El nuevo entrenador Lin Zhubo presenta su primer informe de resultados: Yongsheng Service ganó 437 millones el año pasado, pero la caída en el margen bruto aún debe resolverse.

¿Preguntar a la IA · Cómo el nuevo líder Lin Zhubo guía a Yongsheng Services para alcanzar el objetivo de crecimiento de beneficios?

Fuente del artículo: The Times Weekly, Autor: Zhang Yijing

Fuente de la imagen: Imágenes creativas de TuChong

Después de que, en el lado de los beneficios, se registrara una reparación temporal en 2024, la empresa local de gestión inmobiliaria de Shanghái, Yongsheng Services, volvió a entregar un informe de resultados de “aumentar los ingresos sin aumentar los beneficios”.

El 30 de marzo, Yongsheng Services (01995.HK) publicó el anuncio de resultados anuales de 2025. Durante el periodo, la empresa logró unos ingresos de aproximadamente 6.866 mil millones de yuanes, un récord histórico, con un crecimiento de aproximadamente 0.4% frente a 2024; el beneficio atribuible a los propietarios fue de aproximadamente 437 millones de yuanes, un 8.5% menos que en 2024.

Al cierre de 2025, Yongsheng Services contaba con 1524 proyectos bajo gestión; el área edificada bajo gestión era de aproximadamente 252 millones de metros cuadrados, un crecimiento de aproximadamente 0.6% en comparación con el mismo periodo de 2024. La cantidad de proyectos firmados por Yongsheng Services fue de 1824, con un área firmada de 354 millones de metros cuadrados, un aumento aproximado de 0.8% frente al mismo periodo de 2024.

Cabe destacar que el informe anterior también es el primer informe anual entregado por el “nuevo líder” Lin Zhubo tras asumir el cargo en Yongsheng Services. Según la información disponible, el 1 de septiembre de 2025, Lin Zhubo sucedió oficialmente a Zhou Hongbin como presidente de Yongsheng Services. En junio de 2025, fue nombrado director no ejecutivo del grupo Yongsheng Services; anteriormente fue vicepresidente del grupo Xu Hui y presidente del grupo de la región del Huaxi.

En la conferencia de presentación de resultados anuales de 2025 celebrada el 31 de marzo, Lin Zhubo indicó que, en estos seis meses, impulsó varias tareas clave, entre ellas, dirigió y completó el trabajo de planificación integral de operaciones de 2026, el presupuesto y la asignación de recursos, labor que ya se completó a finales de 2025.

Señaló que 2026 es un año clave para el desarrollo de Yongsheng Services, un punto de conexión entre el pasado y el futuro. Por dentro, ya se han establecido directrices claras de gestión operativa para asegurar que el crecimiento de los beneficios sea mayor que el crecimiento de los ingresos, y que el crecimiento de los ingresos sea mayor que el crecimiento de los gastos. En torno al objetivo central de “crecimiento de beneficios de dos dígitos”, se espera que durante todo el año el crecimiento de beneficios sea de 8%-10%.

En el mercado secundario, el 31 de marzo, las acciones de Yongsheng Services subieron. Al cierre, el precio de la acción de la empresa fue de 1.79 HKD por acción, con un alza de 6.55% respecto al día hábil anterior, y una capitalización bursátil total de aproximadamente 3.083 mil millones de HKD.

El negocio de gestión inmobiliaria sostiene el crecimiento en solitario

Yongsheng Services es una empresa de gestión inmobiliaria, respaldada por el promotor inmobiliario Xu Hui Holding (00884.HK). Sus negocios cubren una amplia gama de tipos de propiedades, incluyendo propiedades residenciales y no residenciales, así como edificios de oficinas, centros comerciales, escuelas, hospitales, parques de atracciones/zonas turísticas, edificios gubernamentales, estaciones de servicio de autopistas, terminales de transporte ferroviario de tránsito y muelles de transbordadores, etc.

Los ingresos de la empresa se componen principalmente de cuatro grandes negocios: servicios de gestión inmobiliaria, servicios de valor añadido para la comunidad, servicios de valor añadido para no propietarios y servicios urbanos. Entre ellos, los servicios de gestión inmobiliaria son la fuente de ingresos más importante de la empresa, y su proporción de ingresos se mantiene habitualmente por encima del 50%.

Según los datos del informe financiero, el crecimiento de Yongsheng Services en 2025 se debe al desempeño del negocio de servicios de gestión inmobiliaria. En el periodo, los ingresos del negocio de gestión inmobiliaria ascendieron a 5.451 mil millones de yuanes, un crecimiento interanual de 7.1%, y representaron el 79.4% de los ingresos totales.

Sin embargo, además de que el negocio de gestión inmobiliaria logró crecer, los otros tres grandes segmentos de la empresa vieron descensos en sus ingresos. Entre ellos, el servicio de valor añadido para la comunidad tuvo la menor caída, logrando ingresos de 796 millones de yuanes, con una disminución interanual de 7.7%; el servicio urbano alcanzó ingresos de 233 millones de yuanes, con una caída interanual de 18.7%; y el servicio de valor añadido para no propietarios registró la mayor caída, logrando ingresos de 382 millones de yuanes, con una disminución interanual de 36.2%, lo que supone una reducción de 217 millones de yuanes frente a 2024, y la proporción sobre los ingresos totales de la empresa se redujo hasta el 5.5%.

Fuente de la imagen: Informe de resultados anuales de Yongsheng Services 2025

Con respecto a la fuerte caída del servicio de valor añadido para no propietarios, Lin Zhubo señaló que en el pasado ese segmento de negocio estaba fuertemente relacionado con Xu Hui Holding; ahora, a medida que el nivel de mercantilización del mercado aumenta continuamente, la relación ya no es tan alta. Esto refleja que el negocio todavía no ha formado una segunda curva de crecimiento independiente. No obstante, considera que actualmente ya es el punto más bajo histórico en términos del tamaño de los ingresos del servicio de valor añadido para no propietarios.

Según lo presentado por Lin Zhubo, en lo relativo al servicio de valor añadido para no propietarios, Yongsheng Services está ajustando activamente y explorando nuevas direcciones. Por ejemplo, en el negocio de reforma de espacios, Yongsheng Services construye un servicio de cadena completa en torno a “listo para entrar (maleta en mano) — vivir y cocinar sin preocupaciones — alquiler y venta sin preocupaciones”. Antes del Festival de Primavera se lanzó un programa piloto; el 27 de marzo se exhibieron los apartamentos modelo, y para la noche del día 30, en apenas tres días, se lograron 9 pedidos con depósito. Este tipo de negocio se apoya en capacidades profesionales para crear valor incremental en torno a la creación de espacios habitables. Además, la empresa avanza en el desarrollo de productos como la reparación y el mantenimiento de viviendas, con el fin de ampliar la línea de productos del servicio de valor añadido para no propietarios.

A su juicio, aunque el volumen total de la industria de propiedades ya alcanza 1.6 billones de yuanes, aún existe espacio para el crecimiento en el futuro. Con la liberación de la demanda, la tasa de recambio de propiedades residenciales en las ciudades clave se ha duplicado: cada año, alrededor de 20,000 comunidades entran en el ciclo de nueva selección/licitación. En todo el país, más del 40% de las viviendas residenciales tienen más de 20 años de antigüedad; para las empresas con operación estandarizada y capacidades profesionales, ahí es donde se encuentra la oportunidad.

Presión sobre el margen bruto; la gerencia espera mantenerlo en un rango del 17%-20%

Al revisar el informe financiero, se puede ver que el “aumentar los ingresos sin aumentar los beneficios” de Yongsheng Services se debe principalmente a la caída del margen bruto.

Según los datos, en 2025 la empresa logró un margen bruto de 1.302 mil millones de yuanes, lo que supone una disminución de 3.5% frente a 2024; el margen bruto fue de 19.0%, con una caída de 0.7 puntos porcentuales interanual.

Desde la perspectiva de los distintos negocios, durante el periodo, los servicios de valor añadido para no propietarios y los servicios urbanos lograron márgenes brutos de 7.1% y 13.4% respectivamente, lo que representa aumentos de 0.7 puntos porcentuales y 2.5 puntos porcentuales frente a 2024.

En cambio, lo que arrastra el margen bruto de la empresa son los dos grandes negocios: los servicios de gestión inmobiliaria y los servicios de valor añadido para la comunidad. Entre ellos, el margen bruto del negocio de gestión inmobiliaria fue de 18.2%, con una caída de 1.1 puntos porcentuales frente a 2024; el margen bruto de los servicios de valor añadido para la comunidad fue de 31.4%, con una caída de 3.3 puntos porcentuales frente a 2024.

Al respecto, el director financiero (CFO) de Yongsheng Services, Zhou Di, atribuyó la caída del margen bruto de ambos negocios a factores internos y externos. En lo externo, el entorno macroeconómico genera desafíos para la industria de la gestión inmobiliaria, afectando tanto la ruptura de ingresos como el control de costos. En lo interno, Yongsheng Services aumentó de manera proactiva la inversión en mejora de calidad, como convertir a la modalidad de auto-gestión a parte de los empleados subcontratados, mejorar la calidad de los parques/zonas residenciales, entre otras medidas relacionadas, lo cual incrementó los costos.

Para el negocio base de gestión inmobiliaria, que pertenece a la industria de medios de vida, Zhou Di considera que actualmente el margen bruto todavía se encuentra en un rango razonable. Yongsheng Services tradicionalmente no persigue al extremo márgenes brutos altos; al contrario, está dispuesta a retroalimentar esos márgenes en la mejora de calidad de ciertos proyectos de alta calidad. En el futuro, mediante medios como la IA, la colaboración humano-máquina y una operación eficiente (lean operations), la empresa tiene confianza en mantener el margen bruto del negocio base de gestión inmobiliaria en un rango del 15%-18% entre 2026 y 2028.

En cuanto a los servicios de valor añadido para la comunidad, señaló que siguen siendo un pilar importante de la industria de la propiedad y que cuentan con barreras de comunidad. Actualmente, la empresa ya ha integrado el centro de operaciones a gran escala y promueve medidas de implementación de “satisfacción que se convierte en negocio”; se espera que en el futuro el margen bruto de la comunidad tenga la posibilidad de mantenerse entre 30% y 35%.

“En términos generales, la empresa todavía enfrenta cierta presión sobre el margen bruto, pero seguiremos optimizando la estructura de contribución de ingresos y margen bruto. Mediante una operación eficiente y la implementación de nuevos productos y nuevos servicios, buscamos mantener el margen bruto integral dentro del rango razonable del 17%-20%.” dijo Zhou Di.