La tendencia de "junio dorado" en el mercado inmobiliario de Shanghái se cumple con fuerza: aumento simultáneo en volumen y precios de viviendas de segunda mano, y aceleración en la recuperación de nuevas construcciones

El corresponsal Li Beibei informa desde Shanghái

Tras la puesta en práctica de las “Siete normas de Shanghái”, en marzo el mercado inmobiliario de Shanghái recibió un “pequeño auge primaveral” de gran calidad: varios proyectos de obra nueva vieron mejorar de forma notable el flujo de visitantes y las ventas; el mercado de segunda mano, en particular, mostró un desempeño aún más destacado. Con 31215 unidades vendidas, se alcanzó el nivel más alto de los últimos 5 años y el segundo más alto en el mismo periodo de los últimos 10 años; además, el precio puso fin a una tendencia bajista prolongada durante 33 meses.

Una persona relacionada con Poly Development le dijo al reportero de 华夏时报: “En lo que respecta a la empresa de Poly Development en Shanghái, en marzo las visitas nuevas aumentaron un 74% frente a enero y febrero, y las ventas crecieron en un 30% respecto al periodo antes del nuevo decreto. La media de visitas y conversiones por proyecto alcanzó 1,7 veces la de los competidores en toda la ciudad; se fue por delante del conjunto de la tendencia, y la recuperación general ha sido claramente más rápida”.

曹晶晶, directora del departamento de investigación del Índice de China Index Academy, analiza que, mirando las ciudades clave a nivel nacional, la intensidad de la recuperación que muestra Shanghái y la resiliencia del mercado hacen que sea la ciudad con mayor dinamismo dentro del “pequeño auge primaveral” de este año.

Incremento explosivo de las ventas de obra nueva

El 25 de febrero, Shanghái promulgó la nueva política “Siete normas de Shanghái”, optimizando y ajustando la política inmobiliaria desde siete dimensiones, como el umbral de compra con restricción, los préstamos del fondo de previsión de vivienda y el cobro del impuesto sobre la propiedad.

Desde marzo, aprovechando el impulso derivado del nuevo decreto, las inmobiliarias han aprovechado activamente la ventana del mercado para promover la oferta y reducir inventarios; varios proyectos de obra nueva en Shanghái han visto aumentar a la vez el volumen de visitas y el de ventas.

Un responsable de la empresa China Resources en Shanghái le dijo al reportero que, este año, en marzo, el proyecto 澐启滨江 de la compañía se vendió muy bien: 112 unidades, con una superficie de ventas de 30k metros cuadrados y una cifra de ventas que superó los 4.000 millones de yuanes. En apenas 4 meses, el importe acumulado de ventas ya alcanzó 10.800 millones de yuanes. Otro producto de alta demanda, 时代雲境（时代之城三期加推产品）, también tuvo un desempeño excelente: en marzo se vendieron con éxito 180 viviendas, con un importe de ventas de 1.100 millones de yuanes, manteniéndose firmemente en el primer lugar del ranking de unidades vendidas de obra nueva en Shanghái durante marzo. Según la introducción de China Resources en Shanghái, en conjunto, el gran proyecto de 时代之城 ya ha vendido más de 2.000 unidades.

El desempeño de China Resources no es un caso aislado. En el proyecto 建发海宸 ubicado en Yangpu, en la zona de 新江湾城, las visitas recibidas en marzo superaron 1500 grupos; las unidades vendidas fueron de más de 60, ocupando el primer lugar de ventas en Yangpu tanto en marzo como en el primer trimestre. El subdirector general adjunto del departamento de negocios de Shanghai de 建发房产, 陈凤, señaló que el fin de semana el centro de ventas del proyecto superó los 150 grupos de clientes atendidos de manera efectiva al día por término medio, el doble que antes de que se publicara la política. Al mismo tiempo, el proyecto 瑞湖 de la compañía ubicado en 金山新城 también registró un aumento del 12% en las visitas a los productos tipo adosado mes a mes.

El director de marketing de la empresa de Shanghai de 中海地产, 陆溢华, afirmó que: “Tras la puesta en práctica de las ‘Siete normas de Shanghái’, los proyectos de la compañía registraron un fuerte aumento en el volumen de visitas, y el volumen de ventas también tuvo avances y rompió barreras. En el primer fin de semana posterior a la nueva política, 安澜上海 logró un incremento de 10 veces en las visitas semanales, registrando una venta caliente de aproximadamente 630 millones de yuanes. 中海·环宇玖章 en 真如 de Putuo, con el segundo lote adicional tras la nueva política, volvió a establecer un récord histórico en marzo, con vistas a superar 1300 grupos de visitas. En Yangpu, 中海·云邸玖章, las visitas mes a mes aumentaron un 500% tras la nueva política en comparación con febrero, y las ventas mes a mes crecieron un 254%”.

“En comparación con antes de la nueva política, el volumen de visitantes y el de ventas ya se han duplicado. En la actualidad (en el mercado), la actividad ha vuelto a subir hasta los niveles más altos de casi un año desde marzo de 2025”. Un responsable de Poly Development también explicó al reportero: “Este marzo, varios proyectos en Shanghái han mostrado un desempeño destacado. Por ejemplo, el proyecto 保利世博天悦 registró un aumento aproximado del 25% en visitas frente al periodo antes de la nueva política, con unas 110 visitas por semana; el total del precio de las viviendas vendidas aumentó: el flujo de productos de nivel 50 millones de yuanes aumentó un 50% y la variación del precio total de las viviendas vendidas fue de +12,5%. Asimismo, el proyecto 保利珺园 en 新江湾城 de Yangpu elevó su media diaria de visitas en un 30% frente al periodo antes de la nueva política; con unas 460 visitas por semana, etc.”

El brillante desempeño de las empresas anteriores es una muestra viva del incremento explosivo de las ventas de obra nueva en marzo en Shanghái. En términos generales, según estadísticas de Shanghai Zhongyuan Real Estate, en marzo la superficie de unidades de viviendas residenciales de nueva construcción vendidas en Shanghái alcanzó 10.8B², con un aumento de 251,6% mes a mes, mostrando un rebote claramente significativo. Especialmente en zonas concentradas con demanda urgente y de primera mejora, como 宝山 y 嘉定, la superficie vendida superó los 4B² en todos los casos, convirtiéndose en la fuerza clave que sostiene el estallido de las ventas de obra nueva.

Lo que merece atención es que, a medida que el mercado continúa recuperándose, ya empiezan a aparecer señales de que las concesiones en el mercado de obra nueva se están estrechando. Según reportes públicos, el proyecto 保利都汇和煦 anunció que, desde el 9 de marzo, el precio de cierre de las viviendas tipo villa (洋房) en venta se ajustaría al alza en toda la línea en un 0,5%; desde el 23 de marzo se endurecerían aún más los descuentos para la compra. También varios proyectos como 金海雲墅, 华发海上都荟 y 壹江臻邸 planean ir reduciendo gradualmente los descuentos a partir de abril.

Sin embargo, los profesionales del sector mantienen una actitud racional respecto a los ajustes de precios de algunos proyectos actuales. Un analista de Shanghai Zhongyuan Real Estate, 卢文曦, dijo: “Cuando algunos promotores suben precios, la mayoría se trata de acciones de marketing que realizan; principalmente es para generar presión psicológica a los compradores y empujarlos a entrar al mercado cuanto antes”.

Ventas de segunda mano alcanzan el máximo de los últimos 5 años

En comparación con la tendencia de recuperación del mercado de obra nueva, el desempeño de recuperación del mercado de segunda mano en Shanghái es aún más destacado: se observa con claridad una subida simultánea tanto en cantidad como en precio. Desde que se publicara el nuevo decreto, en el mercado de segunda mano se han dado cambios positivos tanto en la oferta como en la demanda: el deseo de los compradores de entrar al mercado ha aumentado notablemente; la postura de los vendedores al poner sus propiedades en venta es más activa; y la velocidad de absorción de los inventarios de viviendas existentes se ha acelerado, impulsando de forma efectiva la consolidación de la base del mercado.

Según datos publicados por el sitio web oficial de transacciones inmobiliarias de Shanghái “网上房地产”, en marzo de este año, las segundas viviendas en Shanghái (incluyendo comerciales) acumularon 31215 unidades registradas en línea, estableciendo de golpe el récord más alto en cerca de 5 años desde marzo de 2021, confirmando de manera directa el fuerte regreso de la confianza del mercado.

El responsable del instituto de investigación de Lianjia Shanghai, 李根, indicó que en marzo el volumen de ventas de segunda mano en toda la ciudad alcanzó 31k unidades, con un aumento del 6% interanual frente a marzo del año pasado, y un incremento del 37% frente a enero de este año. Desde la publicación del nuevo decreto “Siete normas de Shanghái”, el deseo de los compradores de entrar al mercado se ha mostrado activo. En junio de 2025, el ciclo medio de transacción del comprador fue de 49 días; y en marzo de este año, el ciclo medio se ha acortado a 39 días.

De acuerdo con estadísticas de 我爱我家, a partir de datos semanales y diarios, del 2 de marzo al 8 de marzo las ventas semanales de viviendas de segunda mano en Shanghái fueron 5709 unidades, y el mercado comenzó a recuperarse gradualmente después del Año Nuevo. Del 9 de marzo al 15 de marzo, las ventas semanales de segunda mano fueron 7233 unidades, y el ritmo de recuperación se aceleró claramente. Del 16 de marzo al 22 de marzo, el volumen semanal volvió a actualizar un récord, con 7488 unidades. Del 23 al 29 de marzo, las ventas acumuladas de segunda mano fueron 7732 unidades, manteniendo el récord semanal máximo de los últimos 5 años.

Los datos de ventas diarias también son muy llamativos. Según datos de 我爱我家, el 28 de marzo (sábado) en Shanghái, las viviendas de segunda mano se vendieron 1585 unidades, marcando un nuevo máximo en casi 5 años. Al día siguiente (domingo), se vendieron 1442 unidades. Sumando ambos días de fin de semana, se vendieron 3027 unidades. Este volumen también logró actualizar el máximo de ventas de fin de semana de los últimos 5 años. La investigación y supervisión de 58安居客 mostró que, tras la puesta en práctica de “Siete normas de Shanghái”, en los 30 días siguientes, las ventas medias diarias de segunda mano en Shanghái fueron 961 unidades; esto representa un aumento del 22,9% frente a la anterior puesta en práctica de políticas en 2024. Las ventas semanales se mantuvieron constantemente en un nivel alto, validando aún más la persistencia del calor del mercado.

En cuanto al lado de los precios, también se han liberado señales positivas de estabilización y repunte. La Oficina Nacional de Estadística mostró que en febrero de 2026, después de nueve meses consecutivos de caída, el precio de venta de viviendas de segunda mano en Shanghái mostró por primera vez un aumento del 0,2% mes a mes. Con base en esto, Lianjia Shanghai indicó que en marzo el índice de precios aumentó 1% mes a mes. Los datos de China Index Academy también mostraron que en marzo el precio medio de la vivienda de segunda mano fue de 55075 yuanes/m², con un ligero incremento del 0,08% mes a mes, poniendo fin a la tendencia bajista de 33 meses.

La recuperación del mercado aún necesita avanzar de forma constante

En general, dentro del sector se considera que la fuerte realización de este “pequeño auge primaveral” del mercado inmobiliario de Shanghái es el resultado de la doble impulsión de la orientación de la política y la optimización de la oferta y la demanda.

“Este conjunto de resultados refleja plenamente la aplicación precisa de la política y su papel promotor.” 李根 sostiene que la nueva política, al optimizar la compra con restricciones, reducir los costos de transacción y actuar desde múltiples dimensiones, ha desbloqueado efectivamente la cadena de intercambio de vivienda, liberando la demanda tanto rígida como de mejora. La fermentación sostenida de la política ha inyectado liquidez al mercado, empujando al mercado de segunda mano de Shanghái a entrar de forma gradual en un camino de recuperación hacia un ciclo positivo, con un avance simultáneo en cantidad y precio.

La optimización continua de la estructura de oferta y demanda del mercado proporciona además impulso para el calentamiento de la coyuntura. Tomando como ejemplo el mercado de segunda mano, los datos de supervisión de China Index Academy muestran que el mercado de segunda mano de Shanghái entró en el canal de eliminación de inventarios desde agosto de 2025; para febrero de 2026, el inventario en cartel en comparación con el pico de inventario había disminuido en 25,7%, y la relación oferta-demanda continúa optimizándose.

La mayoría de los entrevistados opina que, de cara al futuro, si se mantiene el clima positivo actual del mercado, Shanghái podría conservar un alto nivel de actividad durante el “pequeño auge primaveral”.

严跃进, subdirector ejecutivo de la Academia de Investigación de Bienes Raíces de 易居, señaló que en marzo el volumen de ventas del mercado de segunda mano en Shanghái, de 30k unidades, en términos generales se encuentra en un nivel históricamente alto. En combinación con el volumen de transacciones del final del año pasado y del primer trimestre de este año, el mercado de Shanghái ya ha logrado estabilizarse, y además ha acumulado una gran cantidad de demanda potencial para el intercambio posterior de viviendas. Si los datos de transacciones del segundo trimestre pueden seguir manteniéndose en un nivel alto y mantenerse alrededor de 250k viviendas/mes, se reflejará aún más la actividad del mercado. Entrando en la segunda mitad de marzo y en los meses posteriores, la demanda de mejora de gama media-alta y las ventas del mercado de viviendas de lujo también podrían impulsar el desempeño; es decir, el calor del mercado se ampliará y se transmitirá en consecuencia.

我爱我家 también considera que el mercado inmobiliario ya está comenzando una nueva etapa. Los fundamentos de las ciudades de primera línea de Shanghái son relativamente buenos; la demanda rígida de vivienda y la demanda de mejora han existido durante mucho tiempo; además, la política inmobiliaria aún tiene espacio para optimización. Por lo tanto, se espera que la coyuntura de “estabilización con mejoría” se mantenga y promueva el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario de Shanghái. Los datos del informe reciente de la institución, 《上海房地产市场需求与预期问卷调查》, también muestran que el 41,4% de los entrevistados cree que en los próximos 1—2 años los precios del mercado inmobiliario de Shanghái aumentarán.

Sin embargo, 曹晶晶 aún mantiene una postura prudente. A su juicio, si el ánimo del mercado actual puede mantenerse, Shanghái podría conservar una alta actividad durante el “pequeño auge primaveral” de marzo a abril: “Pero lo que hay que observar es que la estabilización del mercado seguirá siendo un proceso gradual, y su continuidad posterior dependerá de una mejora sustancial en los fundamentos macro, como las expectativas de ingresos de los residentes y las expectativas de precios de la vivienda”.

Redactor responsable: 张蓓 Jefe de edición: 张豫宁