El cambio entre el antiguo y el nuevo modelo, la industria inmobiliaria se orienta hacia la "base sólida para la estabilidad de la vida de la población", entrando en una etapa clave de transformación y consolidación.

《China Times》（www.chinatimes.net.cn）报记者 李贝贝 上海报道

在过去一年中，房地产市场政策的底部与市场底部逐步变得清晰，保交房工作取得了阶段性成效，打造高品质住房已然成为行业共识。2026年作为“十五五”的开局之年，国内经济结构转型升级步伐加快，房地产行业进入深度调整与转型攻坚的关键时期。

4月2日，在2026观点年度论坛上，业内人士的共识与实践表明，转型攻坚之路虽有挑战，但机遇并存。从政策层面的“优化供给”到企业层面的“品质创新”，从“好房子”打造到城市更新、数字化转型、轻资产运营的多元探索，房地产行业正逐步摆脱传统规模依赖，向民生属性回归、向品质竞争转型。

Nodos históricos de la alternancia entre los modos nuevos y los antiguos

Enfocando este tema central de la transformación del sector, expertos y académicos, así como representantes empresariales, han expresado opiniones y han interpretado la orientación de políticas y la dirección de desarrollo.

El presidente de la Asociación de la Industria Inmobiliaria de la provincia de Guangdong, Wang Shao, señaló que, en comparación con el “十四五”, las políticas centrales inmobiliarias del “十五五” han pasado de “aumentar la oferta y mantener un desarrollo estable” a “optimizar la oferta, impulsar el desarrollo de alta calidad y un nuevo modelo de desarrollo”, lo que marca la transición del sector inmobiliario desde la expansión de escala hacia la mejora de la calidad y desde el “instrumento de estímulo económico” hacia una “base de estabilidad para el bienestar de la gente”.

Ante la nueva etapa de desarrollo, el sector inmobiliario también enfrenta requisitos de contenido para el desarrollo de alta calidad; su núcleo es lograr una unidad multidimensional de “la estabilidad del crecimiento, la equidad en el desarrollo, la sostenibilidad del entorno y la justicia social”, al tiempo que se equilibra la relación entre la estabilidad a corto plazo y el desarrollo saludable a largo plazo.

Wang Shao enfatizó que el objetivo último de las buenas viviendas es volver al atributo de bienestar de la gente, logrando que “cada persona disfrute de una vivienda adecuada”: “hacer que el espacio urbano sirva mejor para el desarrollo de personas de todos los sectores del país, lo cual coincide plenamente con el objetivo final de construir una ciudad moderna para el pueblo”. Las promotoras inmobiliarias necesitan convertir simultáneamente el valor de “buenas viviendas” y “buenos servicios” en fuerza motora del crecimiento económico, estimulando el consumo y promoviendo la inversión efectiva; construir espacios y escenarios de vida y producción de alta calidad, liberando de manera continua el valor de la tenencia a largo plazo de “buenas viviendas”; avanzar de manera sistemática y profunda en la construcción de “buenas viviendas, buenos vecindarios, buenas comunidades y buenas ciudades”, ayudando a que el sector inmobiliario regrese a sus atributos de bienestar de la gente, y convertirse en un apoyo importante para el desarrollo de alta calidad.

Yang Jin, secretario del Comité del Partido y presidente de Beijing Citic City Development & Operations Co., Ltd., comentó que actualmente la industria inmobiliaria se encuentra en un nodo histórico de alternancia entre los modos nuevos y los antiguos; conservar el flujo de caja o conservar la utilidad se ha convertido en la elección dilemática que las empresas deben enfrentar.

Yang Jin considera que los desafíos actuales del sector son, en esencia, el resultado inevitable de la transición de la economía macro y la iteración de la etapa de desarrollo urbano. El modelo previo del sector inmobiliario de crecimiento por expansión de escala ya no funciona; el enfoque del sector se ha desplazado hacia hacer mejores los incrementos y poner en funcionamiento los activos existentes. En el presente, las políticas nacionales que apoyan con fuerza áreas como la renovación urbana, la transformación de las aldeas urbanas dentro de la ciudad, la construcción de viviendas de carácter garantizado y el impulso de “buenas viviendas” son, por un lado, rutas clave guiadas por el Estado, y por otro, serán el principal campo de batalla de valor futuro de la industria inmobiliaria.

Con base en este juicio sectorial, Citic Chengkai ha establecido actualmente un esquema de “desarrollo + operación” con doble motor. Apalancándose en las ventajas de sinergia entre finanzas y industria del grupo Citic (“Finanzas + Industria”), se centra en rutas clave como la resolución de riesgos y la renovación urbana. Al mismo tiempo, construye de manera proactiva un modelo de transformación de las “cuatro nuevas” — explorar nuevos modelos, crear nuevos productos, aplicar nuevas tecnologías y construir nuevas ecologías — para abrir una ruta de desarrollo transformacional con características propias.

Ruta de innovación y desarrollo empresarial

En el punto clave de la transformación de la “cantidad hacia la calidad” del sector, adecuarse a la tendencia del desarrollo industrial e innovar en la ruta de desarrollo se ha convertido en la tarea central para las promotoras inmobiliarias. Las principales empresas del sector se han lanzado a la mejora de la calidad, explorando modelos de desarrollo que se ajusten a los requisitos del nuevo ciclo, para impulsar al sector hacia una era de competencia basada en la calidad.

Meng Wei, director del Instituto de Investigación Urbana de China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co., Ltd., reveló que China Merchants Shekou está avanzando en la exploración de “Good House 2.0”, con un enfoque central en la integración de tecnología y la innovación; ya ha montado un “laboratorio de buenas viviendas” en su sede de Shenzhen, realizando tareas de identificación de nuevos problemas, exploración de nuevas tecnologías y verificación de la percepción del cliente.

Green Town Life Technology Group también está explorando la forma específica de construir “buenas viviendas”. Zhu Kuai, vicepresidente de Green Town Life Technology Group y presidente de Green Town Architectural Technology Group, señaló que muchas promotoras se ven en dificultades de operación debido a que, en general, adoptan un modelo de desarrollo tipo ensamblaje y “mezcla de piezas”.

“En el futuro, la competencia inmobiliaria es, en esencia, una competencia de vivienda inteligente basada en ‘tecnología + humanidades’; esa es precisamente la razón clave por la que los modelos de desarrollo tradicionales de ensamblaje no pueden adaptarse ni pueden crear buenas viviendas”. Zhu Kuai explicó que, actualmente, el sistema de tecnologías relacionado con las buenas viviendas de Green Town ya se ha implementado en múltiples proyectos; en el futuro, Green Town seguirá haciendo de la tecnología y las humanidades el núcleo para que más personas vivan en buenas viviendas que cumplan el estándar “6633” de la tecnología de Green Town.

Como uno de los representantes líderes de la industria de edificación por encargo (dai jian), también Landy Management ha establecido un conjunto de un modelo único para construir “buenas viviendas”. Wang Xin, vicepresidente de la empresa de gestión de desarrollo de la inmobiliaria de Gemdale, explicó que Gemdale ha construido en el segmento de construcción por encargo comercial (es decir, fuera del ámbito residencial) un sistema integral de servicios de gestión de punta a punta, con cobertura total de todas las etapas, desde la toma de decisiones de inversión, planificación industrial, etapa de desarrollo y la operación posterior.

De acuerdo con la situación actual del sector, Landy Management lanzó dos modelos: “dai jian +” y “dai jian -”. Por un lado, ante la intensa competencia del dai jian tradicional estandarizado y la diversificación de las necesidades de los clientes, Landy Management, gracias a sus capacidades en áreas como operación de parques industriales, alquiler a largo plazo apartamentos, asesoría financiera, servicios de propiedad, atención a mayores y deportes de salud, ofrece servicios de valor añadido de “dai jian +”. Por otro lado, teniendo en cuenta que las personas dedicadas al sector inmobiliario están saturadas, plataformas de infraestructura municipal y empresas tecnológicas pueden reclutar fácilmente talento profesional, y las necesidades de los propietarios se desplazan hacia tableros parciales o servicios individuales; Landy Management construye capacidades de negocio de manera modular y crea el modelo “dai jian -” para adaptarse a la demanda. Además, Landy Management también explora en múltiples lugares modelos de consultoría de activos ligeros para ampliar los límites del negocio.

El sector se encamina: construir base y estabilizar

La plataforma Beijia bajo la marca shell (Beike) cuenta con ventajas de plataforma y posee una sensibilidad aguda para percibir el mercado. Wu Bin, gerente general del centro de innovación C2M de Beijia, afirmó que, actualmente, la estructura del mercado inmobiliario ha experimentado cambios profundos; la proporción de transacciones de segunda mano en las ciudades líderes supera el 70%, y su tendencia de precios refleja de manera más precisa la situación real del mercado. Al mismo tiempo, la relación entre oferta y demanda del mercado se ha invertido: el inventario de segunda mano sigue aumentando; desde 2021, la industria ha entrado en una etapa de “muchas viviendas, pocos compradores”, por lo que las decisiones de quienes compran vivienda se vuelven cada vez más cautelosas.

Wu Bin considera que, en este contexto, la esencia de “competir por productos” dentro de la industria consiste en satisfacer con precisión las necesidades de clientes específicos. Sobre esta base, el núcleo del modelo C2M (Customer to Manufacturer, de consumidor a fabricante) lanzado por Beijia es, en realidad, “todo gira en torno a C”. Con el desarrollo de la tecnología, gracias a la gran cantidad de datos, el uso de tecnologías de Big Data y de IA, así como la capacidad de contacto preciso con clientes, es posible encontrar de manera certera las necesidades de C y, con ello, llevar a cabo análisis del terreno, posicionamiento de productos, diseño, marketing, etc. Beijia ha convertido esta capacidad en una solución; ya ha sido verificada ampliamente en más de una decena de proyectos en colaboración con promotoras como China Merchants y Yuexiu, así como Binjiang, entre otras.

Yan Qiong, gerente general del departamento de negocio de construcción y bienes raíces del sector inmobiliario de Kingdee China, analizó el dilema de la transformación digital de las promotoras inmobiliarias y propuso un método para romper el bloqueo: pasar de “lo mejor de un solo producto” a “lo mejor de la arquitectura”. Señaló que, actualmente, la mayoría de las promotoras inmobiliarias cae en un profundo atolladero durante la transformación digital y el uso de IA (inteligencia artificial): “ansiedad para el CEO y sufrimiento para el CIO/CTO”. La generación de este dilema está estrechamente relacionada con la idea arraigada de perseguir el modelo de “lo mejor de un solo producto” al elegir soluciones digitales en el pasado. Por ello, al seleccionar plataformas digitales, las promotoras inmobiliarias deben romper con la comprensión tradicional de “lo mejor de un solo producto” y pasar a la nueva idea de “lo mejor de la arquitectura”.

Concretamente, se debe priorizar la elección de una plataforma digital integral que concentre “plataforma, datos, aplicaciones y agentes inteligentes”. Este tipo de plataforma puede tanto satisfacer las necesidades de llamada de múltiples modalidades de la empresa como apoyar el desarrollo autónomo de agentes inteligentes personalizados internos; además, permite realizar la gobernanza de datos empresariales y reutilizar directamente las aplicaciones SaaS y agentes de IA incorporados en la plataforma, acelerando así de manera significativa la implementación de la tecnología de IA, mejorando de forma efectiva la eficiencia operativa de la empresa y ayudando a las promotoras inmobiliarias a superar los cuellos de botella de la transformación digital y atravesar el ciclo.

Además de centrarse en la actualización de productos, Ding Nan, vicepresidente de Modern Capital Management Co., Ltd., se centra aún más en el desarrollo del sector de activos improductivos y la situación de quienes trabajan en él. Considera que, en los primeros años, los activos improductivos y las reestructuraciones de deuda eran solo departamentos periféricos del sector inmobiliario; a medida que el sector cambia, los profesionales de activos improductivos han entrado en el núcleo inmobiliario, y no pocos profesionales de inversión y operación inmobiliaria también se han incorporado a este ámbito. En opinión de Ding Nan, en 2026, la comprensión de cuatro partes — las promotoras inmobiliarias, los acreedores, quienes compran viviendas y el gobierno — por primera vez convergerá, abriendo la verdadera ventana para una reorganización y reestructuración.

Mientras las promotoras inmobiliarias rebotan en el fondo, también aparecen señales de “construir base y estabilizarse” en el mercado. Según Xia Yifeng, analista jefe y vicepresidente del sector inmobiliario de BOC Securities, actualmente el mercado inmobiliario muestra una tendencia diferenciada: en las ciudades núcleo se aprecia un paulatino estancamiento y estabilización, mientras que en las ciudades no núcleo el desempeño es más débil. Los precios de vivienda en las cuatro grandes ciudades de primera línea tienen características propias, pero en general tienden a estabilizarse. Por ejemplo, en Beijing, el precio de las viviendas de segunda mano presenta crecimiento intermensual de +0,2%; después de que en Shanghai las viviendas de segunda mano cayeran continuamente durante 9 meses, desde mayo de 2025 hasta enero de este año, ya han vuelto a sincronizar con Beijing. La situación del mercado en ciudades no núcleo es ligeramente más débil que en las ciudades núcleo.

Xia Yifeng enfatizó que, dado que los precios de las viviendas de segunda mano llevan un largo tiempo cayendo continuamente, en algunas zonas la relación calidad-precio de las viviendas de segunda mano se ha vuelto más destacada, generando un cierto efecto de presión sobre la venta de viviendas nuevas cercanas. Por lo tanto, los promotores deben, además de la ubicación y el entorno, apoyarse en la fuerza de producto y la mejora de la calidad para competir.

Explorar el camino hacia arriba del sector

Durante la sección de debate sobre el tema del foro, Zhang Xiaoduan, subdirector del instituto de investigación de Savills, como invitado presentador, comenzó señalando que, aunque el mercado inmobiliario ha liberado señales positivas puntuales, la confianza del mercado en general sigue en una fase de reparación lenta; la tendencia de desarrollo del sector sigue siendo el foco más observado por los profesionales.

Ante la gran tendencia del mercado y el punto de inflexión del desarrollo, ¿en qué indicadores clave suelen fijarse los actores?

Para responder, Long Guixin, director general de De Siqin Group, dijo que para anticipar la tendencia del mercado se deben observar varios tipos de indicadores, pero los indicadores centrales para que el mercado realmente se estabilice son dos: primero, el número de personas y la cantidad de empresas que están dispuestas a invertir y emprender en el momento actual; ese es el impulso central para que mejoren indicadores como el alquiler y las transacciones. Segundo, el número de nacimientos de talentos tecnológicos en las ciudades de primer y segundo nivel (las primeras 20 ciudades de China). Long Guixin añadió que el desarrollo urbano debería prestar aún más atención a la introducción de recursos de innovación tecnológica y de nueva población de tecnología; ahí está la clave para que el mercado se estabilice.

Guo Rui, gerente general de la empresa Fu Huihuang Guangzhou, aportó datos concretos para respaldar los cambios positivos del mercado. Solo mirando el mercado de mansiones en Guangzhou, en 2025 ya había entrado en una “pequeña primavera”. En términos de datos, la “pequeña primavera” de este año se concentró en las dos últimas semanas de marzo: “el número de visitas y de operaciones aumentó un 80% y el importe subió 1,5 veces (año contra año); las ventas de viviendas más caras mejoraron de forma evidente”.

Guo Rui señaló que la razón fundamental de que las transacciones vayan bien es la actualización de los productos. En el futuro, las buenas viviendas seguirán impulsando más transacciones, pero las buenas viviendas no son solo una actualización de productos; son, sobre todo, una consideración estratégica. Al elevar la oferta, se estimula la demanda total del mercado y se repara la confianza.

Meng Wei, director del Instituto de Investigación Urbana de China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co., Ltd., explicó que en 2024 y 2025, las buenas viviendas se ubicaban principalmente en la fase de guía de políticas y de construcción de sistemas por parte de cada desarrollador; a principios de 2026, los desarrolladores ya han avanzado de manera integral en la implementación. El punto clave es la ruptura central desde el cambio de la promoción y marketing hacia el extremo de la cadena de suministro. Por ejemplo, en China Merchants Shekou, en 2025 se construyeron solo 6 proyectos demostrativos de buenas viviendas; entre finales de 2025 y principios de 2026 ya había más de 30 proyectos implementados: se pasó de los prototipos piloto a la implementación integral, avanzando de manera sólida en la construcción de “buenas viviendas” y satisfaciendo mejor las necesidades de una vida mejor para la gente.

Más allá de la construcción de “buenas viviendas”, Hu Maowei, presidente de IWG para China, amplió su mirada a la comunidad y a los niveles de servicios complementarios. Considera que para que “buenas viviendas” formen un entorno de vida muy atractivo, deben contar con “buenas comunidades” y “buenos servicios complementarios”.

Hu Maowei señaló que, para optimizar el entorno residencial y aumentar la vitalidad y atractividad de la comunidad, además de completar la jardinería y los equipamientos comerciales, también se deben complementar con espacios de oficina para atraer a personas de diversos sectores industriales a asentarse en la comunidad: “justamente porque vimos que en la comunidad también existe una demanda de trabajo flexible en oficina, hoy nuestro alcance llega a estas zonas de oficina que no son la corriente principal, dentro de la comunidad, para desarrollar centros de oficina flexible. Esto, en realidad, se complementa con la creación de buenas comunidades y de buenos entornos residenciales, compensando la introducción de industrias y la sección de desarrollo sostenible”.

Este tipo de pensamiento que rompe lo convencional se aplica tanto al mercado de incremento (adición) como a la renovación urbana. Zhou Zhipeng, director de asuntos de valoración y servicios de consultoría profesionales de First Service Development (First Equil/primer? — “First Pacific Davis”) en Guangzhou, considera que el modelo de desarrollo de tierras que se replica infinitamente para la renovación urbana ha llegado a su fin; los proyectos que podrán abrirse paso en el futuro se centrarán en explorar las rentas diferenciales de suelo. Y estos proyectos se dividen principalmente en dos direcciones: uno es apoyarse en el profundo legado cultural del lugar para crear características que no se puedan replicar; el otro es, para proyectos sin una ubicación única, construir competitividad mediante la inserción continua de contenido.

Zhou Zhipeng subrayó que la competitividad central de los proyectos de renovación urbana es la diferenciación, la personalización y la inserción de contenido: “la renovación urbana se encuentra en una etapa de alternancia entre lo nuevo y lo viejo; el modelo tradicional de adquisición de tierras y desarrollo llega a su final, y la industria pasará de un desarrollo extensivo a uno más intensivo y preciso”.

Responsable: Zhang Bei | Editor en jefe: Zhang Yuning