversión; de lo contrario, se puede considerar pagar total o parcialmente el préstamo. Además, también es necesario reservar suficiente dinero para los gastos cotidianos de la vida y para el futuro como pensión y atención médica.

Además, desde el punto de vista del método de pago, por lo general, con el esquema de “capital en cuotas iguales” (等额本金), al inicio se paga más capital y menos intereses; en comparación, el pago anticipado sería un poco más rentable. Con el esquema de “capital e intereses en cuotas iguales” (等额本息), al inicio se paga más interés y menos capital; si el pago ya pasó la mitad, también se puede no considerar el pago anticipado.

Fuente de la imagen de portada：Colección de medios de Diario Económico Diario